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“買房后裝修，手頭很緊，這下可以少交六七千元，挺好的！”剛在北京朝陽區(qū)買了一套二手房，準(zhǔn)備裝修的李女士得知以后不用向物業(yè)公司繳納裝修押金和管理費時這樣說。

(資料圖片)

近日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱北京市住建委）發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范住宅物業(yè)管理項目生活垃圾和住宅室內(nèi)裝飾裝修相關(guān)收費的通知》（以下簡稱《通知》）明確，自今年8月21日起，物業(yè)公司不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝修管理服務(wù)費、裝修保證金（含押金）。

《通知》發(fā)布后引發(fā)了廣泛關(guān)注。此次新規(guī)發(fā)布的目的是什么？今后不收取裝修押金及相關(guān)費用，又如何對可能發(fā)生的違規(guī)行為進行管理？連日來，記者采訪多位業(yè)主、物業(yè)公司、法律界人士等進行一一解析。

意義：

新規(guī)有助解決裝修押金等錢款糾紛

《通知》明確，住宅物業(yè)管理項目的物業(yè)服務(wù)人不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費，不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修保證金（含裝修押金）。

與此同時，物業(yè)服務(wù)人不得收取生活垃圾處理費；物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)中包含生活垃圾清運費的，物業(yè)服務(wù)人不得再收取生活垃圾清運費；未包含的，可以收取，生活垃圾清運費收費標(biāo)準(zhǔn)為30元/戶·年，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

對于發(fā)布此次新政的目的，北京市住建委發(fā)布的《通知》政策解讀（下稱“解讀”）表示，針對群眾集中反映的裝飾裝修收費標(biāo)準(zhǔn)不一致、裝修保證金退還難等問題，該委研究起草該《通知》，決定取消裝飾裝修管理服務(wù)費和裝飾裝修管理保證金，并將居民生活垃圾納入到物業(yè)服務(wù)統(tǒng)一管理，規(guī)范了居民生活垃圾清運收費，有效解決相關(guān)主體間關(guān)于收費問題的矛盾，進一步維護物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益。

值得關(guān)注的是，此次新政為何提出不得收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費、保證金？北京金訴訟律師事務(wù)所主任王玉臣律師介紹，《物業(yè)管理條例》第五十三條明確規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。此前，在實際生活中，物業(yè)公司往往處于相對強勢的地位，如果業(yè)主不按要求交納裝修管理服務(wù)費和押金，物業(yè)公司往往采取斷水?dāng)嚯姷却胧┯枰悦{迫。所以，很多裝修押金等錢款的收取并非雙方友好協(xié)商的真實意愿表示。最后，物業(yè)公司往往會以多種理由扣錢。近幾年，由此產(chǎn)生的糾紛已經(jīng)屢見不鮮，確實亟待出臺規(guī)范解決。

北京市住建委發(fā)布的解讀也稱，住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費高、裝飾裝修保證金退還難的問題一直是居民高度關(guān)注的問題。物業(yè)服務(wù)人受全體業(yè)主委托對業(yè)主共有的房屋建筑和設(shè)備設(shè)施進行管理，應(yīng)當(dāng)包含對裝飾裝修的巡查和監(jiān)督，不應(yīng)再向裝修人額外收取其他費用。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分省市已經(jīng)出臺政策明確取消此類費用，為切實維護廣大群眾利益，因此決定取消物業(yè)服務(wù)人單獨收取的裝飾裝修管理服務(wù)費、保證金。

調(diào)查：

物業(yè)從裝修押金及管理費中獲取可觀收益

從物業(yè)的角度來看，此前為何會普遍收取裝修管理費和押金？

北京某物業(yè)公司經(jīng)理馮亮（化名）向記者介紹，業(yè)主在裝修過程中，很有可能存在破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)行為，往往會影響物業(yè)管理，增加物業(yè)管理成本，最重要是的會侵害其他業(yè)主的權(quán)益。所以，業(yè)主在物業(yè)公司進行裝修備案時，物業(yè)公司會要求業(yè)主與物業(yè)服務(wù)中心簽訂《裝修管理協(xié)議》等文件，約定破壞公共區(qū)域、垃圾堆放等違規(guī)行為的處罰辦法。

馮亮介紹，近幾年，在北京裝修，一般的物業(yè)公司都會要求業(yè)主繳納2000元-5000元不等的裝修押金，管理比較嚴(yán)格的小區(qū)還會有管理費。裝修管理費收費標(biāo)準(zhǔn)一般為4元/平方米，垃圾清運費5元/平方米；待收取這些費用之后，物業(yè)公司會出具一個施工許可證。

“這種收費行為確實該規(guī)范治理了。一個月之前，我們就已經(jīng)裝修完畢了，可物業(yè)公司至今還沒有向我們退還押金?！北本┦心承^(qū)業(yè)主蔡江（化名）向記者反映稱，該小區(qū)多位業(yè)主認為，物業(yè)公司疑似將押金挪用或進行定期存款以獲取額外收益。

“其實，業(yè)主裝修會給物業(yè)公司帶來一筆可觀的收入。”馮亮告訴記者，“之前有一個新小區(qū)有1000多戶需要裝修，每戶向物業(yè)公司交3000元押金，加上裝修管理費和垃圾清運費，總共約5000元，整個小區(qū)業(yè)主在一個多月的時間里向物業(yè)公司交了近500萬元。隨后，物業(yè)公司將這筆錢存入了銀行，業(yè)主從收房裝修到入住，一般需要三個月的時間，物業(yè)公司最后再在驗收后45個工作日內(nèi)退款，時間就更長了，僅這500萬元帶來的利息就是一筆可觀的收益。此外，還有一些業(yè)主因為違規(guī)裝修被物業(yè)公司扣錢?！?/p>

此外，在北京從事十幾年裝修工作的高峰（化名）還向記者介紹，“對于裝修垃圾的清運，各方都會提前考慮，裝修單位一般不包含垃圾外運，只是負責(zé)將垃圾送到樓下垃圾存放點。業(yè)主還要再花一筆垃圾外運費。”

追問：

叫停收費后如何破解裝修亂象？

記者在采訪中了解到，也有不少業(yè)主擔(dān)心，今后裝修不用再給物業(yè)公司繳納裝修管理服務(wù)費和裝修押金了，如果出現(xiàn)拆改結(jié)構(gòu)等問題又該怎么管？物業(yè)公司會不會就此 “撂挑子”？

“物業(yè)公司的挑子撂不得！”王玉臣介紹，《物業(yè)管理條例》第四十六條寫得很清楚，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告；同時，對可能出現(xiàn)的違規(guī)裝修也有辦法處理，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十八條明確要求，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動有違章行為的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。

王玉臣表示，上述新政策的出臺，對物業(yè)公司管理進行了規(guī)范化、明確化，無疑會減少物業(yè)服務(wù)公司暗箱操作的空間，從一定程度上降低物業(yè)糾紛的發(fā)生。在取消相關(guān)收費的同時，確實要注意引導(dǎo)物業(yè)公司在小區(qū)室內(nèi)裝修上積極地履行相應(yīng)的監(jiān)督管理義務(wù)，采取多元化的監(jiān)督管理方式。此外，開發(fā)商在交房前對業(yè)主公約的設(shè)定、業(yè)主成立業(yè)委會后對小區(qū)的公共管理和服務(wù)上，都可以進行相關(guān)方面的完善和補充。

對此，上述《通知》明確，各區(qū)住建房管部門應(yīng)當(dāng)強化對物業(yè)服務(wù)人的指導(dǎo)監(jiān)督，加大執(zhí)法力度；各物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委應(yīng)當(dāng)強化黨建引領(lǐng)行業(yè)治理，引導(dǎo)督促物業(yè)服務(wù)人主動落實相關(guān)要求，拒不落實的，各物業(yè)服務(wù)行業(yè)黨委要予以通報；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)拆改共有部分的巡視檢查，不得以不收費為由不履行義務(wù)。

北京市住建委物業(yè)管理處處長劉琳在做解讀時表示，物業(yè)公司和業(yè)主，需要明確雙方的責(zé)任和義務(wù)，雙方都有自身的約束，只有按標(biāo)準(zhǔn)辦事，各自履行好自己的義務(wù)，才能維護好各方利益、維護好小區(qū)的安全穩(wěn)定，這是出臺該政策的初衷。