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作者：垚圭城（六土）

2022年一定是樓市里程碑的一年，今年樓市出現(xiàn)了過(guò)去從未有過(guò)的現(xiàn)象。

01

截止5月13日，今年共有102個(gè)城市出臺(tái)樓市放松調(diào)控政策6大類(lèi)、130次，涉及降低首付比例，下調(diào)房貸利率，提高公積金貸款額度，放松限購(gòu)、限貸、限售，人才購(gòu)房補(bǔ)貼和放寬落戶(hù)條件等方面，幾乎涵蓋了所有的調(diào)控維度。

其中放松限購(gòu)、限貸、限售，降低首付比例，提高公積金貸款額度和人才購(gòu)房補(bǔ)貼是各城市出臺(tái)最多的調(diào)控政策，分別涉及32城、31城、29城、23城。

按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，在這種信號(hào)明確、范圍廣泛、頻次高發(fā)的放松政策連續(xù)加持之下，樓市不說(shuō)應(yīng)聲而起、烈火烹油，起碼是一派樂(lè)觀(guān)、迅速升溫。

但是今年的市場(chǎng)卻讓人大跌眼鏡。

02

鄭州是今年放松調(diào)控政策的優(yōu)等生，政策優(yōu)惠不僅僅涉及購(gòu)房者，甚至連房企都照顧到了。

放寬限購(gòu)，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，推行棚改貨幣化安置，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏，精簡(jiǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批程序，增加有效施工天數(shù)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，土地競(jìng)拍保證金最低比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。

可以說(shuō)，政府向房企、購(gòu)房者表達(dá)了十足誠(chéng)意。

這種力度下的鄭州樓市表現(xiàn)怎么樣呢？

先看新房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后的第一周來(lái)訪(fǎng)人數(shù)增加了，但成交量并沒(méi)明顯增加；甚至在3月第二周，新房的客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量和成交量，比2月份還要低；新政發(fā)布后差不多20天，新房成交開(kāi)始有回暖，但市場(chǎng)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商信用問(wèn)題、停工問(wèn)題等，實(shí)際成交量并沒(méi)有明顯回升。

再看二手房。3月后鄭州購(gòu)房者觀(guān)望情緒濃厚，二手房量漲價(jià)跌，拋售降價(jià)房源增多，5月市場(chǎng)均價(jià)14077元/㎡，同比下跌5.29%，環(huán)比下跌3.06%。

此外，土拍市場(chǎng)也沒(méi)有在呵護(hù)下回暖。

5月5日，經(jīng)開(kāi)區(qū)物流區(qū)流拍一宗住宅用地。5月12日，鄭州市上街區(qū)一宗住宅用地流拍。

03

今年的政策放松，除了鄭州就是成都的力度最大，但是市場(chǎng)表現(xiàn)也比較詭異。

和上次放松后市場(chǎng)一致唱多不同，這次新政一出來(lái)，首先是大量唱空之聲，緊接著又有很多力挺的看法，莫衷一是。 總體上本地人唱多者居多，外地人唱衰者居多。

可以先看看最近流傳甚廣的一些截圖。

關(guān)于幸福里32萬(wàn)套這個(gè)數(shù)據(jù)很多人詬病，但是一些大V也在引用。個(gè)人認(rèn)為32萬(wàn)這個(gè)數(shù)據(jù)的確太大了，值得商榷。

32萬(wàn)套的幸福里數(shù)據(jù)

由于新政出來(lái)時(shí)間很短，宏觀(guān)數(shù)據(jù)滯后，暫時(shí)無(wú)法作為依據(jù)來(lái)分析。

但是投資型購(gòu)房者是可以通過(guò)一些市場(chǎng)細(xì)節(jié)來(lái)判斷的。

我們先看看比較客觀(guān)的貝殼數(shù)據(jù)。

貝殼顯示6月7日成都二手掛牌數(shù)量16.39萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)據(jù)和過(guò)去一段時(shí)間相比，變化其實(shí)不大。很長(zhǎng)一段時(shí)間成都二手掛牌量都在全國(guó)前三，16萬(wàn)套這個(gè)數(shù)量級(jí)也經(jīng)常觸摸到。

可以看出，成都的新政在貝殼二手掛牌量上沒(méi)有顯示出什么威力，既沒(méi)有集中出逃，也沒(méi)出現(xiàn)惜售。

再看看具體區(qū)位，選取了老城的攀成鋼和新城的金融城、大源作為代表。

首先就看到成都有一個(gè)“最近14天降價(jià)XX元”，這個(gè)標(biāo)簽很少見(jiàn)，搜北京、廣州、西安、重慶、長(zhǎng)沙都沒(méi)有看見(jiàn)這么明顯的標(biāo)簽，不知道是不是成都貝殼獨(dú)有的。

金融城和大源也是如此，一打開(kāi)就非常顯眼，給人感覺(jué)成都市場(chǎng)遍地都是大幅度拋售的。這種大幅度降價(jià)標(biāo)簽會(huì)讓市場(chǎng)過(guò)渡關(guān)注降價(jià)。

但是一旦打開(kāi)降價(jià)盤(pán)所在小區(qū)均價(jià)，就可以看到幾乎都是上漲的。

成都貝殼5月10后顯示的價(jià)格都突破了二手房指導(dǎo)價(jià)的限制，可以看成真實(shí)的掛牌價(jià)格。

應(yīng)該說(shuō)，至少在這幾個(gè)核心區(qū)域，均價(jià)早在5月16日第一次限購(gòu)放松前就開(kāi)始上揚(yáng)了。

有一張6月1日的價(jià)格截圖，可以看出新政出來(lái)后有不少房東上調(diào)了價(jià)格。

但是市場(chǎng)和輿論對(duì)此視而不見(jiàn)，又出現(xiàn)大量低價(jià)拋盤(pán)，說(shuō)明即使成都這樣強(qiáng)悍的政策、成熟的市場(chǎng)、價(jià)值的城市，依舊無(wú)法達(dá)成共識(shí)。

無(wú)論是鄭州這樣相對(duì)較弱還是成都這樣相對(duì)較強(qiáng)的市場(chǎng)，面對(duì)大力度的政策放松，買(mǎi)賣(mài)雙方的看法都明顯弱于預(yù)期、弱于上一輪放松。其他放松力度小得多城市面對(duì)政策的反應(yīng)可想而知。

可以說(shuō)，這一輪政策一定要面對(duì)放松就會(huì)出現(xiàn)“逃跑行情”的壓力，如何恢復(fù)市場(chǎng)信心，壓低成交量延緩逃跑將是一個(gè)艱巨的任務(wù)。

在這一點(diǎn)上廣州似乎找到了破解之法。

04

今年以來(lái)，廣州的郊區(qū)樓盤(pán)也是“跌”聲不斷。

番禺祈福繽紛匯新房房?jī)r(jià)從4.6萬(wàn)/㎡降到了3.6萬(wàn)/㎡，降幅高達(dá)20%。這個(gè)盤(pán)均價(jià)曾經(jīng)在2018年年中達(dá)到4.8萬(wàn)/㎡，部分戶(hù)型摸高到5.2萬(wàn)/㎡。但2022年開(kāi)始，該樓盤(pán)的降價(jià)聲音不絕于耳，特價(jià)房、一口價(jià)房、員工房等紛紛出現(xiàn)，房?jī)r(jià)也從4.6萬(wàn)/㎡降到了3.6萬(wàn)/㎡。

（網(wǎng)傳降價(jià)圖片）

增城某超級(jí)大盤(pán)房?jī)r(jià)從1.5萬(wàn)/㎡降到現(xiàn)在的1.2萬(wàn)/㎡，降幅高達(dá)20%，廣州這波降價(jià)苗頭不僅僅出現(xiàn)在增城，還出現(xiàn)在白云、黃埔、番禺等熱門(mén)區(qū)域。

面對(duì)如此壓力，廣州出臺(tái)了一個(gè)救市政策。

近期有消息稱(chēng)廣州將在花都區(qū)、從化區(qū)、增城區(qū)建構(gòu)差別化入戶(hù)政策，學(xué)歷條件將由全日制本科降至全日制大專(zhuān)，對(duì)不符合當(dāng)前廣州戶(hù)籍遷入政策的國(guó)內(nèi)普通高校全日制本科學(xué)歷或?qū)W位（單證）以及全日制技師學(xué)院預(yù)備技師班、高級(jí)工班畢業(yè)人員，也納入差別化入戶(hù)的學(xué)歷條件范圍。

差別化入戶(hù)以上三區(qū)人員，可以在白云、黃埔、花都、番禺、南沙、從化、增城7個(gè)區(qū)自由遷移戶(hù)口，差別化入戶(hù)后累計(jì)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)3年后，也將可向越秀、海珠、荔灣、天河4個(gè)區(qū)市內(nèi)遷移，推動(dòng)人口分布與產(chǎn)業(yè)布局相適應(yīng)。

這個(gè)政策大大降低了廣州人才入戶(hù)的門(mén)檻，可以說(shuō)大大刺激了需求，對(duì)于廣州郊區(qū)的樓市會(huì)形成一定的利好，長(zhǎng)期看還在三年后形成對(duì)核心4區(qū)的增量需求。

更為重要的是，這類(lèi)政策不會(huì)引起市場(chǎng)的“逃跑行情”。由于政策不是直接作用于樓市的，沒(méi)有對(duì)“限購(gòu) 限貸 限售 限價(jià)”等政策形成直接沖擊，對(duì)于樓市的負(fù)面影響非常地小。

可以看出，目前的樓市如“烹小鮮”，政策“欲速則不達(dá)”，用猛藥要么擔(dān)心市場(chǎng)暴擊被取消，例如南京新政；要么市場(chǎng)反向解讀，例如鄭州新政。反而是廣州這類(lèi)新政，短期可能正向有效性力度不大，但是首先對(duì)市場(chǎng)不造成負(fù)面?zhèn)?，反而更為可取?/p>

當(dāng)然，這個(gè)政策的實(shí)施一定要高能級(jí)城市，能夠?qū)θ瞬判纬晌Φ摹?/p>

05

目前輿論有一個(gè)普遍觀(guān)點(diǎn)，由于外部形勢(shì)、出口壓力、經(jīng)濟(jì)疲軟等因素影響，救市政策已經(jīng)失敗。因?yàn)榫仁姓咧夭坏?，例如一線(xiàn)放開(kāi)限購(gòu)，首付降為2成甚至1成，這類(lèi)政策會(huì)堆積風(fēng)險(xiǎn)；救市政策也輕不得，因?yàn)檩p了沒(méi)有效果，甚至?xí)鹗袌?chǎng)反向運(yùn)行。

這種觀(guān)點(diǎn)看上去是對(duì)的，實(shí)際上并非如此。我曾經(jīng)寫(xiě)文，政策“小步快跑”就像改革之初的“摸著石頭過(guò)河”---急什么，慢慢實(shí)施、慢慢調(diào)整，讓不同城市充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性，用“田忌賽馬”的方法找出最可行的，再全面推廣。

樓市，不過(guò)是經(jīng)濟(jì)中的一小部分，重要但并非至關(guān)重要。漲，也上不了天；跌，也翻不了天！