10月9日，根據上海證券交易所披露的信息，“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金”項目狀態(tài)更新為“已反饋”，該項目品種為ABS，擬發(fā)行金額為11.2億元。在上市時，華潤置地將作為戰(zhàn)略投資者認購已發(fā)行基金份額總數約34%。
值得注意的是，這是第四單正式申報的保租房公募REITs，也是首單房企申報的保租房公募REITs。
上交所給出的反饋意見顯示，主要涉及項目合規(guī)性和基礎設施項目估值兩個主要問題，上交所要求基金管理人充分論證底層資產是否符合規(guī)定條件，并結合項目歷史經營情況、市場情況、權威數據等，說明估值模型中出租率、租金增長率等重要假設參數及估值的合理性，同時配套完善相關信息披露和風險揭示。
上交所稱，要求公司對上述問題逐項落實并在30個工作日內提交《關于華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市及中信證券-華潤有巢租賃住房基礎設施1號資產支持專項計劃資產支持證券掛牌轉讓申請反饋意見的答復》，并在《關于反饋意見的答復》中對反饋意見進行逐項回復并包含具體文件修訂內容，同時由基金管理人和資產支持證券管理人加蓋公章。
此前募集說明書的信息顯示，該筆債券品種為基礎設施公募REITs——首次發(fā)售，發(fā)行人為有巢住房租賃(深圳)有限公司，管理人為華夏基金管理有限公司，專項計劃名稱為中信證券-華潤有巢租賃住房基礎設施1號資產支持專項計劃，專項計劃管理人為中信證券股份有限公司，項目受理日期為9月23日。
有巢為華潤置地旗下的長租公寓業(yè)務品牌。截至2021年末，有巢深圳已入駐國內16座城市，管理房間量5萬間，公寓管理房間總量位列央企第一。
華潤置地通過此次申報，有望成為首家涉足租賃住房REITs市場的典型房企。此前內地市場現存的3只保障性租賃住房REITs的原始權益人，業(yè)務都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產企業(yè)。
具體來看，這3只保障性租賃住房REITs為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT在8月31日同步上市。上市首日，3只保租房公募REITs全部觸及30%的漲停限制。
這3只已發(fā)行的保租房公募REITs底層資產均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設施完善的就業(yè)集中區(qū)域，均為產權型REITs。其中，深圳、廈門保租房公募REITs基礎資產屬于保租房，北京的屬于公租房。
此次發(fā)行的華潤有巢租賃住房REITs產品與其他保障房REITs最大不同有兩點：一是其1個底層資產為集體建設用地項目;二是華潤置地或為首家資產作為租賃住房REITs上市的底層資產的上市房企。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪認為，保障性租賃房REITs在一定程度上打通了保障性租賃住房基礎設施資產實現“投融管退再投資”良性循環(huán)的通路，華潤置地擬分拆基礎設施REITs上市，將使得集團的融資方式及平臺多元化，并減少對傳統(tǒng)債務融資方式的依賴。“另外，此舉對于華潤置地而言也是在積極把握國家大力發(fā)展租賃住房的趨勢，抓住保障性租賃住房公募REITs的重大機遇，持續(xù)提升長租公寓業(yè)務的經營效益，對自身發(fā)展具有一定積極影響。”
另外，內地市場現存的3只保障性租賃住房REITs的原始權益人，都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產企業(yè)，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水公募REITs市場的典型房企。(宗河)
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