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只有救樓市才能救內(nèi)需

文 | 清和

(資料圖片)

上周，吳曉波老師發(fā)表了一篇短文，叫《只有救樓市才能救內(nèi)需》。

文章認為，想要提振當前十分低迷的國內(nèi)需求，亟需找到一個大的投資和消費池子，此事宜早不宜遲。環(huán)顧天下行業(yè)，動一子而活全局者，恐怕非房地產(chǎn)莫屬。因此，只有救樓市才能救內(nèi)需。

吳曉波老師還提出了五項救市建議：盡快對房地產(chǎn)稅和產(chǎn)權到期問題作出具體的法律安排和明示。降低改善型住房的房貸利率。降低存量房貸利率。全面取消限價政策。認真落實“三支箭”和保交樓政策。

這篇文章引發(fā)了廣泛的討論和爭議。我的態(tài)度是，吳曉波老師的這五項政策，我基本上是認同的，只是他的結論“只有救樓市才能救內(nèi)需”，我不贊同。同時，我對房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)的態(tài)度也不同。這一點，我等下會詳細說。

就當前來說，房地產(chǎn)又引發(fā)關注的一個很重要的原因是：四五月份，經(jīng)濟復蘇在降溫，房地產(chǎn)復蘇在回落。這段時間，經(jīng)濟學家圈在討論，要不要繼續(xù)放水。經(jīng)濟學家余永定老師認為，宏觀政策還要繼續(xù)加碼。每當經(jīng)濟回落時，余永定老師都會出來喊增加政府投資。

具體到房地產(chǎn)這個行業(yè)就更加直接，因為這個市場經(jīng)歷了過山車，而且政策有救助也有打壓；同時，房地產(chǎn)關系到民生問題，利益沖突也很大。

去年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了歷史罕見的寒冬，去年“十月圍城”，11月政策底出現(xiàn)了，“金融十六條”拯救開發(fā)商。今年一季度房地產(chǎn)復蘇，3月份還出現(xiàn)了小陽春。

其中，銷售復蘇最快，住宅銷售同比轉正了。銷售復蘇也帶動融資復蘇，尤其是定金和預收款，還有個人按揭住房貸款。開發(fā)投資恢復的是最慢的，除了保交樓政策支持的竣工大漲，新開工和施工都還比較低迷。最后，土地市場恢復的是最慢的，土地出讓金收入已經(jīng)連續(xù)16個月下降。

糟糕的是，4月份和5月份，房地產(chǎn)銷售環(huán)比持續(xù)大跌。4月份，商品房銷售面積環(huán)比大跌48%，商品房銷售金額環(huán)比下降39%。5月份繼續(xù)下降。5月22日前，全國50個中重點城市新建房成交面積，環(huán)比下降13%。

在這輪房地產(chǎn)復蘇中，銷售起到了火車頭的作用。銷售一旦下跌，這個勢頭很快就掉下來。投資和融資會更加低迷。

4月份融資比3月份少了3000億左右。跟銷售有關的定金及預收款下降了1000億左右；個人按揭貸款下降了600多億。跟3月份相比，開發(fā)投資也在下降，環(huán)比下降22%，房屋施工面積環(huán)比下降33%，房屋新開工面積環(huán)比下降53%。

投資和融資起不來，土地市場依然比較寒冷，二三線城市更糟糕。前4個月，二線城市土地成交面積下降63%，三線城市下降47%。

土地市場寒冷，土地出讓金收入自然大降。前4個月，土地出讓金收入同比下降21%。土地出讓金收入占財政收入的占比，從2021年同期的33%，下降到20%左右。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，給人感覺是，一季度把之前積壓的需求釋放完了，然后就結束了，有點曇花一現(xiàn)的感覺。

房地產(chǎn)，到底要不要救？

爭議還不小，一些人認為必須救，一些人則反對。

支持救樓市的聲音：救樓市就是救經(jīng)濟、救財政

支持救助房地產(chǎn)的人認為房地產(chǎn)太重要了，房地產(chǎn)周期決定了經(jīng)濟周期。

第一，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及關聯(lián)產(chǎn)業(yè)龐大，房地產(chǎn)熄火，龐大的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)跟著熄火。私人投資，主要是房地產(chǎn)投資。去年到今年，私人投資低迷，主要是房地產(chǎn)投資低迷。提振房地產(chǎn)，相當于提振投資需求，促進經(jīng)濟復蘇。所以才有“只有救樓市才能救內(nèi)需”的說法。

第二，房地產(chǎn)，是廣大中國家庭的主要資產(chǎn)，中國家庭70%的資產(chǎn)配置在房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)價格下跌，家庭資產(chǎn)縮水。這對居民的資產(chǎn)和收入是一個打擊。

第三，土地出讓金收入和房地產(chǎn)相關的稅收，是地方政府最主要的收入，在不少縣市，這個占比超過了50%。房地產(chǎn)持續(xù)低迷，土地相關收入大降，給地方政府的財政收入帶來很大的壓力，削弱地方投資能力，更重要的是大大增加了地方債務風險。

現(xiàn)在一些地方債務已經(jīng)很緊張，今年房地產(chǎn)復蘇又沒有明顯帶動土地收入增加，越往后拖風險越大。所以，拯救房地產(chǎn)相當于拯救地方財政、地方債務。

這三點，哪一點看起來都非常重要。

反對救樓市的聲音：不能再繼續(xù)吃藥了

但是，反對救房地產(chǎn)的聲音也不小，似乎理由也很充分。主要包括：

第一，房地產(chǎn)泡沫太大，繼續(xù)刺激房地產(chǎn)，無疑是飲鴆止渴，泡沫風險更大，債務風險更大。

第二，房貸是中國城市家庭最重要的債務，大大削弱了家庭的購買力，如果家庭還繼續(xù)買房、買高價格的房子，那么后面的消費更加低迷，而且家庭債務負擔越來越重。

第三，持續(xù)救助房地產(chǎn)，房價持續(xù)上漲，這對沒有購房的家庭來說是不公平的，容易擴大貧富差距和引發(fā)社會焦慮。

總之，反對的觀點認為，房地產(chǎn)債務經(jīng)濟不能繼續(xù)往下走了，它就像一種藥物，吃了會上癮，短期內(nèi)止疼了，但是副作用更大，債務更加惡化。

好的，到底要不要救樓市？我們先要看看當前到底樓市政策是一個什么樣的政策。

樓市政策可以分為這三類：一是土地政策，二是流動性政策，三是需求調(diào)控政策。

政府是城市國有土地的唯一供給方，過去地方政府通過調(diào)節(jié)土地供給來控制房地產(chǎn)規(guī)模和房價走勢。一般來說，房價下跌時，土地供給會減少；房價上漲過快時，又會增加土地供給。土地供給的調(diào)節(jié)一定程度上促進地方土地收入金最大化。不過，2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場大逆轉，土地市場進入寒冬，土地政策對房地產(chǎn)的走勢影響下降。

這里，我們主要講流動性政策和需求調(diào)控政策。

流動性政策，主要是信貸和債券控制。流動性政策對房地產(chǎn)的走向是最為直接的。從2002年開始，商業(yè)銀行為房地產(chǎn)提供了大規(guī)模的信貸。2015年開始，央行使用抵押補充貸款為棚改貨幣化提供流動性支持，到2019年大概有3萬億的抵押補充貸款流入這個市場。當時，全國從一線到四線房價都大規(guī)模上漲。

這個期間，恒大等大型開發(fā)商大規(guī)模向三四線城市擴張。他們使用了高周轉模式，從拿地到開盤也就是6個月時間，資金一個項目一個項目循環(huán)滾動。在高周轉模式中，流動性就是生命，資金一旦斷裂整個系統(tǒng)就土崩瓦解。需要注意的是，地方政府也在這個產(chǎn)業(yè)鏈之中，地方政府大量征地、開發(fā)土地，然后出讓土地。一個這個模式被打破，開發(fā)商沒有錢購地，地方政府的土地也賣不出去。

2020年，房地產(chǎn)進入最后的瘋狂，當時深圳豪宅一日被搶光。但是，2021年開始，流動性政策大規(guī)模收緊，“三道紅線”和“五檔信貸”政策實施，銀行收緊了對開發(fā)商的貸款，同時嚴格控制開發(fā)商發(fā)行債券融資，開發(fā)商立即就陷入現(xiàn)金流困境。

后來的故事，大家都很清楚。2022年，疫情對房地產(chǎn)來說是雪上加霜，恒大等一些大型開發(fā)商陷入債務違約的危機，爛尾樓事件爆發(fā)，整個市場信用坍塌，輿論上談房色變。10月份，本來，房地產(chǎn)市場本來是“金九銀十”的好日子，結果變成了“十月圍城”。

11月，流動性政策出現(xiàn)“政策底”，“金融十六條”出臺，“三箭齊發(fā)”拯救開發(fā)商。哪三箭？信貸、債券和股票上市融資。其中，信貸是“及時雨”。過去是限制資金流入開發(fā)商，這個政策出來后，銀行趕緊給開發(fā)商貸款。另外，政策性銀行還設立了“保交樓”專項借款，避免項目爛尾。

所以，從今年11月到現(xiàn)在，流動性政策出現(xiàn)了巨大的逆轉，從限制到支持，開始拯救開發(fā)商。這是一季度房地產(chǎn)復蘇一個很重要的原因。

不過，到四五月份，我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的復蘇并未達到預期，其中“金融十六條”的流動性政策似乎沒有那么強。所謂“三箭齊發(fā)”，主要是還是信貸。債券依然比較疲軟，上市融資沒有怎么啟動。即便是信貸也存在明顯的結構性，可能國有開發(fā)商容易獲得貸款?！氨＝粯恰钡恼咧С至Χ仁亲畲蟮模琴Y金依然不夠用。到今年5月份，全國1100多個保交樓項目，交付率只有34%。

這里面的原因是什么呢？

可能有這么幾點：

第一，這個市場去年經(jīng)歷了信用塌縮，信用修復需要一個相當?shù)倪^程。債券違約的開發(fā)商很難在市場上發(fā)行債券融資，房地產(chǎn)自籌資金萎縮很厲害，說明民間借貸依然不信任開發(fā)商。

第二，開發(fā)商信用惡化之后，商業(yè)銀行重新評估開發(fā)商信用，馬上調(diào)轉船頭就給它貸款，銀行也會擔心風險。為了完成貸款任務，銀行一般會給信用比較高的開發(fā)商尤其是大型國企開發(fā)商提供貸款。一些小型開發(fā)商的流動性改善不是非常明顯。這樣，貸款就存在明顯的結構性。

所以，流動性政策對開發(fā)商的救助可能沒有預期那么強。

另外一個很重要的流動性政策就是房貸利率。去年多次下調(diào)利率，尤其是首套房利率大幅度下調(diào)?，F(xiàn)在，首套房利率是4.3%，二套房利率是4.9%，都是歷史最低水平。超過40個城市的首套房利率降到4%以下。這一定程度上也刺激了個人按揭貸款的增加，刺激了房地產(chǎn)銷售回暖。今年一季度的“小陽春”，主要是銷售端帶動的。

但是，這波需求釋放完后，個人按揭貸款規(guī)模會下降，開發(fā)商的融資和投資自然就會下降。

樓市的第三類政策就是需求端的調(diào)控政策。

過去，房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，地方調(diào)控樓市的政策是限制需求，主要是限購、限貸。但是，2022年，樓市快速下滑，全國城市全面轉向樓市松綁政策。除了一線城市還維持著限制性政策，大部分城市都解除了限購限貸。同時，很多城市還推出了鼓勵政策，給高學歷人才、多孩家庭購房提供補貼。

拯救樓市還有什么“法寶”？

到目前為止，房地產(chǎn)的政策可以概括為：流動性和需求端基本都解除了限制，流動性上一定程度上支持開發(fā)商融資，需求端鼓勵買房，尤其是鼓勵剛需購房。簡單來說，限制上解除了不少，接下來，如果還要拯救房地產(chǎn)該怎么拯救？還有哪些空間？

樓市調(diào)控政策還有哪些空間？大部分城市都取消了限購，接下來看一線城市和強省會城市，尤其是北上廣深?，F(xiàn)在市場都看北上廣深的政策會不會調(diào)整。

流動性政策還有沒有空間？利率已經(jīng)下降了不少，對比高峰時期，下降了1-2個點。今年下半年，有沒有可能降息？去年降息銀行的利差在縮小，今年降息空間在下降，大概還有一次降息空間。

對開發(fā)商的流動性救助有沒有空間？債券市場和股票市場更多取決于市場本身，政策上比較難發(fā)力。信貸方面，如果要拯救可能需要特殊的政策，比如類似于棚改貨幣化時期的專項貸款、保交樓的專項借款。設立大規(guī)模的專項資金來拯救房地產(chǎn)，有沒有可能？

這些年房地產(chǎn)政策，出現(xiàn)了大逆轉，從鼓勵到打擊，再到鼓勵，很多人看不明白，為什么會有這種調(diào)整？不是太容易理解。我認為還是比較難的，概率比較低。

我們需要理解決策的一個邏輯。我在2019年10月份寫過一篇文章叫《房地產(chǎn)時代謝幕了》。這篇文章出來后，不少人關注到。

一家大型開發(fā)商的管理層聯(lián)系到問我為什么這么判斷。當時，我的邏輯是，房地產(chǎn)的系統(tǒng)性金融風險開始顯現(xiàn)，在決策層面，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的地位已經(jīng)下降，對房地產(chǎn)的要求只是“平穩(wěn)發(fā)展”。

當然，我后面也沒有想到，之后對房地產(chǎn)的打擊會這么嚴，對房地產(chǎn)的流動性控制這么嚴。

在經(jīng)歷了房地產(chǎn)的這輪整頓后，現(xiàn)在房地產(chǎn)的決策邏輯是什么？就是“安全與發(fā)展”，安全的發(fā)展。簡單來說是，不拖累宏觀經(jīng)濟。這里有兩條線，上面這條線是不要繼續(xù)增加泡沫性風險，下面這條線是不要崩潰，引發(fā)大規(guī)模的債務風險和銀行風險。這兩條線之間，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的空間，這個空間不大，發(fā)展也不會景氣。如果突破了這兩條線，就會有新的政策出來。

讓房地產(chǎn)正?；撠熃ūＵ戏?/strong>

接下來，我說一下，我對房地產(chǎn)政策的觀點，有三點：

第一點，房地產(chǎn)需要回歸市場軌道，政策上避免打擊，也避免刺激。需求端，解除大部分限制性政策，取消限購限價，開發(fā)商想降價賣房子不要阻撓它，不要阻止它市場出清、回收現(xiàn)金流。流動性政策，不要限制它，也不要制定特殊的流動性鼓勵它。

總之，讓房地產(chǎn)市場回歸正常市場，價格該漲漲、該跌跌。

第二點，進一步下調(diào)存量房貸利率和首套房利率，總體上房貸利率還是太高了，銀行利潤保持不錯。因為銀行不是完全自由市場，利率也不完全自由化，所以沒辦法確定利率多少是合適的。這個問題需要通過利率和銀行市場化改革來解決。這是一個大的話題。

第三點，政府利用國有土地大規(guī)模建保障房、廉租房。房地產(chǎn)的管控放開后，讓房地產(chǎn)跟著市場走，低收入家庭怎么辦？

政府給低收入家庭建立大規(guī)模的廉租房和保障房。中國地方政府有一個很大的優(yōu)勢就是掌握著國有土地，這樣建保障房和廉租房的成本很低、效率可以很高。

過去，把國有土地使用權出售，增加地方政府的財政收入。這樣，土地財政跟房地產(chǎn)市場高度融合在一起?，F(xiàn)在需要解綁，地方政府利用國有土地建保障房和廉租房，房地產(chǎn)讓它自由發(fā)展，有錢人買房，沒錢人住保障房，兩邊不沖突。建議把建設保障房和廉租房作為地方的考核目標。

這就是我的觀點，三個必須同時存在，尤其是第一個和第三個。???????