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近期，不少信托公司委托貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目爆雷，信托公司收不回款，造成投資者損失。之后，投資者與信托公司之間產(chǎn)生合同糾紛。目前市場上，信托公司與交易對手使用的“錯位抵押”交易模式，問題很多。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道在《拆解3.65億陽光城信托項(xiàng)目，“錯位抵押”凸顯執(zhí)行困境》中指出“這些信托計(jì)劃的融資模式都有一個共同點(diǎn)：用款項(xiàng)目和抵押項(xiàng)目不一致，也被稱為錯位抵押”。

何謂錯位抵押？舉例說明：投資者購買信托公司的產(chǎn)品，信托公司將該融資，委托貸款給A房地產(chǎn)項(xiàng)目公司（符合“432”條件規(guī)定，可以融資），以B房地產(chǎn)項(xiàng)目公司（不符合“432”條件規(guī)定，不可以融資）土地為抵押。A是名義借款人，B是實(shí)際用款人。因?yàn)锽尚不符合融資條件，就假借A的名義來融資，故信托公司對A項(xiàng)目并不監(jiān)管，也不要A地抵押，而是監(jiān)管B項(xiàng)目開發(fā)的銷售回籠資金，作為還款來源。

（“432”條件是指，4 代表房地產(chǎn)公司 4 證齊全，" 四證 " 即指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》。3 是指項(xiàng)目中房地產(chǎn)公司至少要有 30% 自有資金。2 是指融資方至少有 2 級或以上的資質(zhì)，二級資質(zhì)）

錯位抵押存在三大法律問題：

第一、信息不對稱，嚴(yán)重誤導(dǎo)投資人的投資判斷

投資人所見的委托貸款合同是信托公司與A簽訂，貸款發(fā)給A，會以為投資對象是A，還款來源是A，但不知真正的投資對象是B，資金是A通過騰挪轉(zhuǎn)移給B使用的，B是還款來源。B表面上是抵押人，實(shí)際上是真正資金使用人。顯然，這種復(fù)雜的錯位操作，會誤導(dǎo)投資者的投資判斷，甚至涉嫌欺詐投資人。

其次，還存在信息披露不足問題。實(shí)踐中，信托期間，信托公司不會把A與B兩個房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展匯報(bào)給投資人。而根據(jù)信托法的規(guī)定，投資人對信托財(cái)產(chǎn)的使用有知情權(quán)，信托公司公司應(yīng)定時或在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上向投資人匯報(bào)，以供決策。信息的不對稱與披露不足，會造成投資人與信托公司的矛盾，損害信任關(guān)系。

第二、違規(guī)融資、逃避監(jiān)管，涉及資金挪用

錯位抵押的目的，就是為了給不符合“432”條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得融資。信托公司把貸款發(fā)放給符合“432”條件的A公司，再挪用給不符合融資條件的B公司，逃避了對B公司融資的監(jiān)管。本質(zhì)上是信托公司與交易對手串通起來違規(guī)融資。期間，會涉及到一系列的違規(guī)操作，譬如A貸款沒有?？顚Ｓ?；A公司資金被挪用；A設(shè)立外債影響其原有的融資；信托公司發(fā)款給A卻不監(jiān)管A的銷售回籠資金；B是抵押人，卻是實(shí)際還款來源；B項(xiàng)目的銷售回籠資金本應(yīng)維護(hù)抵押價值，但實(shí)際作為還款等等。

第三、交易模式違反信托法，屬于背信行為

信托法要求受托人為委托人盡責(zé)服務(wù)，信托公司忠誠于投資人。信托法第第25條規(guī)定“受托人應(yīng)當(dāng)遵守信托文件的規(guī)定，為受益人的最大利益處理信托事務(wù)，受托人管理信托財(cái)產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎、有效管理的義務(wù)。”而錯位抵押的交易模式，卻誤導(dǎo)委托人，目的也是幫助交易對手違規(guī)融資，是為了追求信托公司自身的最大利益，而不是為了投資人的最大利益。

以履行信托合同而論，信托公司對投資人存有兩個義務(wù)，一個是信托合同約定的合同義務(wù)，一個信托法下作為受托人默示的法定義務(wù)。而使用錯位抵押的交易模式，違規(guī)融資、逃避監(jiān)管、背離投資人利益，已經(jīng)違反信托法。這種錯位抵押一旦爆雷，信托公司一般只能處置抵押物，抵押物的價值不足，則投資者受損。

以上可知，錯位抵押中，信托公司就像是一個放貸公司，發(fā)放一個經(jīng)過包裝、逃避監(jiān)管的抵押貸款。信托公司設(shè)計(jì)的錯位抵押模式，是為逃避監(jiān)管、方便投資，追求其自身利益的最大化，忽略投資人利益。這樣的信托合同，對投資人是不公平的。投資人只是一個集資對象，被誤導(dǎo)又缺乏信息披露，幾乎沒有任何權(quán)利。惟有根據(jù)信托法，以信托公司違反信托盡責(zé)義務(wù)，要求其承擔(dān)違約或侵權(quán)責(zé)任，賠償全部損失。

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