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斑馬消費(fèi) 范建

歷時(shí)月余、兩度延期，美好置業(yè)終于在昨日回復(fù)了交易所對(duì)2021年度報(bào)告的問詢函，進(jìn)一步暴露了公司的窘境。

(資料圖)

傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已逐步退出，很難持續(xù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)一直虧損，在2020年和2021年清退了流轉(zhuǎn)的數(shù)萬畝土地，揮手告別。

公司未來的發(fā)展，都寄托在了裝配式建筑身上。但是該業(yè)務(wù)發(fā)展不達(dá)預(yù)期，短期內(nèi)似乎很難看到盈利的希望。

退出地產(chǎn)開發(fā)

作為一家區(qū)域性的中小房地產(chǎn)商，美好置業(yè)（000667.SZ）從2018年起，就逐步收縮房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。計(jì)劃在幾年之內(nèi)，通過“銷售清盤、轉(zhuǎn)售合作、退投收款、直接清盤”等多種方式，處置地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)。

2018年-2020年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，曾有一波漂亮的上揚(yáng)，從6.29億元增至12.77億元，對(duì)公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型起到了一定的支撐作用。2021年，受資產(chǎn)減值等因素影響，公司地產(chǎn)開發(fā)板塊巨虧超過20億元。

公司原本在廣東惠州著名5A景區(qū)羅浮山，規(guī)劃了一個(gè)大型綜合性地產(chǎn)項(xiàng)目羅浮·天賦，該項(xiàng)目從2008年開工，分多期滾動(dòng)開發(fā)。

然而，隨著國(guó)家環(huán)保政策越來越嚴(yán)格，羅浮山項(xiàng)目正好處在水庫飲用水保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)，該地塊已無法按照規(guī)劃繼續(xù)開發(fā)，公司在2021年單就這一項(xiàng)目就計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)10.49億元。

位于武漢的“香域花境”是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，隨著拆遷工作進(jìn)入尾聲，拆遷和綜合改造成本大幅增加，而因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致可售房源、車位等減少且價(jià)格下滑，因此，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備5.17億元。

重慶“美好天賦”、無錫“美好鉑翠”、武漢“公園壹號(hào)”等三個(gè)項(xiàng)目，2020年獲得，2021年中開盤銷售，受市場(chǎng)整體下行影響，項(xiàng)目銷售情況不佳，價(jià)格和去化速度均不達(dá)預(yù)期，項(xiàng)目清盤周期延長(zhǎng)、資金成本增加。計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備2.87億元。

房地產(chǎn)開發(fā)和其他新業(yè)務(wù)齊齊虧損，導(dǎo)致美好置業(yè)2021年歸母凈利潤(rùn)巨虧26.73億。

流動(dòng)性緊繃

比虧損更可怕的，是公司極其緊張的流動(dòng)性。

截至2021年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率已高達(dá)85.62%，比上年同期提高近10個(gè)百分點(diǎn)。公司擁有流動(dòng)資產(chǎn)183.11億元，面臨流動(dòng)負(fù)債173.46億元。流動(dòng)性出現(xiàn)問題，導(dǎo)致公司部分經(jīng)營(yíng)債務(wù)延遲支付。當(dāng)期，公司經(jīng)營(yíng)性債務(wù)共計(jì)53億元，包含應(yīng)付賬款32億元、其他應(yīng)付款15億元、應(yīng)交稅費(fèi)5億元等，其中，出現(xiàn)延期支付的為企業(yè)所得稅1.7億元和商業(yè)承兌匯票1.3億元，以及部分工程款。

資金鏈的緊張，加之外部因素，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目交付大面積延期。2021年，公司計(jì)劃交付11個(gè)項(xiàng)目，僅兩個(gè)項(xiàng)目正常按期交付，7個(gè)項(xiàng)目在去年7月-今年3月延期后交付，到現(xiàn)在仍有位于武漢的美好香域花境（二期）、美好長(zhǎng)江院子A區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目未能交付，預(yù)計(jì)要到今年下半年。

經(jīng)過對(duì)公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況的綜合分析，年審機(jī)構(gòu)出具了帶“與持續(xù)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的重大不確定性”段落的無保留意見《審計(jì)報(bào)告》。

截至今年3月末，公司貨幣資金余額12.30億元，可用資金僅1.25億元，同期有息負(fù)債余額為34.84億元。

根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，公司計(jì)劃在2022年實(shí)現(xiàn)回款總額99億元，支出資金98億元，實(shí)現(xiàn)收支平衡。不過，在回復(fù)交易所問詢函時(shí)，公司承認(rèn)，今年上半年的經(jīng)營(yíng)狀況與計(jì)劃相比仍有較大的差距。

華山一條路

在逐步退出地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，美好置業(yè)給自己規(guī)劃出了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和裝配式建筑兩條轉(zhuǎn)型路徑。

當(dāng)時(shí)，房企去農(nóng)村投資，似乎是一種潮流。美好置業(yè)的投資更堪稱大手筆。

2018年7月，美好置業(yè)宣布，與湖北洪湖市簽署協(xié)議，3年流轉(zhuǎn)100萬畝稻田，總投資額達(dá)80億元。洪湖，就是公司老板劉道明的家鄉(xiāng)。

就在這之前1個(gè)多月，公司還在湖北監(jiān)利簽下了20億元的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，計(jì)劃流轉(zhuǎn)100萬畝稻田用于蝦稻共養(yǎng)，并進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的深加工。

3年投入百億種稻養(yǎng)蝦，當(dāng)時(shí)外界就質(zhì)疑，美好置業(yè)哪來這樣的實(shí)力。公司業(yè)績(jī)最好的2017年，歸母凈利潤(rùn)也不超過7億元。況且，農(nóng)業(yè)本身就是一個(gè)投入周期長(zhǎng)，見效慢的行業(yè)。

果不其然，2018年-2021年，因小龍蝦和稻米產(chǎn)量低、成本高，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)板塊毛利率為負(fù)，產(chǎn)生持續(xù)虧損，分別為-0.12億元、-1.53億元、-4.09億元和-0.71億元。

公司不得不在2020年10月，宣布戰(zhàn)略性退出現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，2020年和2021年，分別退租土地6.4萬畝和2萬畝，由此產(chǎn)生農(nóng)田改造費(fèi)用一次性攤銷費(fèi)用1.76億元和0.41億元。

目前，美好置業(yè)就只剩下了裝配式建筑華山一條路。

2017年底，公司以5.10億元，對(duì)美好裝配增資取得49%股權(quán)，并通過一致行動(dòng)協(xié)議，取得該公司的實(shí)際控制權(quán)。

2018年-2021年，公司在全國(guó)多地投資的9個(gè)裝配式建筑工廠相繼完成建設(shè)并投產(chǎn)，但是經(jīng)營(yíng)成果與預(yù)想存在較大的差距。

上述各期，美好裝配分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3.82億元、7.14億元、10.65億元和13.31億元，合計(jì)34.92億元；同期凈利潤(rùn)分別為-1.97億元、-5.98億元、-10.29億元、和-9.94億元，合計(jì)虧損28.18億元。

截至2021年末，美好裝配總資產(chǎn)67.14億元，總負(fù)債85.30億元，資產(chǎn)負(fù)債已達(dá)127%。

盡管，美好置業(yè)自身也很困難，但作為母公司，在這種情況下，只能全力支持。公司計(jì)劃在2022年對(duì)美好裝配提供不超過56億元借款。

不可否認(rèn)，裝配式建筑是為了地產(chǎn)開發(fā)的大趨勢(shì)，有較大的市場(chǎng)潛力。只是，美好置業(yè)能否撐到開花結(jié)果的那一天？