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隨著產(chǎn)業(yè)升級與經(jīng)濟結構轉(zhuǎn)型發(fā)展，如何讓老廠房“變廢為寶”，儼然成為地方政府需要解決的新挑戰(zhàn)。

與之對應的是，越來越多產(chǎn)業(yè)資本與專業(yè)投資機構“接連入場”。

近日，普洛斯東莞新沙物流園正式開業(yè)，其前身是一家臺資企業(yè)食品生產(chǎn)老廠房。

【資料圖】

“由于這家臺資企業(yè)產(chǎn)品升級，上述廠房被閑置。但我們發(fā)現(xiàn)它地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，且契合當?shù)刂ε嘤囊约Z油為基礎的特色食品飲料產(chǎn)業(yè)集群。于是我們在2019年收購了相關廠房并進行重新定位與更新升級，將它打造成服務大灣區(qū)的大制造、大消費綜合供應鏈服務基地。” 普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪接受本報記者獨家專訪時直言。

在她看來，老廠房改建的成功關鍵，主要在于與地方政府部門溝通其在產(chǎn)業(yè)升級的精準定位。因為老廠房改建牽扯面比較廣泛，比如地方政府會關注土地利用率是否明顯提升，老廠房改建能否契合當?shù)刂Υ蛟斓男屡d產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，改建后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流基地能否給當?shù)貛砀蟮恼猩桃Y競爭力，能否帶動當?shù)叵嚓P產(chǎn)業(yè)更蓬勃發(fā)展等。這需要產(chǎn)業(yè)資本與專業(yè)投資機構在老廠房改建規(guī)劃期間與地方政府開展深入溝通，并獲得后者的充分認可。

“此外，我們還注意到，越來越多企業(yè)在入駐時，也對老廠房改建項目的節(jié)能減排提出很高的要求?！壁w明琪向記者透露。究其原因，眾多企業(yè)產(chǎn)品銷往歐美，需滿足歐美買家對產(chǎn)品環(huán)保生產(chǎn)運輸?shù)闹T多環(huán)保要求，包括物流基地是否符合歐美的減排標準。

記者多方了解到，盡管老廠房改建面臨諸多挑戰(zhàn)，但近年產(chǎn)業(yè)資本與專業(yè)投資機構仍青睞有加。這背后，是隨著國內(nèi)公募REITS持續(xù)擴容與新基建項目資產(chǎn)證券化興起，令他們看到新的投資運營新模式——只要他們能將老廠房改建成物流基地或產(chǎn)業(yè)園區(qū)并獲取長期穩(wěn)健的租金收入，就有較高幾率將這類資產(chǎn)裝入公募REITS或私募型基建資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過貨幣化回籠資金，實現(xiàn)良好的投資業(yè)績。

但是，要實現(xiàn)上述資本運作，產(chǎn)業(yè)資本與專業(yè)投資機構需具備諸多能力，其中包括專業(yè)的老廠房改建實力令空間利用最大化、打造更多元化的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、擁有豐富的客群基礎以應對經(jīng)濟周期波動變化等。

一位涉足老廠房改建投資的新基建投資基金負責人告訴記者，目前具備這些能力的專業(yè)投資機構仍不多，因為這些能力都需要大量實踐才能持續(xù)積累。

老廠房改建項目投資的“成功鑰匙”

記者獲悉，老廠房改建的操作難度，更甚于新建一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流基地。究其原因，一是改建成本可能更高，另一方面整個項目改建規(guī)劃需高度契合當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并具備足夠的可操作性。

記者獲悉，普洛斯東莞新沙物流園從收購到改建完成，普洛斯總計投入約10億元人民幣，出資方主要是普洛斯中國的物流開發(fā)基金。

趙明琪告訴記者，從接觸上述臺企食品生產(chǎn)老廠房起，普洛斯一直與當?shù)卣３志o密溝通，了解當?shù)卣畬@個老廠房改建的想法，包括當?shù)卣畬蠌S房更新、規(guī)范操作、容積率、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)配比等方面的各項要求。

在她看來，對老廠房改建，地方政府更關注改建后的新產(chǎn)業(yè)（300832）園區(qū)或物流基地能否帶來新的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，能否給當?shù)貛砀蟮慕?jīng)濟發(fā)展動能與獲利；此外，相關改建項目是否符合當?shù)匾?guī)劃導向，能否帶來新的招商引資競爭力等。

記者獲悉，鑒于普洛斯東莞新沙物流園的前身具備食品加工資質(zhì)，加之當?shù)卣ε嘤约Z油為基礎的特色食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，普洛斯決定將它定位成一個以食品供應鏈和食品冷鏈為主、結合生產(chǎn)及物流服務的基地進行規(guī)劃改建。

“原本這個老廠房所在的區(qū)域就是一個不錯的供應鏈節(jié)點，附近有碼頭，處于廣深之間，同時它原本又是一家食品加工廠，已獲得食品加工等相關資質(zhì)，因此我們致力于將普洛斯東莞新沙物流園做到產(chǎn)、倉、配三個功能的結合?！壁w明琪向記者指出。這背后，是近年預制菜產(chǎn)業(yè)與烘焙食品的迅速崛起，也令相關企業(yè)需要產(chǎn)-倉-配一體化的設施，大幅提升食品加工-倉儲-配送效率，令消費者能品嘗更新鮮的美食，進一步強化企業(yè)的業(yè)務競爭力。

記者獲悉，目前普洛斯東莞新沙物流園已吸引多家行業(yè)頭部客戶入駐，開業(yè)出租率約90%，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業(yè)，助力當?shù)靥厣称凤嬃袭a(chǎn)業(yè)集群培育與結構性升級。

值得注意的是，老廠房改建項目能否“重獲生機”，除了精準定位與規(guī)劃改建執(zhí)行力，還需在數(shù)字化管理與自動化設備部署升級，以及節(jié)能減排等方面“下功夫”。

這背后，是產(chǎn)業(yè)迭代升級令企業(yè)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流基地提出越來越高的要求，一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否實現(xiàn)空間利用最大化，令企業(yè)供應鏈管理“降本增效”，二是物流基地是否配備大量自動化設備，進一步提升商品倉儲-分揀-運輸效率；三是園區(qū)運營能否達到歐美的節(jié)能減排要求。

尤其是園區(qū)的節(jié)能減排成效，日益成為企業(yè)入駐的重要評估標準。究其原因，很多產(chǎn)品遠銷歐美的企業(yè)，都面臨歐美買家對產(chǎn)品生產(chǎn)-倉儲-運輸?shù)臏p排節(jié)能要求，其中倉儲物流園區(qū)是否符合歐美節(jié)能要求，也是歐美買家是否采購相關產(chǎn)品的一項重要考量依據(jù)。

趙明琪告訴記者，在重建方案設計與實施過程，普洛斯通過采取節(jié)能降碳措施并充分利用可再生能源，令普洛斯東莞新沙物流園預計每年減少逾1800噸二氧化碳排放量，且經(jīng)德國萊茵TUV與英國建筑研究院（BRE）聯(lián)合制定的“凈零碳建筑認證評價體系”評估，這個園區(qū)成為國內(nèi)首個獲得“卓越級”凈零碳建筑認證的物流園區(qū)。

在她看來，隨著老廠房改建項目日益增多，普洛斯發(fā)現(xiàn)企業(yè)客戶與地方政府的定制化要求日益明顯。比如此前普洛斯通過老廠房重建改造，為理想汽車定制了北京研發(fā)總部。這個由老廠房改建的順義汽車科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園不僅要滿足理想汽車對高標準產(chǎn)業(yè)基礎設施的需求，還要有力支持順義區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)加速實現(xiàn)從“制造、銷售”，到“高端研發(fā)、制造”的轉(zhuǎn)型升級。

“2018年我們還收購了昆山華成織染有限公司廠房項目，結合地方政府產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將它改造成智能制造科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已引入11家智能機器人及產(chǎn)業(yè)鏈上下游科創(chuàng)企業(yè)，初步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應?！壁w明琪指出。

各路資本布局老廠房改建的算盤與挑戰(zhàn)

記者多方了解到，近年眾多產(chǎn)業(yè)資本與專業(yè)投資機構紛紛介入老廠房改建項目投資運營。

究其原因，一是這些老廠房主要集中在一線城市，鑒于這些城市土地仍具稀缺性，老廠房改建能令資本方獲取地段頗佳的土地，通過改建運營獲取較高的投資回報；二是隨著公募REITS持續(xù)擴容與基建資產(chǎn)證券化浪潮興起，越來越多資本也嗅到新的資本運作商機——將老廠房改建成契合當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流基地，并吸引大量企業(yè)入駐獲取長期穩(wěn)健的租金等收益，就有較高幾率將這類資產(chǎn)裝入公募REITS或私募型基建資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，通過貨幣化回籠資金，實現(xiàn)良好的投資業(yè)績。

但是，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，老廠房改建面臨的投資風險也不低。一方面老廠房改建規(guī)劃需與當?shù)卣钊霚贤?，逐一取得多個政府部門認可才能實施，若溝通時間過長，可能導致資本投入周期較長，直接影響項目的實際回報率；另一方面投資方若缺乏專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)物流基地運營經(jīng)驗與廣泛的客群基礎，或令老廠房改建項目實際營收低于預期，導致它無法順利納入資產(chǎn)證券化產(chǎn)品資產(chǎn)包，也會令投資方獲利難度驟增。

上述涉足老廠房改建投資的新基建投資基金負責人向記者直言，隨著眾多產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)巨大變化，投資方在老廠房改建規(guī)劃實施方面能否“與時俱進”，同樣影響其成敗。比如以往合同運輸相對簡單，主要是將企業(yè)產(chǎn)品從一個地方運輸?shù)搅硪粋€地方，但隨著當前很多產(chǎn)業(yè)上下游協(xié)同效應持續(xù)增強，如今越來越多企業(yè)需要將產(chǎn)品同時從多地運往多地，因此物流基地能否及時響應企業(yè)的更復雜供應鏈管理與配送需求，很大程度影響企業(yè)是否愿意入駐；此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流基地的節(jié)能減排成效，也成為企業(yè)入駐的重要考量依據(jù)。

趙明琪指出，當前物流及產(chǎn)業(yè)基地正從快速發(fā)展邁向高質(zhì)量發(fā)展。對產(chǎn)業(yè)基礎設施投資方而言，這不僅僅是造倉儲基地的問題，選址對不對、能否抵御經(jīng)濟周期、能否面向更多元化的客群提供高效倉儲物流服務，都會直接影響物流基地在一個較長周期里持續(xù)創(chuàng)造較高的效益與業(yè)績表現(xiàn)。

“因此，我們要深入研究客戶及產(chǎn)業(yè)，及時應對市場、供應鏈和產(chǎn)業(yè)變化，其中包括龍頭企業(yè)發(fā)展所催生的新產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，區(qū)域市場人群集中密集所衍生的大消費供應鏈變化，以及產(chǎn)-銷-配這條產(chǎn)業(yè)鏈之間的關系正發(fā)生的新變革等。只要將這些關系理清理順，再考慮如何為相關產(chǎn)業(yè)鏈運作效率提升進行配套與服務保障，以專業(yè)能力創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)升級價值，將是普洛斯對所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流基地（包括老廠房改建）選址投資的重要關注點?！彼龔娬{(diào)說。