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作者：楊雷，編輯：小市妹

4月7日，散戶又遭遇“黑色星期四”。今日開盤，信達(dá)地產(chǎn)（600657）、沙河股份（000014）、京能置業(yè)（600791）等多只地產(chǎn)股盤中跌停，地產(chǎn)指數(shù)盤中大跌逾3.5%，跌幅位居市場第一。

股價(jià)回調(diào)的因素之一是公司估值偏高。

數(shù)據(jù)顯示，信達(dá)地產(chǎn)從3.66元一路漲至9.23元，累計(jì)漲幅逾150%，動態(tài)市盈率逾25倍；沙河股份從8元一路漲至14.78元，漲幅逾84%，動態(tài)市盈率逾75倍；京能置業(yè)從3.59元一路漲至6.33元，累計(jì)漲幅逾76%。而當(dāng)前，地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率為17倍左右。

從3月中旬之間，房地產(chǎn)開發(fā)板塊指數(shù)累計(jì)逾30%。地產(chǎn)板塊這一輪行情首先是受政策消息驅(qū)動。

據(jù)報(bào)道，官方部門此前表示今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。同時(shí)，國內(nèi)多地采取下調(diào)房貸利率、加快放貸速度、取消限售等措施。隨著政策調(diào)控寬松，投資者信心迅速提振。

其次，地產(chǎn)股前期經(jīng)過一輪深度下跌后，估值已經(jīng)跌到了歷史低位水平，而且部分上市公司股息率超過十年期國債收益率，投資性價(jià)比明顯。

而在地產(chǎn)板塊這一輪反彈行情中，信達(dá)地產(chǎn)、沙河股份、京能置業(yè)成為市場炒作對象。這三家公司共同特征是基本面差，具體表現(xiàn)為業(yè)績波動大且盈利能力下降。

2019年至2021年，信達(dá)地產(chǎn)歸母凈利潤為23.15億元、15.02億元、8.15億元，分別同比增長7.65%、-35.13%、-35.13%。同期，公司銷售毛利率由2019年的30.37%下降至2021年的19.31%，銷售凈利率由13.12%下降至3.82%。

沙河股份自2018年歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)1.46億元后，最低下滑至500萬以下。雖然2021年歸母凈利潤反彈至3542.35萬元，仍未恢復(fù)到歷史最好水平。同期，公司銷售凈利率由2018年的43.17%下降至2021年的7.63%。

京能置業(yè)自2011年歸母凈利潤達(dá)到2億元后，業(yè)績一直處于下降狀態(tài)，最終于2020年虧損7132.92萬元，創(chuàng)下近十年首虧紀(jì)錄。在2016年之前，京能置業(yè)銷售凈利潤超過10%，而在2020年轉(zhuǎn)負(fù)，變?yōu)?23.40%。

據(jù)了解，從2021年開始，地產(chǎn)行業(yè)變化較大。

一方面，受疫情沖擊加上政策嚴(yán)調(diào)控，國內(nèi)百強(qiáng)房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值

同比下降2.2%、1.8%；另一方面，國資房企數(shù)量迅速增加，在前100名內(nèi)數(shù)量接近50%，而此前民企占比達(dá)70%。

對于地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，國資房企和穩(wěn)健型民企龍頭優(yōu)勢更明顯。

從拿地情況看，截至2021年前11月，碧桂園、萬科、保利發(fā)展拿地金額逾1100億元，位列前三。

從營收規(guī)?？矗＠l(fā)展（600048）已經(jīng)突破2000億以上、萬科（000002）營收突破4000億以上。

從市場占有率看，截至2019年，萬科、保利發(fā)展市占率超過2.8%，位居行業(yè)前五。

與萬科、保利發(fā)展等龍頭企業(yè)相比，信達(dá)地產(chǎn)、沙河股份、京能置業(yè)三家公司在拿地金額、營收規(guī)模以及市占率等方面幾乎不在一個量級上。

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