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4月4日，國盛證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，3月總量弱復(fù)蘇結(jié)構(gòu)強(qiáng)復(fù)蘇，頭部房企表現(xiàn)穩(wěn)定。

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

3月總量弱復(fù)蘇結(jié)構(gòu)強(qiáng)復(fù)蘇，銷售持續(xù)回暖仍需政策持續(xù)發(fā)力。3月總量弱復(fù)蘇一是因?yàn)?月熱度的延續(xù)；二是在3月傳統(tǒng)小陽春下，房企加大推盤力度搶跑客戶，重點(diǎn)城市的供應(yīng)量有明顯增長；三是在多地持續(xù)寬松的政策環(huán)境下，部分城市購房者信心有所修復(fù)。城市之間分化加劇，以片狀復(fù)蘇為主，根據(jù)我們踩盤的情況，部分城市3月熱度已經(jīng)出現(xiàn)回落，部分城市如成都、杭州等熱度仍存，三四線整體復(fù)蘇力度較弱。2023年小陽春提前至2月初到來，2-3月均為小陽春階段，目前已經(jīng)接近尾聲。前瞻的認(rèn)購指標(biāo)在部分城市已經(jīng)出現(xiàn)回落，預(yù)計(jì)4-6月主要依靠核心區(qū)位推盤帶動(dòng)市場購買情緒。信心比黃金重要，仍需持續(xù)的政策呵護(hù)市場購買力。

百強(qiáng)房企1-3月操盤口徑銷售金額同比增長3.1%，權(quán)益口徑同比增長3.8%。具體看，根據(jù)克而瑞公布的2023年1-3月銷售業(yè)績排行榜數(shù)據(jù)，TOP100房企操盤口徑銷售金額為14833.7億元，同比增長3.1%，較前值增長14.4pct；權(quán)益口徑銷售金額為11741.4億元，同比增長3.8%，較前值增長14.1pct，權(quán)益比70.6%。從3月情況看，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月操盤口徑銷售金額6614.5億元，同比增長29.3%，環(huán)比增長42.4%；權(quán)益口徑銷售金額5167.4億元，同比增長29.8%，環(huán)比增長36.6%。

TOP10和TOP11-20房企銷售額同比開始止跌回升，其他梯隊(duì)房企同比降幅顯著收窄。從2023年1-3月操盤口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增長20.8%；TOP10房企排名第二，同比增長11.8%。表現(xiàn)最差的是TOP31-50房企，同比下降16.5%。從2023年1-3月權(quán)益口徑銷售金額來看，增幅最大的是TOP10房企，同比增長18.1%；TOP11-20房企排名第二，同比增長16.3%。表現(xiàn)最差的是TOP51-100房企，同比下降16.1%。

房企銷售分化比較明顯，頭部房企得益于深耕核心城市回暖，表現(xiàn)更佳。從2023年1-3月累計(jì)操盤口徑銷售金額來看，保利發(fā)展（600048）最高為1059.1億元，其次為萬科地產(chǎn)、碧桂園、中海地產(chǎn)、華潤置地，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額993.4、836.0、793.3、734.0億元。從累計(jì)操盤口徑銷售金額增速看，TOP40房企有25家實(shí)現(xiàn)同比正增長。其中越秀地產(chǎn)（116%）、華發(fā)股份（600325）（113%）、華潤置地（75%）、中海地產(chǎn)（74%）、濱江集團(tuán)（002244）（64%）、招商蛇口（001979）（57%）、建發(fā)房產(chǎn)（52%）表現(xiàn)亮眼，金科集團(tuán)、世茂集團(tuán)、雅居樂表現(xiàn)較差。頭部表現(xiàn)依然穩(wěn)定，除了部分民企因?yàn)榛鶖?shù)、推盤原因同比增幅較大，大多數(shù)民企依然保持較大降幅。

投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)，擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競爭格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份（600153）、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)（600383）；H股：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋；2、受益于一線城市量價(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余（001914）；H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬物云。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。

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