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近日，中指研究院發(fā)布《2023中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，2022年資本市場物業(yè)板塊表現較為疲弱，前十個月一直處于震蕩下行通道中。11月份，隨地產方面的利好政策出臺，物業(yè)板塊下跌趨勢被打破，出現一波明顯上漲，隨后盤整至今。

在此過程中，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的市值出現較大分化，很多企業(yè)不再追求盲目擴張，轉而更加注重有質量的發(fā)展。部分優(yōu)秀上市公司及時把握發(fā)展機遇，結合自身實際，拓寬服務邊界，補齊服務業(yè)態(tài)，夯實基礎物業(yè)服務能力，在行業(yè)整體業(yè)績增長放緩的背景下，持續(xù)調整發(fā)展戰(zhàn)略，順勢而為，備受投資者關注。物業(yè)板塊市場分化加劇

(資料圖)

截至2023年5月5日收盤，64家上市的物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)的總市值為3546.49億元，較歷史最低點回升36.35%。TOP10企業(yè)市值合計2667.90億元，占總市值的比例為75.24%，是尾部10名企業(yè)市值總和的145倍，市值分化顯著。市盈率方面，板塊整體市盈率反彈至14.54倍，優(yōu)質企業(yè)及特色企業(yè)估值更高。

去年，該行業(yè)企業(yè)的IPO熱度減退。2022年，物業(yè)管理行業(yè)的新股發(fā)行數量為6家，均在香港主板上市，較2021年上市數量減少8家；合計募資74.4億港元，融資總量收縮至2018年的水平。2023年以來，僅1家企業(yè)登陸資本市場。雖然物業(yè)行業(yè)企業(yè)的IPO放緩，但具有國資背景的物業(yè)管理企業(yè)、在商業(yè)運營、城市服務、IFM等專業(yè)賽道中的佼佼者以及有一定規(guī)模的物業(yè)企業(yè)，憑借信用好、資源足、穩(wěn)健性強等諸多優(yōu)勢，仍然具備沖擊資本市場的實力。

基礎物業(yè)服務收入占比增長

截至2022年底，物業(yè)管理上市公司管理面積均值約1.3億平方米，同比增長18.18%；合約面積均值1.80億平方米，同比增長約12.50%，管理面積與合約面積增速均較去年顯著下降。市場競標成主流拓展方式，2022年，物業(yè)服務上市公司管理面積中，來自第三方的占比較去年提升2.37個百分點，達53.89%，再創(chuàng)新高。

行業(yè)并購更加理性，具有國資背景的企業(yè)成并購主力軍。2022年，物業(yè)管理行業(yè)共發(fā)生并購交易43宗，較2021年減少102宗；國資企業(yè)涉及總交易金額超40億元，占比過半。同期，物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入均值46.44億元，同比增長19.38%。其中，基礎物業(yè)服務收入占比66.71%，同比增加7.77個百分點，占比為近四年來首次正增長。毛利潤均值為11.57億元，較去年略增0.25億元；凈利潤均值為3.66億元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%；毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19和5.32個百分點。利潤大幅下降，關聯交易等風險出清是主因，疫情管控導致的成本增加以及并購帶來的商譽減值等為次因。

ESG助力行業(yè)可持續(xù)發(fā)展

根據“中國房地產中長期發(fā)展動態(tài)模型”，全國商品房竣工面積、學校、醫(yī)院、產業(yè)園區(qū)、交通樞紐站、文體場館等建成面積及老舊小區(qū)等存量面積近300億平方米。2022年，受多重因素影響，社區(qū)增值服務增速放緩，部分上市公司甚至出現下降。但長期來看，社區(qū)增值服務市場空間廣闊，增長潛力大。

創(chuàng)新型服務處于發(fā)展初期階段，近年來，以城市服務、IFM、商業(yè)運營等為代表的創(chuàng)新型服務強勢崛起，為物業(yè)服務行業(yè)打開了更大想象空間。上市公司獨立性增強，穩(wěn)健發(fā)展正當時，行業(yè)基本面未變，板塊投資價值有望回歸。

上市公司關聯方風險逐步出清，獨立性增強，行業(yè)聚焦核心業(yè)務、回歸本質，此為物業(yè)板塊股價回歸的直接動因。2022年，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展腳步放緩，上市公司逐步改變經營戰(zhàn)略，由“重規(guī)模增長”轉變?yōu)椤爸爻掷m(xù)經營”，由“高速增長”轉為“高質發(fā)展”，發(fā)展節(jié)奏更穩(wěn)健，也更可持續(xù)，此為物業(yè)板塊價值回歸的預期動因，有助于改變投資者對物業(yè)板塊的預期，提振投資信心。從長期來看，物業(yè)管理行業(yè)基本面并未改變，此為物業(yè)股價值回歸的根本動因。

加強ESG（環(huán)境、社會和公司治理的簡寫）建設，提升長期投資價值。ESG可衡量企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力，成為影響投資者決策的關鍵因素。ESG從三個非財務指標出發(fā)來衡量和評價企業(yè)可持續(xù)投資價值的理念和評價體系，使企業(yè)在關注經營績效的同時，充分考慮企業(yè)所處的環(huán)境、社會、公司治理情況，降低企業(yè)綜合運營風險，實現高質量長遠發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)需要從ESG治理架構、及時應對政策指向、健全供應鏈管理等方面強化ESG建設，助力企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。