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在億翰智庫看來，房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平短期將繼續(xù)承壓，長期回歸后也再難有所突破，因而企業(yè)短期內(nèi)必須穩(wěn)住開發(fā)主業(yè)、精準(zhǔn)投資、精益管理，而為保證長期盈利能力，開發(fā)商們亦必須開始探索布局適合自身的新發(fā)展模式。

2021年，在“三道紅線”、集中供地、預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管等各類政策調(diào)控下，開發(fā)商們加速去杠桿，行業(yè)步入出清，房地產(chǎn)開始向制造業(yè)看齊。

多位高管在業(yè)績會(huì)上直言，行業(yè)無法回到以往30%甚至更高的毛利率水平，如何穩(wěn)定盈利能力是大家關(guān)注的重點(diǎn)。

平均營收接近千億大關(guān)

2021年，增收不增利依然是行業(yè)主流。

從48家典型房企數(shù)據(jù)來看，超八成企業(yè)營收實(shí)現(xiàn)不同程度增長，樣本房企平均同比增速達(dá)到17.3%，但相應(yīng)的利潤增速卻明顯跟不上，絕大部分企業(yè)毛利率和凈利率呈現(xiàn)下降態(tài)勢，甚至有企業(yè)同比降幅超10個(gè)百分點(diǎn)。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2021年，上述樣本房企平均營收為999.5億元，接近千億元大關(guān)。突破五千億規(guī)模的有兩家，其中綠地控股營收同比增長19.4%至5447.6億元，碧桂園則以5230.6億元緊隨其后，公司營收同比增幅為13%。

四千億規(guī)模陣營則只有萬科一家，其去年全年?duì)I收4528億元，較2020年增長8%，為營收前三名中唯一一家增幅低于10%的房企。保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)、華潤置地均處在兩千億陣營，四者的營收同比增幅均超15%，其中中國海外發(fā)展達(dá)到30.4%、龍湖集團(tuán)21%。

包括新城控股、招商蛇口、金科股份、旭輝控股、華僑城A、綠城中國在內(nèi)的6家企業(yè)營收位列千億陣營。其中新城控股、招商蛇口兩家分別為1682.3億元、1606.4億元，剩余四家則在1000億至1100億元之間。

整體來看，2021年?duì)I收規(guī)模超千億的房企共有13家，占比約27.08%，與500億-1000億元梯隊(duì)的占比相同，而規(guī)模區(qū)間在100億-500億元的則有21家，占比43.75%。

唯一一家規(guī)模不足百億的企業(yè)為朗詩地產(chǎn)。其去年實(shí)現(xiàn)營收80.8億元，較2020年下降10.2%，是9家營收同比下滑的企業(yè)中的一員。除該公司外，建業(yè)地產(chǎn)、迪馬股份、雅居樂、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、合景泰富、融信中國營收均同比下滑。

其中，融信中國以332.8億元、同比下滑31.1%的營收水平占據(jù)跌幅榜第一。不過慶幸的是，該公司毛利率變動(dòng)幅度不大，0.1%的同比降幅跑贏了行業(yè)絕大部分房企。

超九成企業(yè)毛利率下滑

去年共有27家房企毛利率超20%，占比達(dá)到56.25%，其中超25%的共有11家。

合生創(chuàng)展和寶龍地產(chǎn)是唯二兩家毛利率超30%的企業(yè)，時(shí)代中國、華潤置地、雅居樂、龍湖集團(tuán)等9家處于25%-30%區(qū)間，毛利率在20%-25%的有16家。

48家典型房企中，毛利率區(qū)間在10%-20%(包括10%)的共有20家，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中梁控股、綠城中國、美的置業(yè)、中國金茂、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)皆處于這一梯隊(duì)。

富力地產(chǎn)以不足10%的毛利率墊底，該公司2021年毛利率水平為6.5%，較2020年下滑17.2個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率大幅下跌的不止富力地產(chǎn)1家，合生創(chuàng)展、金地集團(tuán)、合景泰富等6家也面臨這一困境。

整體來看，48家典型房企中，近94%的企業(yè)毛利率出現(xiàn)不同程度的下滑。談及下滑的原因，高地價(jià)及行業(yè)調(diào)控兩個(gè)詞頻繁出現(xiàn)在高管們的口中。

招商蛇口去年毛利率進(jìn)一步下滑至25.5%。3月下旬的業(yè)績會(huì)上，公司財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在解釋這一變動(dòng)時(shí)表示，毛利率下滑是由于前些年拿了部分高價(jià)地塊，這些項(xiàng)目在近兩年逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，影響了公司毛利率水平。

凈利率開始出現(xiàn)負(fù)值

毛利率的下滑直接拖累了企業(yè)的凈利率。去年，48家典型房企中僅有5家凈利率同比上漲，占比約10.42%。

觀察發(fā)現(xiàn)，2021年共有15家企業(yè)凈利率超10%，包括龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、旭輝控股等。還有4家凈利率超15%，其中合生創(chuàng)展最高為33.7%，寶龍地產(chǎn)、中國海外發(fā)展、華潤置地則分別為18.4%、17.8%、17.6%。

凈利率不足10%的房企有29家，占比超60%，包括招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬科A、綠城中國等，不少房企該指標(biāo)首次跌破10%。

以華僑城A為例，該公司去年的凈利率約為7%，較2020年下降12.2個(gè)百分點(diǎn)，為近年來的最低值。招商蛇口亦是如此，該公司凈利率為9.5%，首次跌至個(gè)位數(shù)水平，同比下滑了3.6個(gè)百分點(diǎn)。萬科A則從上一年的14.1%降至8.4%……

不僅如此，朗詩地產(chǎn)、迪馬股份、富力地產(chǎn)的凈利率已呈現(xiàn)負(fù)值，分別為-8.6%、-9.4%、-11.4%。

這三家企業(yè)的凈利率同比跌幅亦位居前列，其中朗詩地產(chǎn)較2020年下滑9個(gè)百分點(diǎn)，迪馬股份和富力地產(chǎn)則分別下滑19.1個(gè)百分點(diǎn)和22.1個(gè)百分點(diǎn)。

億翰智庫分析稱，除受毛利率下滑影響，存貨減值的大幅計(jì)提以及合聯(lián)營企業(yè)的投資收益下降亦在一定程度上侵蝕企業(yè)凈利潤。

過去幾年間，出于規(guī)模擴(kuò)張等訴求，房企之間的合作開發(fā)項(xiàng)目明顯增多，這些項(xiàng)目盈利能力的降低也拖累了企業(yè)凈利潤率水平，過半樣本企業(yè)2021年合聯(lián)營公司投資收益占凈利潤比重下滑，平均下滑幅度在7.5%左右。

存貨減值計(jì)提來看，限價(jià)影響加之2021年下半年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，房企加大了計(jì)提存貨跌價(jià)損失的力度，一些房企2021年存貨跌價(jià)損失占凈利潤的比例絕對值快速提升至50%左右，部分企業(yè)甚至超過100%。

破局之道

面對行業(yè)整體盈利能力的下滑，華潤置地總裁李欣在3月末的業(yè)績會(huì)上說出了自己想法，他認(rèn)為“行業(yè)整體毛利率應(yīng)該會(huì)回歸到20%左右或者以上的狀態(tài)，但以往30%甚至更高的水平是回不去的”。

碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君也認(rèn)為，調(diào)整期結(jié)束之后，行業(yè)整體毛利率水平會(huì)重新向上。據(jù)其透露，碧桂園2020年到2021年上半年拿的地毛利率都已經(jīng)達(dá)到了20%。

如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力，穩(wěn)健發(fā)展，是房企們的重要課題。

去年以來，開發(fā)商們接連調(diào)整組織架構(gòu)，譬如對區(qū)域進(jìn)行必要的拆分、合并或者壓縮操作，調(diào)整激勵(lì)方向并引導(dǎo)組織提高效率和效益，數(shù)字化賦能等。

這幾乎是所有房企在經(jīng)營管理方面的共識(shí)，他們意欲借此實(shí)現(xiàn)降本增效、大刀闊斧改革的原因是，管理層們普遍認(rèn)為行業(yè)整體下行的盈利能力難以在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)，仍將維持在低位狀態(tài)。待行業(yè)完成調(diào)整和土地市場歸于理性之后，盈利水平則將回歸到正常水平，在這期間，企業(yè)需加強(qiáng)穿越周期的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

億翰智庫指出，除提升經(jīng)營能力外，企業(yè)在投資策略轉(zhuǎn)變以及積極探索轉(zhuǎn)型方面亦有所體現(xiàn)，“投資策略上，我們能明顯感覺到企業(yè)的態(tài)度更趨謹(jǐn)慎，‘寧可不拿，決不能拿錯(cuò)’成為共識(shí)”。

截至目前，不少頭部房企獲得收并購額度，但大規(guī)模的收并購行動(dòng)卻并未展開，究其原因無外乎是出于權(quán)衡盈利及風(fēng)險(xiǎn)的考量。

2021年的業(yè)績會(huì)上，龍湖集團(tuán)、華潤置地、美的置業(yè)等均表示將審慎收并購，公司將會(huì)把收并購項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和利潤與招拍掛項(xiàng)目拉平對比，相對而言大家更青睞公開市場的招拍掛。龍湖CEO陳序平直言，“隨著土地市場熱度回落，以及高杠桿、不理性的出清，將有利于我們獲取價(jià)格更低的土地，有利于地產(chǎn)毛利的逐步修復(fù)。”

而具備特色拿地模式的企業(yè)仍將繼續(xù)堅(jiān)持國企合作、勾地、TOD等拿地模式，例如越秀地產(chǎn)。

在億翰智庫看來，房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平短期將繼續(xù)承壓，長期回歸后也再難有所突破，因而企業(yè)短期內(nèi)必須穩(wěn)住開發(fā)主業(yè)、精準(zhǔn)投資、精益管理，而為保證長期盈利能力，開發(fā)商們亦必須開始探索布局適合自身的新發(fā)展模式。 孫婉秋