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存量按揭貸款利率調(diào)整對(duì)銀行息差、營(yíng)收有一定程度的沖擊，但綜合考慮未來(lái)存款降息，及對(duì)提前還款的緩釋作用，短期影響可控。未來(lái)，隨著穩(wěn)增長(zhǎng)政策的落地，市場(chǎng)需求將得以提振，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期有望逐步修正。

【資料圖】

本刊特約作者?劉鏈/文

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，在房地產(chǎn)領(lǐng)域明確提出了“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。此前，7月14日，國(guó)新辦上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上表示“按照市場(chǎng)化、法治化原則，我們支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款”。 關(guān)于存量按揭利率下調(diào)，監(jiān)管表述從“支持鼓勵(lì)” 延伸至“指導(dǎo)依法有序”，政策導(dǎo)向更為明確。

自2016年起，中國(guó)地產(chǎn)調(diào)控堅(jiān)持“因城施策”，各地存量按揭利率水平和實(shí)施政策差異較大。在“市場(chǎng)化原則”下，存量按揭利率下調(diào)更可能采取自主協(xié)商而非統(tǒng)一執(zhí)行的方式。可能的加點(diǎn)下調(diào)方案則參照各地當(dāng)前的新發(fā)放按揭貸款利率，以各地最新加點(diǎn)值為基準(zhǔn)按一定比例下調(diào)。此外，本次會(huì)議中并未提及“置換”，而是要求“依法有序” 調(diào)整，這意味著轉(zhuǎn)按揭、經(jīng)營(yíng)貸消費(fèi)貸置換房貸等行為都可能被嚴(yán)加監(jiān)管。由此可見(jiàn)，存量按揭利率統(tǒng)一下調(diào)的可能性不大。

存量按揭利率下調(diào)拖累上市銀行凈息差1-7BP?？紤]LPR定價(jià)機(jī)制實(shí)施和地產(chǎn)調(diào)控的影響，2019年9月至2021年12月期間新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率居于較高水平，平均高于5年期 LPR79BP。根據(jù)財(cái)通證券的測(cè)算，在保守、中性、激進(jìn)三種情境下分析存量按揭利率調(diào)整對(duì)銀行凈息差和營(yíng)收增速的影響。

假設(shè)符合下調(diào)要求的存量按揭占按揭貸款比重分別為30%、50%、70%，存量按揭利率下調(diào)幅度分別為30BP、50BP、70BP。測(cè)算結(jié)果顯示，下調(diào)拖累上市銀行凈息差1-7BP，拖累營(yíng)收增速0.6-3個(gè)百分點(diǎn)。分銀行類型看，截至2022年年末，國(guó)有大行按揭貸款占比為28.11%，受下調(diào)影響最大，凈息差被拖累2-9BP，其次是股份制銀行（1-6BP）、農(nóng)商行（1-3.9BP）、城商行（1-3.5BP）。

負(fù)面影響有限

央行在下半年工作會(huì)議和四部門(mén)聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)中，兩次提及“指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。央行表述從此前的“支持和鼓勵(lì)”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，監(jiān)管態(tài)度更加明確，預(yù)計(jì)后續(xù)銀行將陸續(xù)研究推出調(diào)整方案。在依法、有序的原則下，東興證券預(yù)計(jì)銀行可能采取的方式是與借款人協(xié)商調(diào)整舊合同約定的加點(diǎn)幅度，或者通過(guò)新發(fā)放貸款替換舊貸款。調(diào)整后貸款利率預(yù)計(jì)會(huì)參考所在城市新發(fā)放按揭貸款利率平均水平。

在上一輪地產(chǎn)調(diào)控階段（2017年上半年至2021年），銀行新發(fā)放按揭貸款利率在5.5%左右；考慮貸款利率定價(jià)機(jī)制改革以來(lái)，LPR多次下調(diào)，5年期下調(diào)幅度達(dá)65BP，推算這部分存量按揭貸款利率在4.9%左右，與當(dāng)前利率水平差距約77BP（根據(jù)央行最新數(shù)據(jù)，6月新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.11%）。

假設(shè)分別有30%、50%、70%的存量按揭貸款利率下調(diào)77BP，靜態(tài)測(cè)算對(duì)上市銀行息差影響為-4BP、-6BP、-8BP，對(duì)營(yíng)收增速影響為-1.4%、-2.33%、-3.27%。從個(gè)股影響來(lái)看，按揭貸款占比更高的銀行受影響更大，從高到低依次為國(guó)有大行、股份制銀行、城商行及農(nóng)商行。

考慮到存量按揭貸款利率調(diào)整對(duì)銀行息差的重要影響，預(yù)計(jì)銀行后續(xù)調(diào)整方案可能會(huì)根據(jù)區(qū)域、客戶分階段逐步試點(diǎn)并落地，有序推進(jìn)、盡可能緩和對(duì)息差的短期沖擊。同時(shí)，在息差壓力加大情形下，預(yù)計(jì)銀行將進(jìn)一步下調(diào)存款掛牌利率；疊加前期高成本存款陸續(xù)重定價(jià)，銀行負(fù)債成本亦有望逐步下行，支撐息差穩(wěn)定。此外，存量按揭貸款利率調(diào)整有望緩解居民提前還款情況，有助于銀行按揭貸款規(guī)模、利息收入和資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。從更宏觀的角度來(lái)看，存量利率調(diào)整有望減輕居民月供負(fù)擔(dān)，提高可支配收入，有助于釋放部分居民消費(fèi)需求，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇。

綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)存量按揭貸款利率調(diào)整將依法、有序推進(jìn)，對(duì)息差、營(yíng)收有一定程度的沖擊，但綜合考慮未來(lái)存款降息，以及對(duì)提前還款的緩釋作用，預(yù)計(jì)短期影響可控。未來(lái)，隨著近期穩(wěn)增長(zhǎng)政策信號(hào)的落地，市場(chǎng)需求將得以提振，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期有望逐步修正。

實(shí)際上，存量按揭利率下調(diào)的負(fù)面影響有限。存量按揭利率下調(diào)主要從凈息差層面對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)形成壓力，但負(fù)面影響一定程度會(huì)被對(duì)沖，主要有以下三個(gè)原因：

第一，實(shí)際調(diào)整后將緩解提前還貸現(xiàn)象，按揭貸款是銀行優(yōu)質(zhì)高收益的資產(chǎn)，維持按揭貸款規(guī)模穩(wěn)定有助于保持銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)和資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)健。第二，存量按揭利率下調(diào)使銀行凈息差收窄，或?qū)⒌贡拼婵罾蔬M(jìn)一步下調(diào)，從負(fù)債端修復(fù)銀行凈息差。第三，6月末個(gè)人住房貸款規(guī)模為38.6萬(wàn)億元，根據(jù)這一數(shù)據(jù)測(cè)算，存量按揭利率下調(diào)將釋放居民資金約350億-1900億元。利息負(fù)擔(dān)下降有助于激發(fā)居民消費(fèi)需求，進(jìn)一步降低LPR下調(diào)的可能性，從資產(chǎn)端緩解對(duì)凈息差的沖擊。

2023年銀行股表現(xiàn)仍取決于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面。城投、地產(chǎn)、消費(fèi)等各項(xiàng)穩(wěn)增長(zhǎng)防風(fēng)險(xiǎn)舉措推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，最終都將有助于銀行信貸投放和資產(chǎn)質(zhì)量改善，基本面改善則推動(dòng)銀行板塊估值回升。

銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂緩釋

隨著地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，助力銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂緩釋。8月25日，央行公布了由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這意味著，對(duì)于一些曾經(jīng)有過(guò)貸款記錄的購(gòu)房者，只要家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房，也將可以享受首套房的首付比例和利率優(yōu)惠。

目前，一些熱點(diǎn)城市二套房首付比例遠(yuǎn)超新房首付比例，全國(guó)二套平均房貸利率為4.81%，而全國(guó)首套平均房貸利率僅3.9%，因此，該項(xiàng)政策落地將有助于拓寬享受首套房貸優(yōu)惠的人群范圍、降低改善性需求下的購(gòu)房成本，從需求端刺激住房消費(fèi)市場(chǎng)。此外，通知稱此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，意味著各城市可根據(jù)自身情況自主選用，有助于政策與市場(chǎng)需求相互匹配。

同日，財(cái)政部發(fā)布了由財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，明確自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。該公告實(shí)際上是將退稅優(yōu)惠的有效期從原本的2023年底延長(zhǎng)到了2025年底，有助于降低居民換房成本。

這兩項(xiàng)措施在2023年7月住建部座談會(huì)上均有提及，從釋放政策信號(hào)到落地的時(shí)間間隔較短。信達(dá)證券認(rèn)為，地產(chǎn)政策暖風(fēng)頻吹，有助于降低悲觀預(yù)期、釋放合理需求、提高房地產(chǎn)化險(xiǎn)的成功率，進(jìn)而緩解銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力和壓制估值的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，有望助力銀行估值修復(fù)。

而且，住建部推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施，或釋放部分居民按揭融資需求。根據(jù)東興證券的判斷，在量上，預(yù)計(jì)伴隨穩(wěn)增長(zhǎng)政策持續(xù)加碼落地，市場(chǎng)化融資需求逐步改善，有助于行業(yè)規(guī)模保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。在價(jià)上，央行“保持銀行合理利潤(rùn)和凈息差水平”表態(tài)釋放積極信號(hào)。后續(xù)LPR下調(diào)、高價(jià)存量按揭貸款利率等調(diào)整方案，在節(jié)奏上將平穩(wěn)推進(jìn)，在幅度上將以銀行存款成本率下調(diào)為前提考慮安排。預(yù)計(jì)行業(yè)凈息差或近底部。在資產(chǎn)質(zhì)量上，地產(chǎn)與平臺(tái)類業(yè)務(wù)信用風(fēng)險(xiǎn)在政策支持之下，有望逐步穩(wěn)妥處置。當(dāng)前信用卡不良率有所抬升，后續(xù)有待觀察。但得益于此前一輪較大力度的不良出清，行業(yè)整體資產(chǎn)質(zhì)量保持穩(wěn)健。綜合來(lái)看，行業(yè)基本面有望維持穩(wěn)健。在可持續(xù)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的訴求下，預(yù)計(jì)下半年銀行業(yè)績(jī)釋放空間打開(kāi)。

考慮目前銀行板塊估值、持倉(cāng)仍處于歷史低位，其當(dāng)前具有估值修復(fù)機(jī)會(huì)，三季度有望取得絕對(duì)收益。短期來(lái)看，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)以及政策支持下，優(yōu)質(zhì)區(qū)域性銀行有望延續(xù)高成長(zhǎng)。從長(zhǎng)期角度來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)城商行、農(nóng)商行擁有深耕區(qū)域、網(wǎng)點(diǎn)下沉以及當(dāng)?shù)毓蓶|等自身優(yōu)勢(shì)，并且長(zhǎng)期堅(jiān)持以中小企業(yè)客戶和小微客戶為戰(zhàn)略定位，客戶基礎(chǔ)逐步夯實(shí)下，基本面有望長(zhǎng)期向好。