克而瑞數據顯示，今年下半年，典型房企境內外到期債券規(guī)模約為2887億元，其中民企債券到期規(guī)模占比達到71%，而在民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。
試圖通過債務展期，以時間換空間的房企名單又新添了一員。
6月13日早間，領地控股公告透露稱，為實現再融資及改善公司流動資金狀況，其就一筆本金總額1.5億美元、年利率12%的現有票據提出交換要約。
交換要約的提出意味著公司已經走到了十字路口。上市以來，這家四川房企的千億征程仍然沒有起色，新的融資窗口亦未能助推其發(fā)展步伐，反而將公司拉至違約邊緣。
債務展期一年
公開信息顯示，領地控股該筆展開交換要約的優(yōu)先票據發(fā)行于2021年6月28日，到期日為2022年6月27日。截至公告日，其未償還規(guī)模約1.23億美元(不包括控股股東所持有的1520萬美元)。
根據交換要約備忘錄所載的條款及受限其條件，交換現有票據的未償還本金額最少需達到1.1億美元(或90%)。若無變動，交換要約將在6月20日下午4時結束，計劃發(fā)行的新票據期限為364天，按年利率12%計息，到期后支付。
也就是說，領地控股正試圖通過這場交換要約將債務到期日延期一年，年利率維持不變。有消息稱，若該筆美元債于6月下旬完成展期，則公司今年年內再無境外債到期。
于領地控股而言，不多的存續(xù)境外債是幸運，亦是無奈。2020年上市以來，該公司僅在去年發(fā)行了一筆境外美元債。彼時，按照相關規(guī)劃，這筆資金將用作一般公司用途，但亦可能根據市場情況變動進行調整。
不過一年時間，這筆當初的救急款變成了卡在喉嚨中的一根刺。而事實上，這種尷尬的局面并非沒有預兆。
2021年，房地產融資渠道逐步收緊，想要在資本市場找到資金并不容易，尤其是經營面在行業(yè)中難以排得上名的小房企。因而，為了獲得資金，領地控股以高息、短期的方式發(fā)行了第一筆美元債，也是其上市以來的唯一一筆。
若行業(yè)仍處在上行周期，領地控股如期償還該筆美元債或許沒有那么難，但可惜，2021年下半年以來，房地產銷售市場急速下行，融資渠道快速枯竭，行業(yè)各類風險事件頻出。
這讓不少房企的資金流動性及償債能力打上了問號，其中也包括領地控股。
2021年，該公司歸母凈利潤同比下滑43.22%至4.88億元，凈利潤率從2020年的8.06%降至4.23%，低于行業(yè)平均水平。其同期擁有債務總額119.75億元，短期債務規(guī)模約41.86億元，對應現金及現金等價物約42.98億元，資金情況并不寬裕。
不過，那時的領地控股盡管資金承壓，但一直未有實質的違約情況發(fā)生。
情況惡化是從今年5月開始的。當月19日，領地控股、領悅服務午后股價突發(fā)閃崩，截至收盤二者跌幅分別達83.82%、59.6%，領地控股總市值從前一日的34.92億港元蒸發(fā)至5.65億港元。
股價異動被外界視為暴風雨來臨的前兆。當日晚間，公司就此事件回應表示，集團經營一切正常，控股股東概無質押公司股份，亦無可能導致公司控制權變動的事件發(fā)生。
自救并非孤例
否認經營面異常不足一個月，領地控股便調頭駛向了“自救”之路。去年至今，與其有著相似經歷的開發(fā)商不在少數，債務展期屢見不鮮。
克而瑞數據顯示，截至6月6日，房企今年共新增發(fā)行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，以現有票據交換為新發(fā)行票據，變相展期。
譬如，今年1月大發(fā)地產完成票據交換要約，發(fā)行了規(guī)模約1.38億美元的新票據，年利率提升至12.5%;3月末，正榮地產5筆票據交換要約獲接納，發(fā)行本金總額7.29億美元、2023年到期、年息8%的優(yōu)先票據(新美元票據);5月，中梁控股達成交換要約，發(fā)行了兩筆規(guī)模分別為4.29億美元、2.02億美元的新票據……
以高息置換為代價要約交換即將到期債券，積極尋求債務展期是房企自救最重要的一步。一旦發(fā)生實質違約，開發(fā)商的自救難度將呈幾何倍數地增長，例如至今仍在泥沼中掙扎的花樣年、佳兆業(yè)、奧園等房企。
5月30日，因一筆1.49億美元的未償還貸款融資，花樣年債權人FlowerSPV4Limited向開曼群島大法院提出清盤呈請。
這并非首次。去年11月，該公司附屬公司花樣年投資也被債權人提出清盤呈請。有相關媒體報道稱，其兩次被要求清盤均是因同一筆債務，提出清盤的也為同一債權人。
盡管極力反對，但花樣年的處境卻很難因此發(fā)生改變。協縱策略管理集團聯合創(chuàng)始人黃立沖在接受媒體采訪時表示，花樣年的極力反對只能拖延一時，若債權人堅持的話，法院會裁定清盤。而一旦裁定清盤，便會出現海外債權人與國內債權人、當地政府的博弈和搶奪資產的局面。
花樣年對此顯然也很焦慮。6月2日，其通過官方微信表示，公司持續(xù)與主要美元債債權人積極溝通，目前已進入重組方案的實質性溝通階段。
走在花樣年前面的是當代置業(yè)。6月5日，當代置業(yè)向外透露稱，公司已獲開曼群島大法院許可，將在6月29日召開債權人大會。若法院流程順利，其將在未來的幾個月內最終完成海外債務的重組。
在一眾違約房企中，能像當代置業(yè)一樣就海外債務重組工作取得實質性進展的并不多，這個過程中的博弈與抉擇太多，也太難做。因而若非無路可走，出險房企們更愿意通過展期、出售資產、引入戰(zhàn)投等方式自救。償債大潮中，這份出險房企名單恐怕也會越來越長。
克而瑞數據顯示，今年下半年，典型房企境內外到期債券規(guī)模約為2887億元，其中民企債券到期規(guī)模占比達到71%，而在民營房企到期債券中，海外債約占總規(guī)模的56%。
對應的美元債發(fā)行卻仍處于“冰封”狀態(tài)。截至6月8日，中資房企美元債累計發(fā)行金額為513億元，其中5月份發(fā)行金額為65.9億元，同比減少79%，更是年內低點。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，若房企的融資不放松，房地產行業(yè)短期內很難回暖，“尤其是民企的融資”。其表示，融資政策要向民營房企開放，但開放的同時要進行資金強監(jiān)管，防止房企資金挪用或無序擴張。 (吳 典)
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