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【資料圖】

3月27日，東方證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，公募REITs擴(kuò)容至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

本周市場(chǎng)回顧。第12周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)及創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為-1.4%。滬深300指數(shù)報(bào)收4027.05，周度漲幅為1.7%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2370.38，周度漲幅3.3%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2901.79，周度漲幅為0.3%。

本周行業(yè)要聞。證監(jiān)會(huì)：拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型，研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs內(nèi)部收益率不低于5%，產(chǎn)權(quán)類REITs未來(lái)三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%。發(fā)改委：認(rèn)真做好REITs項(xiàng)目培育工作，合理把握項(xiàng)目收益與規(guī)模，提高項(xiàng)目申報(bào)推薦效率。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)：截至2022年四季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為1.22萬(wàn)億元，同比下降30.52%，環(huán)比下降4.44%。深圳：深化基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。深圳：?jiǎn)为?dú)申請(qǐng)公積金貸款最高額度50萬(wàn)元，共同申請(qǐng)額度最高90萬(wàn)元，購(gòu)買首套房最高額度最多上浮40%。南通、株洲、麗水、贛州、哈爾濱、蚌埠等多城出臺(tái)公積金優(yōu)化政策。上海：2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力爭(zhēng)5%左右增長(zhǎng)，各類新建商品房銷售同比持平。北京、廣州、成都本周分別成交2/2/4宗涉宅地塊。

第12周新房銷售量和二手房銷售量均較上周上升。第12周44大城市新房銷售為4.3萬(wàn)套，較第11周增加14.4%；21大城市二手房銷售2.8萬(wàn)套，較第10周增加14.7%；一線城市新房、二手房交易較第11周分別增加14.6%、減少0.7%；二線城市新房、二手房交易較第11周分別增加14.6%、增加21.7%。庫(kù)存量較第11周增加，庫(kù)銷比較第11周下降。截至第12周，20大城市庫(kù)存為115.3萬(wàn)套，較第11周增加1152套；庫(kù)銷比為15.1個(gè)月，比第11周下降0.5個(gè)月。本周土地市場(chǎng)活躍度較第11周上升。第12周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地21塊。土地出讓金增加。2023年第12周36大城市市本級(jí)土地出讓金為226.9億元。平均溢價(jià)率上升。2023年第12周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率6.8%。

重點(diǎn)公司公告。招商蛇口（001979）、華發(fā)股份（600325）、美的置業(yè)、中駿集團(tuán)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、金茂服務(wù)發(fā)布2022年業(yè)績(jī)或年報(bào)。陸家嘴、格力地產(chǎn)（600185）更新發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金草案，擬募集配套資金分別不超過(guò)66、70億元。西藏城投（600773）、京能置業(yè)（600791）分別擬定增10、7億元。

本周證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委發(fā)文支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行REITs，公募REITs底層資產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。去年12月證監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)人曾表示將研究推動(dòng)REITs試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，本次證監(jiān)會(huì)通知和發(fā)改委236號(hào)文以文件形式明確表示研究支持“增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施”發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，擴(kuò)容范圍尚未覆蓋寫(xiě)字樓、酒店和游樂(lè)園等資產(chǎn)類型。兩部門發(fā)文在項(xiàng)目資質(zhì)上要求產(chǎn)權(quán)類REITs未來(lái)三年現(xiàn)金分派率不低于3.8%，與2021年958號(hào)文相比分派率要求從4%降至3.8%，且首次申報(bào)保租房項(xiàng)目的評(píng)估凈值要求從10億元降至8億元。商場(chǎng)作為房企的主要不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)類型，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推行為房企提供了該類資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)出表通道，釋放資金占用壓力，對(duì)項(xiàng)目資質(zhì)要求的分類調(diào)整也有助于擴(kuò)大受益房企和資產(chǎn)范圍，利好強(qiáng)運(yùn)營(yíng)和擴(kuò)張能力房企。但REITs項(xiàng)目要求高、審批落地需要一定時(shí)間，短期內(nèi)能夠提供的資金額度有限，難以作為房企融資紓困手段?？春媚軌虼┰奖据喼芷诘钠髽I(yè)，看好央國(guó)企和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)格局中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)看好迅速成長(zhǎng)且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。

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