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今年以來，房地產(chǎn)市場救市政策頻出，力度不斷升級。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松信號。

得益于多城政策松綁，以及五一假期房企積極推盤、營銷，房地產(chǎn)市場終于出現(xiàn)止跌跡象。

根據(jù)克而瑞5月31日晚間發(fā)布的房企1-5月銷售報告，百強房企5月單月業(yè)績同比下降59.4%，但環(huán)比微增5.6%，較4月單月16.2%的環(huán)比跌幅有所提升。

克而瑞重點監(jiān)測的30城市場情況亦顯示，5月房地產(chǎn)市場成交跌幅沒有進一步擴大，30城商品住宅成交面積環(huán)比增長約4%，與4月基本持平。

在易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱看來，5月房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，6月有望逐步復蘇，但城市分化也將加劇，“6月將是驗證各城市市場成色的重要節(jié)點”。

時代中國、碧桂園業(yè)績完成率最高

受上海、北京等地疫情影響，5月長三角、京津冀地區(qū)樓市低迷，大灣區(qū)市場雖有所復蘇，但外圍區(qū)域依然面臨著較大的去化壓力。

市場信心的不足持續(xù)向房企銷售端傳導。截至5月，百強房企中邁入千億門檻的仍然只有碧桂園、萬科、保利發(fā)展三家。

其中碧桂園以2011.9億元的全口徑銷售額位列第一，較4月增長約23.13%;萬科、保利發(fā)展則分別實現(xiàn)1673.4億元、1592億元的銷售額，環(huán)比增幅分別約21.26%、31.35%。

排名第四的為融創(chuàng)中國，其前5月共實現(xiàn)全口徑銷售額986.1億元，單月增加銷售規(guī)模127.1億元;中海地產(chǎn)的銷售業(yè)績則從前4月的720億元增至965.1億元，環(huán)比增幅達到34%，位居行業(yè)第五。

整體來看，TOP5房企的座次排名依舊，變動發(fā)生在第六名。5月，華潤置地以813.2億元的銷售金額反超招商蛇口，躋身行業(yè)第六。其5月單月增加銷售額203.2億元，環(huán)比增長33.31%，而招商蛇口則較4月增長162.8億元，實現(xiàn)銷售金額776.8億元。

盡管頭部房企的業(yè)績環(huán)比增幅高于行業(yè)平均水平，但目前企業(yè)的業(yè)績完成情況仍不及預(yù)期。

今年以來，包括華潤置地、新城、中梁、旭輝等在內(nèi)的多家房企選擇不披露業(yè)績目標，甚至有企業(yè)主動下調(diào)銷售規(guī)模。

例如華潤置地，今年年初的業(yè)績會上，其管理層直言公司更注重行業(yè)排名的增長。

時代中國則將2022年的銷售目標定為650億元，較2021年全年955.9億元的銷售額下滑32%。據(jù)時代中國公告披露，前5月公司共實現(xiàn)全口徑銷售額222.77億元，僅較前4月的177.47億元增長45.3億元。下調(diào)銷售目標后，時代中國完成率達34.27%，是披露了2022年銷售目標的14家房企中完成度最高的一家房企。

緊隨其后的是碧桂園，2022年全年其權(quán)益可售貨值為6500億元，預(yù)計去化率不低于70%，以此計算全年權(quán)益銷售額為4550億元，目前完成率為33%。

其次是首開股份，該公司全年業(yè)績目標為1080億元，前5月實現(xiàn)銷售額337億元，完成率為31.2%;濱江集團前5個月實現(xiàn)銷售450億元，完成率30%。

完成率在20%-30%的有8家房企。

其中，越秀地產(chǎn)、中糧大悅城、綠城中國(包括代建)、招商蛇口前5個月分別完成了全年銷售目標的28%、25.2%、23.9%和23.5%。

剛剛作為示范房企完成發(fā)債的美的置業(yè)前5個月實現(xiàn)銷售319億元，相較去年同期的691億元下降近54%，對應(yīng)全年1400億元來看，完成率為22.8%，比去年同期的目標完成率下降超過23個百分點。美的置業(yè)前5個月銷售額和完成率兩項指標也是14家披露業(yè)績目標房企中跌幅最大的。

市場下行階段，即便是“優(yōu)等生”龍湖在銷售端也有些吃力，今年前5個月龍湖實現(xiàn)銷售額621億元，完成全年目標的20.7%。

業(yè)績完成率不到20%的有兩家，建業(yè)和保利置業(yè)對應(yīng)數(shù)值為19.5%和16.9%，這也意味著如果要順利完成全年目標，這兩家房企下半年需要加大去化力度。

克而瑞方面指出，幾乎所有的企業(yè)1-5月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標完成度較去年同期的降幅大于15個百分點。其認為，隨著近期政策面有所緩和，規(guī)模房企在6月及第三季度，需盡可能加緊貨量供應(yīng)，同時積極營銷以提高去化率水平。

市場已經(jīng)筑底

今年以來，房地產(chǎn)市場救市政策頻出，力度不斷升級。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2022年樓市政策出現(xiàn)了明顯的全面寬松信號。

有數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有20城放松限購，25城放松限貸，14城放松限售，16城減免房地產(chǎn)交易稅費，22城落地購房補貼，26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，71省市放松公積金貸款。

對企業(yè)端的支持亦在不斷加碼。5月17日市場有消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構(gòu)選定為示范房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券，并啟用信用保護工具。

此次發(fā)債為交易所推動，監(jiān)管層希望通過這批代表性房企的發(fā)債釋放積極信號，試圖以此盡快恢復房地產(chǎn)企業(yè)的融資功能，通過各種渠道為開發(fā)商注入流動性。

5月27日，上交所為碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)、新城控股5家民營房企召開公司債券投融資對接會，中金公司、中信建投、中信證券、國泰君安及申港證券等數(shù)家機構(gòu)均有參與。

不過，在億翰智庫看來，盡管監(jiān)管部門為房企注入“強心劑”，但民營房企的信用修復不單單是債券市場的問題，房企融資實質(zhì)性的改善或仍需等待銷售端的好轉(zhuǎn)以及行業(yè)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，“小口喝水難解渴”。

一個好現(xiàn)象是，今年5月，克而瑞重點監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，成交跌幅沒有進一步擴大，房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底。

丁祖昱指出，在各方政策支撐下，6月房地產(chǎn)市場有望逐漸復蘇，并給下半年市場定調(diào)。

其預(yù)計，市場供求基本平衡以及政策放松力度較大的城市成交有望明顯改善。例如上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市，一旦供應(yīng)放量成交必將明顯回升，而太原、無錫、南通等城市的松綁政策或?qū)⒃诙唐趦?nèi)刺激居民購房消費，成交有望企穩(wěn)。 (吳典)