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11月17日，平安證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，報告指出，十月銷售整體弱勢，民企融資暖風不斷。

(資料圖)

報告具體內(nèi)容如下：

本月觀點：10月樓市成交再度走弱，項目交付擔憂下，二手房表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，預(yù)計臨近年末房企仍將加大營銷沖刺全年業(yè)績；近期中央層面接連出臺“第二支箭”、金融16條、允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等文件，穩(wěn)信用再度加碼，房企流動性實際支持空間進一步打開。我們認為行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底，需求端政策亦在不斷寬松，政策風向正在加速轉(zhuǎn)變，建議積極把握地產(chǎn)板塊行情。短期建議關(guān)注超跌彈性房企金地集團（600383）、新城控股（601155）、綠城中國，同時持續(xù)關(guān)注融資、拿地及銷售占優(yōu)的強信用房企如保利發(fā)展（600048）、中國海外發(fā)展、招商蛇口（001979）、萬科A、濱江集團（002244）、越秀地產(chǎn)、天健集團（000090）等。物管建議優(yōu)選關(guān)聯(lián)房企風險可控、綜合實力突出企業(yè)，如招商積余（001914）、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)、星盛商業(yè)等。同時建議關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈機會，如東方雨虹（002271）、科順股份（300737）、偉星新材（002372）、海螺水泥（600585）。

政策：中央穩(wěn)信用再度加碼，核心城市取消“認房又認貸”。10月涉房類政策共22項，其中偏松類政策19項，政策延續(xù)偏松基調(diào)?！暗诙Ъ薄⒔鹑?6條、允許保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等發(fā)文，中央穩(wěn)信用再度加碼。杭州取消“認房又認貸”，下調(diào)貸款利率及首付門檻，未來同級別城市有望跟進，政策風向正加速轉(zhuǎn)變。

資金：居民中長期貸款疲弱，“第二支箭”支持民營房企發(fā)債。10月M2增速環(huán)比回落0.3pct，社融存量增速環(huán)比降0.3pct，居民中長期貸款同比少增近3900億元，居民提前償還房貸意愿進一步增強。交易商協(xié)會出臺“第二支箭”民營房企發(fā)債融資，龍湖集團、美的置業(yè)儲架式注冊發(fā)行已獲受理，速度之快亦反映高層穩(wěn)定房企信用決心。

樓市：推盤成交走弱，新房二手房存在分化。10月推盤成交有所減弱，35城商品房平均批準上市面積環(huán)比降44.7%；重點50城新房月日均成交環(huán)比降29.8%，同比降27.5%，降幅較9月收窄18.8pct；但重點20城二手房月日均成交同比升59.2%，交付擔憂下二手房表現(xiàn)明顯更優(yōu)。

地市：成交量價回落，城市間、地塊間冷熱分化。10月集中供地三批次高峰期已過，土地市場供求回落，百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降26.1%，成交建面環(huán)比降1.7%，成交均價環(huán)比降22%，溢價率環(huán)比降1.3pct。當前房企拿地普遍更加看重項目的銷售預(yù)期，疊加四季度多數(shù)城市集中供地迎來第四批次，土拍撞期可能性更高，預(yù)計城市間、地塊間的土拍熱度將加速分化。

房企：百強房企單月銷售環(huán)比回落，優(yōu)質(zhì)房企為拿地主力。10月百強房企全口徑銷售金額、全口徑銷售面積累計同比降44.5%、48.9%，降幅較上月收窄1.2pct、0.4pct；單月同比降31.1%、44.6%，環(huán)比降1.3%、4.9%。銷售再度走弱系疫情多點散發(fā)打亂正常供貨節(jié)奏及市場信心缺失致使觀望情緒愈加濃重。50強房企整體拿地銷售金額比、拿地銷售面積比，分別環(huán)比回落33.2pct、19.5pct；50強房企中僅龍湖、大悅城（000031）、中海等10家房企參與拿地，多數(shù)為財務(wù)穩(wěn)健、信用資質(zhì)較好的央國企或優(yōu)質(zhì)民企。

板塊表現(xiàn)：10月申萬地產(chǎn)板塊下跌14.72%，跑輸滬深300(-7.78%)；截至2022年11月16日，當前地產(chǎn)板塊PE(TTM)13.3倍，高于滬深300的11.17倍，估值處于近五年91.2%分位。

風險提示：1)若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響；2)若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風險；3)政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影響。

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