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作者：八哥

01

近日，統(tǒng)計(jì)局公布了2022年第一季度國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)。

總體看，一季度GDP同比增長(zhǎng)4.8%不算特別亮眼，和全年預(yù)設(shè)的5.5%目標(biāo)差距不小，但是考慮到疫情反復(fù)和突然爆發(fā)的俄烏沖突雙重夾擊影響，應(yīng)該說(shuō)能保持4.8%的增速實(shí)屬不易。

如果不是遭受疫情反撲加上俄烏沖突這只超級(jí)地緣政治黑天鵝沖擊，一季度GDP增速超過(guò)5.5%應(yīng)該是板上釘釘?shù)氖虑?，甚至達(dá)到6%也不是沒(méi)有可能。

雖然經(jīng)濟(jì)整體上保持了不錯(cuò)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但具體到各行業(yè)，差別卻是非常大。其中，涉及面最廣，也是最受關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)，可謂是“萬(wàn)紅叢中一點(diǎn)綠”，出現(xiàn)了全面的下跌。

數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷售面積31046萬(wàn)平方米，同比去年下降13.8%；銷售金額29655億元，同比去年下降22.7%，超過(guò)五分之一。銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)“雙跌的局面”。

而作為購(gòu)房人最敏感、也是最關(guān)心的價(jià)格，同樣出現(xiàn)了下降。

數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國(guó)新建商品房銷售價(jià)格為每平米9552元，這是2021年全國(guó)新建商品房成交均價(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)的10141元每平米之后，重新跌回到萬(wàn)元以內(nèi)，甚至比2020年的9859元還要低，跌幅達(dá)到5.8%。

這也就意味著，全國(guó)房?jī)r(jià)在強(qiáng)力調(diào)控之后，再次回到了3年前2019年的水平。

02

自2008年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)從3800元每平米一路單邊上漲到2021年的10141元每平米，在長(zhǎng)達(dá)13年的超級(jí)周期內(nèi)漲了3倍，深圳北京合肥等城市甚至翻了四五倍。

即使在樓市極其慘淡的2014年，全國(guó)房?jī)r(jià)也是保持了小幅的上漲勢(shì)頭。因此，今年一季度房?jī)r(jià)出現(xiàn)5.8%的跌幅，可謂是樓市近13年以來(lái)的第一次。

而樓市只漲不跌的神話，這次也算是徹底打破了。

那么，過(guò)去猛漲了13年之久，從未下跌的房?jī)r(jià)，為什么這一次偏偏就下跌并且跌幅還不小了呢？

其中原因，主要在兩個(gè)方面。

第一，從開(kāi)發(fā)商來(lái)看，在于本輪樓市調(diào)控首次對(duì)房企“動(dòng)手”了。

之前的歷次調(diào)控，主要是針對(duì)購(gòu)房人的，比如“三限兩提高”的限購(gòu)、限貸、限售，提高首付比例、提高貸款比例等。但對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，基本沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作。通俗點(diǎn)說(shuō)就是板子只打購(gòu)房人。

但很多人都知道，推高房?jī)r(jià)的，除了一部分炒房客之外，一些激進(jìn)的開(kāi)發(fā)商也是重要推手之一，比如曾經(jīng)各地層出不窮的地王，就是少數(shù)房企給高燒樓市的火上澆油。

而這一次，調(diào)控的板子終于是打到了房企的屁股上，而且下手還比較重，個(gè)別房企的屁股甚至都被打開(kāi)了花。

針對(duì)房企的調(diào)控，最具代表性的動(dòng)作，就是“三條紅線”的劃定，可謂是穩(wěn)準(zhǔn)狠，直接從融資上卡住了房企的“命根子”。

之前的調(diào)控，由于主要只針對(duì)購(gòu)房者的，因此，市場(chǎng)不好的時(shí)候，房企寧愿房子拿在自己手里也不降價(jià)銷售，如果資金緊張了，那就找銀行貸款或者到國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)上融資，甚至到海外高息發(fā)行美元債券來(lái)硬抗。

從歷次調(diào)控來(lái)看，扛到最后勝利的都是房企，而輸?shù)袅鶄€(gè)錢包的都是購(gòu)房人，畢竟作為購(gòu)房者，買房是剛需，即使能扛得過(guò)開(kāi)發(fā)商，但卻抗不過(guò)丈母娘。

而這一次“三道紅線”劃定之后，房企融資渠道被堵死了，要想回籠資金，寄希望于通過(guò)不斷擴(kuò)大債務(wù)的方法行不通了，要想回血，只有降價(jià)銷售這一條道可以走。

因此，我們才得以看到，自去年下半年以來(lái)，恒大、碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等各大房企在全國(guó)范圍內(nèi)紛紛降價(jià)銷售回籠資金，有的甚至出現(xiàn)了5折甩賣的現(xiàn)象，這在之前歷次調(diào)控中是不敢想象的。

正是有了頭部房企在全國(guó)范圍內(nèi)的大面積降價(jià)銷售，才有了這次全國(guó)房?jī)r(jià)的明顯回落。

第二，從購(gòu)房者來(lái)看，是居民的購(gòu)買力基本已經(jīng)接近枯竭。

3月初，央行發(fā)布了2021年經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止2021年底，我國(guó)居民整體杠桿率已經(jīng)超過(guò)60%，達(dá)到了62%。

這些年，在房?jī)r(jià)的非理性狂熱上漲中，不僅是各大房企熱衷于加杠桿、鋪攤子、上規(guī)模，就連歷來(lái)信奉無(wú)債一身輕、有事沒(méi)事愛(ài)存錢的中國(guó)人，也以貸款買房為載體，杠桿加的杠杠的。

中國(guó)人保持了3000年的存錢習(xí)慣，被樓市20年的單邊上漲給徹底擊敗了。

相較于瘋狂的房企們動(dòng)不動(dòng)就把負(fù)債率干到百分之八九十，甚至百分之百不同，很多人可能覺(jué)得居民62%的負(fù)債率就是個(gè)弟弟，有什么大驚小怪的？

如果你要覺(jué)得居民杠桿率62%只是個(gè)弟弟的話，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了。

正所謂沒(méi)有對(duì)比就不知道自己有多無(wú)知。放眼全球，62%的杠桿率，已經(jīng)非常之高。這已經(jīng)超過(guò)英國(guó)、法國(guó)、德國(guó)等西方主要發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，逼近次貸危機(jī)前的美國(guó)和上世紀(jì)90年代初樓市崩盤的日本。

因此，購(gòu)房者再往上加杠桿的空間已經(jīng)不大，除非不顧后果，直接拉爆，而這，顯然是各方都不愿意看到的，尤其是監(jiān)管部門不能忍受的，因?yàn)橐坏├?，出?wèn)題的就不僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)了。

所以，我們看到前段時(shí)間廣州把封禁了幾年的“接力貸”放了出來(lái)（就是父親貸款買房?jī)鹤舆€錢，俗稱父?jìng)舆€，因此也被戲稱為“傳宗接貸”），但很快就被叫停了。

因?yàn)檫@種“貸貸相傳”、寅吃卯糧的做法，相當(dāng)于二次加杠桿，成倍放大杠桿率，類似于美國(guó)次貸危機(jī)中的金融衍生工具，潛在危險(xiǎn)太大，后果難以估量。

同時(shí)也必須注意到，我國(guó)居民的高杠桿率是在很短的時(shí)間里加起來(lái)的。2008年的時(shí)候，居民杠桿率還不到18%，短短13年就漲到了62%，而英國(guó)、法國(guó)、美國(guó)等發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，居民杠桿率從20%到60%，平均大約用時(shí)80年。

很顯然，我們的杠桿率，上升太快太猛。這就像一個(gè)正常的人，從幼年到成年，身體各個(gè)器官發(fā)育成熟需要18年，但我們?cè)诜浅Ｒ?guī)模式下，只用了3年時(shí)間，就從嬰兒到成年了。

這已經(jīng)不是補(bǔ)點(diǎn)鈣、吃點(diǎn)生長(zhǎng)素催長(zhǎng)的問(wèn)題了，明顯是直接往身體里面注射人工合成激素了。

這其中的痛苦和危險(xiǎn)，以及帶來(lái)的后遺癥，也就只有自己才知道了。所以我們看到，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，樓市就驚濤駭浪。

開(kāi)發(fā)商層面，看似強(qiáng)大的恒大、富力、融創(chuàng)等房企，雖然個(gè)個(gè)號(hào)稱萬(wàn)億規(guī)模的五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，扒開(kāi)一看，卻是外強(qiáng)中干，華麗外衣下面，是無(wú)數(shù)的大小窟窿，“三條紅線”的鏡子一照，一個(gè)接著一個(gè)暴雷，幾個(gè)億的債務(wù)都還不上，甚至走到破產(chǎn)的邊緣。

購(gòu)房者層面，很多人盲目信仰房?jī)r(jià)只漲不跌，抱著“贏了會(huì)所嫩模、輸了下地干活”的賭博心態(tài)，信用卡、信用貸、抵押貸一股腦全用上。

后果就是很多人月還款金額接近甚至超過(guò)自身收入，在懸崖邊玩走鋼絲的危險(xiǎn)游戲，而當(dāng)房?jī)r(jià)一旦下跌或者自身收入減少，就出現(xiàn)大規(guī)模的斷供潮。

所以我們看到，最近兩年全國(guó)法拍房數(shù)量暴增。某平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年3月，全國(guó)住宅法拍房達(dá)到驚人的175萬(wàn)套，相較于2017年的9000套，激增接近200倍。

03

自1998年我國(guó)住房制度改革以來(lái)，各種調(diào)控政策就一直伴隨著樓市，已經(jīng)持續(xù)了二十幾年。熱的時(shí)候收緊，冷的時(shí)候放松，政策反復(fù)交替，房?jī)r(jià)也在時(shí)緊時(shí)松中螺旋上漲，偶爾還來(lái)個(gè)急速垂直暴力拉升。

因此，關(guān)于樓市的調(diào)控也被稱之為面多了加水，水多了加面的“和面大賽”。最終，在和面大師一邊加水一邊加面的過(guò)程中，面團(tuán)越滾越大。

自去年年底以來(lái)，全國(guó)樓市入冬，因此，政策層面也迎來(lái)了新一輪的寬松期。過(guò)去的兩個(gè)月，從鄭州到南京，從武漢到昆明，從三線城市到二線城市，從西部地區(qū)到中部地區(qū)……樓市寬松已從星星之火逐漸變?yōu)榱窃畡?shì)。

不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已經(jīng)有70多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了救市政策，甚至棚改貨幣化這個(gè)超級(jí)大招也在鄭州、昆明再次出現(xiàn)；一百多個(gè)城市不同程度降低了房貸利率，蘇州首套房利率甚至降到4.6%，全國(guó)最低。

或許是一季度GDP4.8%的增速低于年度5.5%的預(yù)期目標(biāo)，4月18日傍晚，央行和外匯管理局發(fā)布了“關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知”，出臺(tái)了23條“金融救市”政策，涵蓋面廣，力度很大。

這其中，和房地產(chǎn)直接相關(guān)的有4條，有針對(duì)房企的，也有針對(duì)購(gòu)房者的。特別是針對(duì)購(gòu)房者的，有兩點(diǎn)值得高度關(guān)注。

第一點(diǎn)是，對(duì)其存續(xù)個(gè)人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時(shí)間、延長(zhǎng)貸款期限、延遲還本等方式調(diào)整還款計(jì)劃予以支持。這一點(diǎn)是對(duì)已經(jīng)貸款的購(gòu)房人的。

關(guān)于延后還款時(shí)間和延長(zhǎng)貸款期限，這在之前的歷次調(diào)控中基本沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)，這次算是開(kāi)了先例。

第二點(diǎn)是，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。這一點(diǎn)是針對(duì)潛在貸款購(gòu)房人的，也是很多人一直在期待的超級(jí)大招“雙降”！特別是降低首付比例，算是樓市的終極大招。

可以遇見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的形勢(shì)壓力下，特別是有了央行和外管局“關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展金融服務(wù)的通知”這把尚方寶劍，接下來(lái)，還會(huì)有更多的城市，加入到這一輪的樓市放松的行列之中，甚至不排除上海和深圳這樣的樓市上漲壓力很大的一線城市。

04

德國(guó)著名哲學(xué)家黑格爾說(shuō)過(guò)的一句話：人類從歷史中學(xué)到的最大教訓(xùn)，就是人類不會(huì)吸取任何歷史教訓(xùn)。

但這一次，我們希望中國(guó)樓市是個(gè)例外，畢竟，如果再來(lái)一次像2016年那樣的暴漲的話，等待我們的可能就是2008年的美國(guó)，或者上世界90年代初的日本了。

而如果樓市真的重蹈美國(guó)次貸危機(jī)或者日本樓市泡沫崩盤的覆轍，那些由少部分利益集團(tuán)的貪婪而捅出的巨大窟窿，注定最終還是要由所有的老實(shí)人接盤買單。

就像雖然美國(guó)很多普通人在次貸危機(jī)中因?yàn)檫€不起房貸被趕出了房子，但這并不妨礙華爾街的巨頭在危機(jī)中賺的盆滿缽滿并且全身而退。

就像雖然日本的年輕人在失去的三十年里一步步淪為宅男廢材，而日本幾大家族財(cái)團(tuán)的地位依然牢不可破并且代代世襲。