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《投資者網(wǎng)》凡君

編輯  湯巾

3月30日晚間，新城控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）披露2021年年度報(bào)告。根據(jù)年報(bào)，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2337.75億元，累計(jì)銷(xiāo)售面積約2354.73萬(wàn)平方米。

在銷(xiāo)售規(guī)模保持穩(wěn)定的狀態(tài)下，新城控股的營(yíng)收表現(xiàn)也不俗。2021年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。

身處房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，新城控股持續(xù)夯實(shí)“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的業(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)，以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)構(gòu)筑公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。目前，新城控股三道紅線均進(jìn)入綠檔，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，3月30日晚，新城控股還宣布了股票回購(gòu)計(jì)劃，彰顯公司對(duì)自身未來(lái)的發(fā)展信心。

雙輪業(yè)務(wù)驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)穩(wěn)健

在行業(yè)整體承壓的大背景下，新城控股2021年經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，這得益于公司長(zhǎng)期以來(lái)堅(jiān)持的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)同共進(jìn)，保障了公司穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

年報(bào)顯示，截至2021年末，新城控股總資產(chǎn)達(dá)5342.93億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)593.1億元，同比增長(zhǎng)17.23%。

新城控股以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主要業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主力，以上海為中樞，長(zhǎng)三角為核心，現(xiàn)已基本完成全國(guó)重點(diǎn)城市群及重點(diǎn)城市的布局。截至2021年末，新城控股已進(jìn)入全國(guó)135個(gè)大中型城市。

2021年，新城控股全年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位于行業(yè)前列，真正從現(xiàn)金流層面做到“有回款的銷(xiāo)售、有歸集的銷(xiāo)售”。

按產(chǎn)品類(lèi)型劃分，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售占比約7：3。按城市能級(jí)劃分，新城控股的銷(xiāo)售額主要以高潛力城市為主，其中，一二線城市的銷(xiāo)售額占比44%，長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市占比37%。以區(qū)域劃分，新城控股堅(jiān)持深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，銷(xiāo)售額中，長(zhǎng)三角區(qū)域占比53%，中西部區(qū)域占比28%，環(huán)渤海區(qū)域占比15%，粵港澳大灣區(qū)占比4%。

目前，新城控股的土地儲(chǔ)備充裕。截至2021年末，公司土地儲(chǔ)備1.38億平方米，可滿足未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)所需，其中一、二線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的37%，長(zhǎng)三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲(chǔ)備的30%。全國(guó)重點(diǎn)城市群、重點(diǎn)城市全面開(kāi)拓，相對(duì)優(yōu)良的戰(zhàn)略布局與豐富土地儲(chǔ)備保障了公司的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

新城控股的土儲(chǔ)，如果扣除公建配套、自持吾悅廣場(chǎng)、已售未結(jié)等，則全口徑可售面積約5000-6000萬(wàn)平方米，重點(diǎn)城市包括天津、蘇州、昆明、常州、重慶、徐州、淮安等。其中，住宅地塊與商業(yè)地產(chǎn)的地塊面積比例接近1：1。

同時(shí)，公司2021年新增竣工面積3290.34萬(wàn)平米。截至2021年末，新城控股末已簽約待結(jié)轉(zhuǎn)面積3421.88萬(wàn)平米，鎖定未來(lái)營(yíng)收及利潤(rùn)的可結(jié)算資源充足。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)突出

商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為新城控股的第二增長(zhǎng)曲線，商業(yè)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出。

年報(bào)顯示，2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入86.39億元，同比增長(zhǎng)51%。截至2021年末，吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)面積達(dá)1248.38萬(wàn)平方米，整體出租率為97.63%。

多年來(lái)，吾悅廣場(chǎng)平均出租率維持97%-99%的高位。從分年期廣場(chǎng)租金表現(xiàn)來(lái)看，截至2021年末，開(kāi)業(yè)5年以上的廣場(chǎng)11座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入12.8億元，同店增長(zhǎng)15%；開(kāi)業(yè)3年以上的廣場(chǎng)30座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入25.1億元，同店增長(zhǎng)13%；開(kāi)業(yè)3年以內(nèi)的廣場(chǎng)89座，合計(jì)貢獻(xiàn)租金收入42.4億元，同店增長(zhǎng)115%。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在此前覆蓋新城控股的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出，新城控股旗下購(gòu)物中心獲得的強(qiáng)勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動(dòng)性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

與此同時(shí)，新城控股的商業(yè)管理業(yè)務(wù)占比也持續(xù)提升。2021年，新城控股實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入80億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的4.8%，較2020年提升了1個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利58億元，占公司毛利的17.15%；物業(yè)出租及管理毛利率更是隨著吾悅廣場(chǎng)數(shù)量和質(zhì)量同步提升、達(dá)72.64%。

2021年，新城控股進(jìn)一步完善吾悅廣場(chǎng)的全國(guó)化布局，商業(yè)規(guī)模和影響力持續(xù)擴(kuò)大。截至目前，公司在135個(gè)大中城市布局189座吾悅廣場(chǎng)，其中江蘇省45座，漸江省16座，安徽省15座，55%的項(xiàng)目位于一二線及優(yōu)質(zhì)三線城市。

面對(duì)疫情的挑戰(zhàn)，近兩年來(lái)仍有68座吾悅廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，其中2021年新開(kāi)業(yè)30座，2021年末累計(jì)在營(yíng)吾悅廣場(chǎng)達(dá)130座、在管商業(yè)建筑面積1248萬(wàn)平方米，并持續(xù)獲得行業(yè)認(rèn)可。

值得一提的是，新城控股還堅(jiān)持輕重并舉的商業(yè)模式運(yùn)營(yíng)，2021年，新城控股新拓展了輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)16座，新開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)吾悅廣場(chǎng)8座，今年1-2月也獲取了1座，均在沒(méi)有資金沉淀的情況下，為未來(lái)可持續(xù)的租金收入增長(zhǎng)提供了保障，展現(xiàn)出公司強(qiáng)大的輕資產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力。

截至2022年3月25日，新城控股累計(jì)合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目32座吾悅廣場(chǎng)，充足的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)也為公司輕重并舉打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)版圖。

2021年年報(bào)顯示，新城控股披露了2022年商業(yè)發(fā)展目標(biāo)：全年計(jì)劃新開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)25座、到2022年底開(kāi)業(yè)總數(shù)達(dá)到155座，全年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入目標(biāo)為105億元。

此外，新城控股還在城市更新、綠色發(fā)展等方面拓寬多元賽道，強(qiáng)化企業(yè)發(fā)展護(hù)城河。

新城控股制定了《綠色低碳發(fā)展規(guī)劃》，投資組建吾盛能源投資與管理平臺(tái)，聚焦新能源領(lǐng)域開(kāi)發(fā)、投資、建設(shè)及運(yùn)維。目前，新城控股在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪4座吾悅廣場(chǎng)的屋頂分布式光伏電站已建成并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬(wàn)度，每年減少碳排放量1,540噸，剩余吾悅廣場(chǎng)在建屋頂分布式光伏電站項(xiàng)目87個(gè)。

同時(shí)，新城控股積極打造綠色建筑，2021年新建住宅綠色星級(jí)項(xiàng)目54個(gè)，達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目7個(gè)，獲得國(guó)家綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)購(gòu)物中心項(xiàng)目12個(gè)，11座吾悅廣場(chǎng)通過(guò)綠色商場(chǎng)創(chuàng)建申報(bào)。

此外，為助力城市更新，新城控股落地的常州市漢江路改造煥新計(jì)劃，成為公司首個(gè)城市更新類(lèi)EPC項(xiàng)目。

綠檔房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)融資難度不斷加大。在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新城控股積極優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，保證充?，F(xiàn)金流。

截至2021年末，新城控股在手現(xiàn)金余額552.26億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為219.85億元，同比大幅增長(zhǎng)5657.18%，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)四年為正。

新城控股也在積極拓展融資融資渠道，2021年內(nèi)，其先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，共募集資金17.85億元；在中國(guó)銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，募集資金8億元；在境外通過(guò)發(fā)行美元債券，募集資金7.04億美元。公司通過(guò)適當(dāng)?shù)闹苯尤谫Y保障經(jīng)營(yíng)的持續(xù)穩(wěn)定。

新城控股在2021年內(nèi)成功發(fā)行了首筆綠色美元債，發(fā)行規(guī)模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率4.625%，也標(biāo)志著公司邁出了綠色金融的關(guān)鍵一步，也是公司在推動(dòng)綠色企業(yè)運(yùn)營(yíng)和實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)增長(zhǎng)方面的又一里程碑。

拓寬融資的同時(shí)，新城控股不斷降低融資成本，截至2021年末，公司整體平均融資成本為6.57%，同比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。2021年新城控股的加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)22.73%，位于行業(yè)前列。

新城控股還積極響應(yīng)“三道紅線”政策，按照“三道紅線”要求穩(wěn)步降至綠檔。2021年年報(bào)顯示，截至2021年末，凈負(fù)債率為48.12%，繼續(xù)處于行業(yè)較低水平；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比1.07倍；若直接按照貨幣資金和短期借款的計(jì)算口徑，公司現(xiàn)金短債比為1.92倍。

值得一提的是，上市以來(lái)，新城控股首次披露了其合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債，公司財(cái)務(wù)更加透明。根據(jù)2021年年報(bào)，公司合聯(lián)營(yíng)權(quán)益有息負(fù)債僅為115.13億元。

尤為難能可貴的是，在一眾房企延期兌付債券的情況下，現(xiàn)金流充裕的新城控股，用公司自有資金提前贖回境外美元債券。

今年2月，新城控股發(fā)布公告稱，基于對(duì)自身價(jià)值及未來(lái)發(fā)展的信心，并結(jié)合當(dāng)前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況，計(jì)劃提前贖回一筆2億美元債券，并予以注銷(xiāo)。

而早在去年11月，新城控股就提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債券，也是當(dāng)期A股首例提前贖回美元債的房企。

新城控股仍在繼續(xù)購(gòu)回公司債。3月9日，新城控股宣布，以自有資金提前完成2019年公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)(品種二)回售資金本息及2017年度第一期中期票據(jù)到期本息共計(jì)25.92億元的支付。

3月18日，新城控股再次發(fā)布公告稱，其部分董事和高級(jí)管理人員將按照交易場(chǎng)所交易規(guī)則，以市場(chǎng)化方式在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新城控股發(fā)行的公司債券。根據(jù)計(jì)劃，新城控股管理層擬購(gòu)買(mǎi)總規(guī)模不超過(guò)2000萬(wàn)元存續(xù)的公司債券。

此外，3月30日，新城控股發(fā)布公告宣布，基于對(duì)公司未來(lái)發(fā)展的信心以及對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可，擬以不低于1億元不超過(guò)2億元的自有資金，回購(gòu)公司股份。

在行業(yè)持續(xù)承壓、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企評(píng)價(jià)整體謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)下，公司以穩(wěn)步增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，獲得資本市場(chǎng)正向反饋。國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)、標(biāo)普、穆迪，中誠(chéng)信國(guó)際等境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，紛紛維持甚至上調(diào)新城控股主體評(píng)級(jí)。其中，中誠(chéng)信國(guó)際和聯(lián)合資信均維持新城控股主體及相關(guān)債項(xiàng)的AAA評(píng)級(jí)。（思維財(cái)經(jīng)出品）■