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隨著國(guó)內(nèi)持續(xù)優(yōu)化調(diào)整防疫政策，多地出臺(tái)措施宣布進(jìn)入公共場(chǎng)所不再查驗(yàn)核酸證明，三年疫情即將迎來(lái)結(jié)束的時(shí)刻，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇的良好預(yù)期下，受疫情影響嚴(yán)重的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等產(chǎn)業(yè)亟待修復(fù)，相對(duì)具備更高的確定性。

(資料圖)

事實(shí)上，早在防疫政策正式松動(dòng)前，“聰明的資金”早已嗅到了中國(guó)資產(chǎn)的底部?jī)r(jià)值機(jī)會(huì)，加快布局動(dòng)作。

Pension&Investments網(wǎng)站披露的信息顯示，三季度期間，美國(guó)最大公共養(yǎng)老基金——加州公共雇員養(yǎng)老基金加倉(cāng)布局中國(guó)市場(chǎng)，已向一家大型中國(guó)風(fēng)險(xiǎn)投資基金承諾提供總額為2.82億美元的資金。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)資管巨頭富蘭克林鄧普頓新興市場(chǎng)股票團(tuán)隊(duì)中國(guó)股票組合經(jīng)理Michael Lai、富達(dá)國(guó)際首席投資官Andrew McCaffery也不約而同地對(duì)中國(guó)資產(chǎn)當(dāng)前的估值吸引力和未來(lái)投資前景感到樂(lè)觀。

股市之外，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速布局同樣引起關(guān)注。中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至 2022 年 9 月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門(mén)、凱德、博楓等為在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速進(jìn)場(chǎng)，國(guó)內(nèi)一二線城市寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)、城市更新等成為其關(guān)注重點(diǎn)。

一方面，房地產(chǎn)深層次的調(diào)控和疫情壓力下，國(guó)內(nèi)大量商業(yè)資源處于沉睡狀態(tài)，價(jià)格便宜，匯率優(yōu)勢(shì)將放大超額收益機(jī)會(huì)。另一方面，地產(chǎn)存量時(shí)代，寫(xiě)字樓等能夠保障收益的成熟資產(chǎn)，長(zhǎng)期價(jià)值進(jìn)一步得到認(rèn)可，產(chǎn)業(yè)修復(fù)周期下相應(yīng)資產(chǎn)升值潛力更值得期待。

如果將外資布局寫(xiě)字樓和商業(yè)地產(chǎn)視作一個(gè)信號(hào)，那么對(duì)于中國(guó)香港及新加坡股市持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REITs——越秀房產(chǎn)基金(下稱“越秀房產(chǎn)基金”)其價(jià)值更應(yīng)該得到重新審視。

規(guī)模優(yōu)勢(shì)與資產(chǎn)質(zhì)地共振，持續(xù)成長(zhǎng)動(dòng)力充足

從2005年抓住時(shí)代機(jī)遇成為中資REITs赴港上市“第一股”，到如今港股持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REITs，17年間越秀房產(chǎn)基金的成長(zhǎng)性和稀缺性不斷凸顯。

成長(zhǎng)性的一方面反映在公司優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。從成立時(shí)的城建大廈、白馬大廈、維多利廣場(chǎng)和財(cái)富廣場(chǎng)4大物業(yè)，17年間，越秀房產(chǎn)基金陸續(xù)將廣州越秀金融大廈、廣州國(guó)金中心，上海越秀大廈，武漢越秀財(cái)富中心、星匯維港購(gòu)物中心、杭州維多利收入囊中，旗下物業(yè)組合增至9項(xiàng)。核心城市地標(biāo)性建筑的持續(xù)納入，優(yōu)化了越秀房產(chǎn)基金旗下物業(yè)組合，為其增長(zhǎng)注入源源不斷的新動(dòng)能。

來(lái)源：越秀房產(chǎn)基金官網(wǎng)

數(shù)據(jù)層面，截至2022年上半年，越秀房產(chǎn)基金的總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到443.21億元人民幣，實(shí)現(xiàn)超10倍增長(zhǎng)。

成長(zhǎng)的另一面在于公司專業(yè)能力的持續(xù)提升。將運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)的價(jià)值最大化是越秀房產(chǎn)基金始終關(guān)注的焦點(diǎn)，圍繞這一核心，越秀房產(chǎn)基金不斷創(chuàng)新思維，在渠道擴(kuò)展和租戶結(jié)構(gòu)改善的基礎(chǔ)上，越發(fā)強(qiáng)調(diào)智能化、社群化的寫(xiě)字樓產(chǎn)品與服務(wù)打造，意圖借助產(chǎn)業(yè)鏈整合不斷強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)效率。

長(zhǎng)線思維指導(dǎo)下，越秀房產(chǎn)基金在2022上半年頗具挑戰(zhàn)的發(fā)展環(huán)境中，仍逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)了7%的收入增長(zhǎng)，整體出租率亦保持在88.8%的行業(yè)領(lǐng)先水平，專業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯。公司旗下7個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，5個(gè)出租率超過(guò)90%。其中，2021年末新收購(gòu)的越秀金融大廈，平均出租率提升至95.5%，續(xù)租率72%，續(xù)租租金較上一個(gè)合約期增長(zhǎng)7.5%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)潛力持續(xù)釋放。

得益于突出的成長(zhǎng)性，2005年上市以來(lái)，越秀房產(chǎn)基金的收入及分派等年均增長(zhǎng)率常年保持在5%以上水平，連續(xù)16年將可分派收入進(jìn)行全額分紅，為投資者帶來(lái)了穩(wěn)定、可觀的回報(bào)。

事實(shí)上，在政策要求下國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs化并非易事，17年以來(lái)，除了越秀房產(chǎn)基金外僅有招商局商業(yè)房托基金2019年在港股上市，其他內(nèi)房股均未能實(shí)現(xiàn)REITs，這既彰顯了越秀房產(chǎn)基金捕捉機(jī)遇的戰(zhàn)略預(yù)判性，也令越秀房產(chǎn)基金的稀缺價(jià)值進(jìn)一步凸顯。

GRESB評(píng)級(jí)升至四星，助力綠色金融格局打開(kāi)

與成長(zhǎng)性相得益彰的是越秀房產(chǎn)基金始終堅(jiān)持的可持續(xù)發(fā)展能力。

越秀房產(chǎn)基金是ESG發(fā)展的堅(jiān)定踐行者，早在2017年度，其就開(kāi)始單獨(dú)發(fā)布上一年度ESG報(bào)告，并不斷借助技術(shù)手段將ESG理念融入現(xiàn)有的商業(yè)和運(yùn)營(yíng)模式當(dāng)中。

較直觀的案例是公司在樓宇開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的綠色建筑概念融入。比如，越秀房產(chǎn)基金旗下的廣州國(guó)際金融中心項(xiàng)目，就通過(guò)電梯電能回饋、太陽(yáng)能充電桌椅、ISO 50001能源管理體系運(yùn)用、紅外線技術(shù)監(jiān)測(cè)等多個(gè)方面，進(jìn)行綠色能源管理，越秀金融大廈亦獲得美國(guó)綠色建筑LEED EBOM V4鉑金級(jí)認(rèn)證。截至目前，越秀房產(chǎn)基金獲國(guó)際綠色認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)LEED金級(jí)或以上認(rèn)證的綠色建筑產(chǎn)權(quán)面積占比達(dá)到56%。

此外，通過(guò)在樓宇內(nèi)與租戶簽訂綠色公約，倡導(dǎo)綠色采購(gòu)，成立綠色健康委員會(huì)，與國(guó)內(nèi)標(biāo)桿商辦項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開(kāi)展綠色環(huán)保主題活動(dòng)等方式，越秀房產(chǎn)基金將更多綠色生活觀念植入普羅大眾的生活，推動(dòng)ESG理念持續(xù)落地的同時(shí)，也為城市的可持續(xù)發(fā)展提供了更多“綠色樣本”。

越秀房產(chǎn)基金的綠色實(shí)踐得到的權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)可。在房地產(chǎn)公司和基金可持續(xù)發(fā)展績(jī)效最佳指標(biāo)之一——全球房地產(chǎn)可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)(GRESB)的評(píng)估中，越秀房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)穩(wěn)步提升。2021年越秀房產(chǎn)基金首年參評(píng)GRESB，獲得綠色“三星”評(píng)級(jí)，2022年度，GRESB對(duì)越秀房產(chǎn)基金的評(píng)級(jí)升至綠色四星，越秀房產(chǎn)基金可持續(xù)發(fā)展勢(shì)能不斷增強(qiáng)。

來(lái)源：公開(kāi)信息

在ESG概念日益升溫的投資市場(chǎng)，越秀房產(chǎn)基金出色的ESG表現(xiàn)極大地提升了公司融資優(yōu)勢(shì)，為公司拓寬綠色金融渠道打開(kāi)了局面。2021年，星展銀行就為越秀房產(chǎn)基金收購(gòu)廣州越秀金融大廈，提供了首筆48億港元綠色俱樂(lè)部貸款，成為越秀房產(chǎn)基金綠色融資的里程碑。

今年11月，越秀房產(chǎn)基金憑借綠色和可持續(xù)金融方面的優(yōu)異表現(xiàn)，成功簽署三年期總值36億港元的可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款，繼續(xù)助力公司多項(xiàng)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在香港品質(zhì)保證局（HKQAA）12月1日舉辦的“香港綠色和可持續(xù)金融大獎(jiǎng)2022”頒獎(jiǎng)禮中，越秀房產(chǎn)基金榮膺“杰出綠色和可持續(xù)貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)信托行業(yè)）－卓越遠(yuǎn)見(jiàn)可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款績(jī)效指標(biāo)”及“氣候披露規(guī)劃先鋒機(jī)構(gòu)”兩大獎(jiǎng)項(xiàng)，預(yù)示著官方機(jī)構(gòu)對(duì)越秀房產(chǎn)基金在綠色金融、可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域成績(jī)的充分肯定。

隨著越秀房產(chǎn)基金GRESB綠色評(píng)級(jí)繼續(xù)提升，綠色實(shí)踐不斷深化，其核心競(jìng)爭(zhēng)力得繼續(xù)鞏固，為公司穿越行業(yè)市場(chǎng)周期提供更大助力。

小結(jié)

根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年港股房托持有的底層物業(yè)資產(chǎn)公允價(jià)值逆勢(shì)維持正增長(zhǎng)，核心商業(yè)/寫(xiě)字樓抵御通脹的穩(wěn)健優(yōu)勢(shì)不斷釋放，疊加港股房托REITs投資者的分紅免稅優(yōu)勢(shì)，短期超跌的REITs對(duì)險(xiǎn)資等長(zhǎng)期投資者的吸引力正在增強(qiáng)。

就越秀房產(chǎn)基金而言，17年的風(fēng)雨兼程令其逐步塑造起領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，基金旗下底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，融資渠道多元且成本控制得力，分派率有望繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先。尤其在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)利好政策頻出的背景下，有競(jìng)爭(zhēng)力的房企將更加注重盤(pán)活存量資產(chǎn)，以獲得更好的流動(dòng)性，房企的資產(chǎn)證券化需求有望加大，為越秀房產(chǎn)基金攬獲更多高性價(jià)比項(xiàng)目，以及持續(xù)的良性增長(zhǎng)創(chuàng)造空間。

此外，市場(chǎng)對(duì)于REIT可能會(huì)納入內(nèi)地和香港互聯(lián)互通機(jī)制也保持樂(lè)觀期待，有望帶動(dòng)香港房托板塊的流動(dòng)性和吸引力提升，為越秀房產(chǎn)基金進(jìn)一步壯大股東基礎(chǔ)提供契機(jī)。可以預(yù)見(jiàn)的是，下一個(gè)十年，越秀房產(chǎn)基金將更值得期待。