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作者：嘉林

最近碧桂園的股價(jià)坐上了“過山車”。

2022年11月24日，碧桂園宣布與郵儲(chǔ)銀行達(dá)成合作，后者將為前者提供不超過500億元的意向性授信額度。

(資料圖片僅供參考)

受此消息影響，24日下午，碧桂園股價(jià)一路上漲，截止收盤，報(bào)收2.84港元/股，單日漲幅達(dá)20.85%。

值得注意的是，過去一個(gè)月，碧桂園的股價(jià)已經(jīng)累計(jì)上漲近300%。

這很大程度上都是因?yàn)?，“第二支箭”“金?6條”等政策的接連發(fā)布，為房企融資提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂園股價(jià)的上漲，其實(shí)也得益于上述利好政策。

雖然碧桂園的融資通道已經(jīng)逐步解凍，但不能忽視的是，碧桂園一直“重倉”的三四線城市地產(chǎn)市場依然“寒氣”逼人，這也給碧桂園接下來的發(fā)展，投下了一層不小的陰影。

01

陣痛不斷

2022年以來，因疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)承壓，中國房地產(chǎn)市場遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。

即使是被譽(yù)為“宇宙房企”的碧桂園也難以獨(dú)善其身。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，碧桂園營收1623.63億元，同比下跌30.89%；歸母凈利潤6.12億元，同比下跌95.92%。

2022年上半年各月，碧桂園的銷售額跌幅不斷擴(kuò)大。

1月-6月，碧桂園的銷售額分別為363.6億元、327.6億元、301.1億元、226.4億元、287.1億元以及345.2億元，分別同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

這也決定了碧桂園的整體銷售狀況不盡如人意。2022年上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1851億元、權(quán)益銷售面積2348萬平方米，同比分別下跌38.9%以及31.96%。

事實(shí)上，2020年后，碧桂園就已經(jīng)有“下落”的跡象。

財(cái)報(bào)顯示，2020年，碧桂園營收4628.6億元，同比下降4.74%；歸母凈利潤350.2億元，同比下跌11.45%，毛利率為21.80%，同比下跌4.26%。

2021年，碧桂園的營收雖然有所增長，但是全口徑銷售金額僅為7588.2億元，未能完成8000億元的銷售目標(biāo)。

此外，當(dāng)期碧桂園權(quán)益銷售面積6641萬平方米，同比下跌1.4%，權(quán)益銷售額5580.0億元，同比下跌2.22%。

值得注意的是，這是十幾年來，碧桂園首次出現(xiàn)銷售業(yè)績下滑負(fù)增長的情況。

02

三四線風(fēng)光不再

碧桂園陣痛不斷，固然與中國整體的房地產(chǎn)市場遇冷有一定聯(lián)系，但是不能忽視的是，“農(nóng)村包圍城市”戰(zhàn)略的失靈，或許也是碧桂園的業(yè)績斷崖式下跌的部分原因。

2017年，憑借5508億元合約銷售金額，碧桂園位居中國房地產(chǎn)行業(yè)第一。雖然曾喊出回歸一二線的口號，但2017年，三四線城市合約銷售金額依然占碧桂園總合約銷售金額的60%左右。

與之相應(yīng)的，碧桂園不斷加大三四線城市的投資力度。

財(cái)報(bào)顯示，2017年，碧桂園三四線的投資額為1400億左右，相較于2015年的200億左右，翻了七倍左右。

彼時(shí)，棚改貨幣化、城鎮(zhèn)化正如火如荼的發(fā)展，三四線城市的房地產(chǎn)市場確實(shí)極具成長前景。

住建部數(shù)據(jù)顯示，2017年1月-10月，中國棚戶區(qū)改造已開工600萬套，完成投資1.68萬億元。

《第一財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)的公開數(shù)據(jù)顯示，2016-2019年，中國棚改總計(jì)完成投資約6.26萬億元。

不過隨著城鎮(zhèn)化逐漸觸頂，疫情反復(fù)使國內(nèi)經(jīng)濟(jì)承壓，近兩年三四線城市的房地產(chǎn)市場早已風(fēng)光不再。

以地處南京都市圈的句容為例，安居客數(shù)據(jù)顯示，其二手房均價(jià)已從2021年12月的9084元/m2降低到2022年11月的8231元/m2，跌幅達(dá)9.39%。

這對于沒能完成一二線城市轉(zhuǎn)型的碧桂園來說，絕對不是一個(gè)好消息。2020年-2021年，碧桂園的權(quán)益合同銷售金額中，分別有54%和64%來自三四線城市。

到了2021年，碧桂園的銷售金額構(gòu)成中，仍有69%來自三四線城市。

也正因此，碧桂園也祭出了瘋狂的促銷活動(dòng)，以圖“去庫存”。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，2022年10月，碧桂園句容項(xiàng)目推出了均價(jià)僅5500元/㎡的特價(jià)房，此前，句容的房價(jià)曾被炒至1萬+/㎡。

這還不是終點(diǎn)，2022年3月，碧桂園句容項(xiàng)目的部分房型，只要4865元/㎡。

03

地產(chǎn)之外，講起新故事

事實(shí)上，針對三四線城市房地產(chǎn)市場低迷的表現(xiàn)，碧桂園不光在銷售端大力促銷，在投資端，也變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，碧桂園拿地權(quán)益金額僅60.9億元，其中三四線城市占比僅為33%，另外67 %都給了一二線城市。

不過不能忽視的是，在人口紅利幾近觸頂以及經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，一二線城市的房地產(chǎn)市場其實(shí)也沒有好到哪里去。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，一線城市新建住宅價(jià)格繼續(xù)橫盤，累計(jì)漲幅僅為0.21%，為近五年同期較低水平。

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了存量時(shí)代后，房企如果想要持續(xù)成長，就不能再局限于地產(chǎn)這一條賽道上。

因此，碧桂園當(dāng)前最緊迫的任務(wù)，還是要在房地產(chǎn)之外，找到更強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)引擎，以描繪出“第二條曲線”。

目前來看，房地產(chǎn)之外，碧桂園主要在推進(jìn)機(jī)器人和物業(yè)兩大業(yè)務(wù)。

2018年07月，碧桂園成立廣東博智林機(jī)器人有限公司，聚焦建筑機(jī)器人、BIM數(shù)字化、新型建筑工業(yè)化等產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)與應(yīng)用。

財(cái)報(bào)顯示，截止2022年中，博智林有30款建筑機(jī)器人投入商用，覆蓋了28個(gè)省市自治區(qū)，超550個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超1200臺(tái)，應(yīng)用施工面積超1000萬平方米。

與機(jī)器人相同步，自2018年6月登陸港交所后，碧桂園服務(wù)接連收購了富力物業(yè)、中梁物業(yè)、藍(lán)光嘉寶等物業(yè)企業(yè)。

財(cái)報(bào)顯示，截止 2022年中，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，碧桂園服務(wù)合同管理面積16.09億平方米，收費(fèi)管理面積8.43億平方米，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)。

按照碧桂園的設(shè)想，機(jī)器人可以應(yīng)對建筑行業(yè)人力成本上漲的問題，而物業(yè)則可以探索現(xiàn)有存量房產(chǎn)的增量價(jià)值。這兩大業(yè)務(wù)都具備不俗的想象力。

但問題是，碧桂園的這些服務(wù)也遇到了成長的“煩惱”。

以碧桂園服務(wù)為例，雖然其是目前國內(nèi)規(guī)模最大的物業(yè)企業(yè)，但2021年，其新增的3.88億平方米收費(fèi)管理面積中，來自于收并購的有2.28億，占比達(dá)58.76%。

一系列收并購帶來的成本轉(zhuǎn)移也影響了碧桂園服務(wù)的毛利。

財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，碧桂園服務(wù)的毛利為26.9%，同比下跌6.5%。

這也讓資本市場謹(jǐn)慎看待碧桂園服務(wù)。

截止2022年11月24日收盤，碧桂園服務(wù)的股價(jià)為17.46港元/股，相較于2021年中81.95 港元/股的高點(diǎn)下跌了78.69%。

不過聊以慰藉的是，2022年上半年，碧桂園依然有1479.8億元的可動(dòng)用現(xiàn)金，足以應(yīng)對未來一年內(nèi)須償付的短期債務(wù)729億元。

再加上融資通道回暖，碧桂園或許有足夠的資金探索新業(yè)務(wù)。