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文 | 華商韜略 王寒

融資不暢，債務(wù)到期，陷入流動(dòng)性困境，繼而暴雷……過(guò)去幾年來(lái)，這個(gè)過(guò)程接二連三地發(fā)生在地產(chǎn)企業(yè)身上，一艘艘巨輪的倒下更是引發(fā)了整個(gè)海面的震蕩。

(相關(guān)資料圖)

盡管經(jīng)歷了年初的短暫回暖，但由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變換沖擊需求端，人們開始收緊消費(fèi)、提高儲(chǔ)蓄，銷售不振又打破了房企們的最后一絲幻想。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、住宅施工面積等指標(biāo)均呈下滑趨勢(shì)，房屋新開工面積、住宅新開工面積等更是大幅下滑超過(guò)20%。

長(zhǎng)期以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)高喊的都是高舉高打、激流勇進(jìn)，但這場(chǎng)多米諾骨牌式的系統(tǒng)危機(jī)，卻讓行業(yè)猛然醒悟，作為托起大眾生活的重要支撐，對(duì)它的基本要求從來(lái)就是——穩(wěn)。

穩(wěn)，本應(yīng)該、也成為了當(dāng)下房企最稀缺、最重要的特質(zhì)。在此背景下，哪個(gè)房企能夠穩(wěn)住，就是企業(yè)發(fā)展底層邏輯、內(nèi)在實(shí)力的最好說(shuō)明。

好在，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)還有能穩(wěn)住的房企。

【以安全性為第一要旨 筑牢財(cái)務(wù)護(hù)城河】

近日，龍湖發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)，以行業(yè)最優(yōu)財(cái)務(wù)盤面，向用戶和投資人交出了安心答卷。

中報(bào)顯示，2023年上半年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收498.7億元，毛利額為139億元。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長(zhǎng)15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。

在備受關(guān)注的債務(wù)指標(biāo)方面，龍湖集團(tuán)綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，相較去年末的2080.1億元穩(wěn)中有降，在手現(xiàn)金增長(zhǎng)為724.3億元，進(jìn)一步確保流動(dòng)性安全；三道紅線指標(biāo)連續(xù)第7年穩(wěn)居綠檔，其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步降為61.9%，為近五年來(lái)最低。

具體到債務(wù)結(jié)構(gòu)，過(guò)去半年來(lái)，龍湖以安全為綱，持續(xù)合理化長(zhǎng)短債配比、延長(zhǎng)貸款年限，合理調(diào)配內(nèi)外債占比，取得了突出的成果。

不僅借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進(jìn)一步拉長(zhǎng)至7.19年，還通過(guò)提前償還等方式，基本還清了2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債。與此同時(shí)，到2026年底，龍湖已無(wú)境外到期債券。

一系列財(cái)務(wù)指標(biāo)均保持行業(yè)最優(yōu)水平，財(cái)務(wù)盤面的健康，也讓龍湖收獲了標(biāo)普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽(yù)（BBB）、中誠(chéng)信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）等境內(nèi)外機(jī)構(gòu)全投資級(jí)評(píng)級(jí)。

房地產(chǎn)過(guò)去以高杠桿實(shí)現(xiàn)高規(guī)模高增長(zhǎng)的思路，是現(xiàn)今眾多房企在圍墻之下難以轉(zhuǎn)向的核心原因。而龍湖如今的突出表現(xiàn)，正得益于其早就確定不以規(guī)模為導(dǎo)向，而是堅(jiān)持精準(zhǔn)投資提升品質(zhì)的發(fā)展思路。

如今來(lái)看，這是堅(jiān)持自身發(fā)展思路、跳脫階段競(jìng)爭(zhēng)局限性、踐行長(zhǎng)期主義的表現(xiàn)，在房企退市潮來(lái)臨、暴雷不斷的當(dāng)下，不僅極富遠(yuǎn)見，對(duì)社會(huì)和行業(yè)來(lái)說(shuō)，都十分珍貴。

【以高質(zhì)量發(fā)展迎接下一個(gè)行業(yè)周期】

正是在安全性的支撐下，在地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，龍湖才能加快構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展模式。

長(zhǎng)期以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)都是高舉高打、激流勇進(jìn)，但作為托起大眾生活的重要支撐，對(duì)它的基本要求從來(lái)就是——穩(wěn)定。如今，政策正在引導(dǎo)行業(yè)轉(zhuǎn)入這一正軌，而龍湖則在“空間即服務(wù)”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，聚焦開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應(yīng)，構(gòu)建大眾的美好生活。

由此，龍湖多年沉淀的運(yùn)營(yíng)及服務(wù)能力得以體現(xiàn)，在周期中既是盈利兌現(xiàn)的貢獻(xiàn)源，也是持續(xù)發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)。

運(yùn)營(yíng)方面，截至2023年6月，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)30余座城市，開業(yè)運(yùn)營(yíng)80余座購(gòu)物中心；在明確長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)四條產(chǎn)品線，打出“冠寓”“藍(lán)海引擎”“霞菲公館”“歡肆”四大品牌的基礎(chǔ)上，繼續(xù)推動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)產(chǎn)品升級(jí)、尋找增量。

服務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)以瓏之名等四大住宅產(chǎn)品體系、超20年物業(yè)服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)賦能美好生活，服務(wù)更多業(yè)主，并依托基本盤繼續(xù)拓寬業(yè)務(wù)范圍。

值得一提的是，龍湖龍智造作為全新推出的“智慧營(yíng)造”品牌，也已迅速成為代建行業(yè)佼佼者，為眾多同行紓困解難，推動(dòng)未來(lái)城市發(fā)展。目前其已累計(jì)獲取建管項(xiàng)目50余個(gè)，總建筑面積超900萬(wàn)平方米。

綜合來(lái)看，運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)共同為龍湖帶來(lái)122億元營(yíng)收，同比增長(zhǎng)10.4%。更重要的是，經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比超半數(shù)，使龍湖利潤(rùn)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化。

依托于安全的財(cái)務(wù)底色，以及持續(xù)深耕積累的產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力和服務(wù)力，過(guò)去半年里，龍湖在發(fā)展與安全的平衡考量下，完成了更大范圍的高能級(jí)城市布局。

2023年1—6月，其在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市，以合理成本，共獲取20幅新地，遍布西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)。

至此，龍湖總土儲(chǔ)達(dá)到5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3816萬(wàn)平方米。其中，接近9成銷售貨值集中在高能級(jí)城市，結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，為龍湖的可持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)、良性循環(huán)提供了良好的基礎(chǔ)。

三大業(yè)務(wù)板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的收入與利潤(rùn)，也使其領(lǐng)先于行業(yè)，從高杠桿、高成本轉(zhuǎn)向低杠桿、低成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式。

得益于此，2023年上半年，龍湖實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利80.6億元，剔除影響后的股東分紅達(dá)到65.9億元。在行業(yè)整體下行、六成上市房企預(yù)計(jì)虧損的背景下，這份兼具安全性和高質(zhì)量的成果得來(lái)不易。

別人樂(lè)觀“我”悲觀，時(shí)刻自律，不在拼命狂奔的行業(yè)洪流中迷失自我，讓龍湖打穩(wěn)地基，在風(fēng)暴來(lái)臨時(shí)也能腳踏實(shí)地。如今，地產(chǎn)行業(yè)格局已變，結(jié)合高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代要求，以及居民對(duì)美好生活的更高品質(zhì)追求，可以預(yù)見，適應(yīng)趨勢(shì)、嚴(yán)格自律、不斷進(jìn)取的龍湖，將有更大作為。

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