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看似低迷的成交回溫已在醞釀中

與掛牌量增多、臺(tái)前展現(xiàn)量達(dá)到10萬(wàn)套相比，北京二手房在過(guò)去一個(gè)月“賣一買一置業(yè)免稅”新政落地后的成交端效果并不明顯。在記者走訪過(guò)程中，多個(gè)典型片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人在形容新政落地后的成交市場(chǎng)時(shí)，更多使用了平穩(wěn)、持平、微降等詞匯，但從機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)看，活躍度回溫的趨勢(shì)已在醞釀中，如無(wú)意外，10月的二手房成交量將突破萬(wàn)套。目前市場(chǎng)議價(jià)空間已經(jīng)打開，未來(lái)是否能夠筑牢回溫的大趨勢(shì)，要靠多方努力。

【資料圖】

平穩(wěn)、持平、微降

“可能是政策發(fā)力還需要更多時(shí)間去鋪展，目前成交量并沒(méi)有大的波動(dòng)，總結(jié)一句就是平穩(wěn)?！北本┠愁^部中介和平里片區(qū)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前他們所在的片區(qū)基本穩(wěn)定在90-100套之間，按照以往的交易數(shù)據(jù)基本是“平穩(wěn)”狀態(tài)，繼續(xù)保持穩(wěn)定，雖然掛牌量上漲，但從過(guò)去一個(gè)月看，還沒(méi)有形成交易。

這一判斷，也出現(xiàn)在德勝、萬(wàn)柳等二手房交易熱門片區(qū)。

相比于成交的平穩(wěn)、持平，帶看量的下滑讓經(jīng)紀(jì)人們有些“坐不住”?！?0月相較于9月確實(shí)有點(diǎn)少，與去年同期相比帶看量也有所下滑。”朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮片區(qū)某機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，在公司月度會(huì)上大家也做了交流，自己所在機(jī)構(gòu)的大多數(shù)店面也基本是這個(gè)水平。雖然沒(méi)有特別明顯的下滑，但總數(shù)要不就是持平，要不就是稍微下來(lái)一點(diǎn)。

月度數(shù)據(jù)透露向好趨勢(shì)

但整體數(shù)據(jù)端的信息卻顯示出了“還好”的趨勢(shì)。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至27日，今年10月，北京二手房網(wǎng)簽量為9663套，同比去年上漲25.7%，雖然環(huán)比下降15.3%，主要是受到國(guó)慶假期與疫情反復(fù)的雙重影響。

“北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月28日、29日這兩天的成交都在100多套不到200套之間，如果沒(méi)什么意外，10月肯定破萬(wàn)了，而去年同期這個(gè)數(shù)字才8000多套，還是普遍認(rèn)為市場(chǎng)反彈的情況下。”一位經(jīng)紀(jì)公司分析師如此判斷。

對(duì)于這樣一個(gè)判斷，一線經(jīng)紀(jì)人也表示認(rèn)可。在中介人員口中，之所以會(huì)有成交量下滑的變化，就是因?yàn)?月貢獻(xiàn)得足夠多，市場(chǎng)需求并未快速?gòu)?fù)蘇，所以10月成交數(shù)據(jù)才表現(xiàn)不佳。而在賣房業(yè)主口中，主要還是受到疫情影響，大家還是求穩(wěn)不花錢。

簽約需求看改善

值得一提的是，近期已成交的房源，也基本符合“一賣一買”的趨勢(shì)。

“從成交客戶的置業(yè)需求來(lái)看，近期剛需客群簽約較少，已簽約成交標(biāo)的普遍在500萬(wàn)元以上，這也意味著更多置業(yè)需求來(lái)自改善客群，‘一賣一買’置換新房或者大戶型的成交單子變多了?！背?yáng)、海淀等區(qū)域的中介人員均給出上述答案。

今年以來(lái)，樓市利好政策不斷，央行等多個(gè)部門更是在9月30日節(jié)點(diǎn)發(fā)布了多項(xiàng)樓市穩(wěn)定政策。9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9月30日，央行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率；9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局宣布房屋買賣“連環(huán)單免稅”，賣房一年內(nèi)重新購(gòu)房可退個(gè)稅。

不只是國(guó)家層面，記者在走訪調(diào)查中了解到，為提升市場(chǎng)的活躍度，北京目前也在嘗試“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行，這一政策目前實(shí)施效果已經(jīng)有所體現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)，二手房“連環(huán)單”業(yè)務(wù)只能串聯(lián)辦理，這意味著“連環(huán)單”家庭需要賣出名下住房并辦理完過(guò)戶之后，才能啟動(dòng)購(gòu)買下一套房屋的交易手續(xù)，交易周期比較長(zhǎng)，也會(huì)由于不確定性的增加帶來(lái)不可控風(fēng)險(xiǎn)。

為此，9月23日，北京市住建委和市規(guī)自委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，明確為提高存量房屋交易效率，支持購(gòu)房家庭合理住房需求，本市試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理。

從交易實(shí)際來(lái)看，“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行僅在交易環(huán)節(jié)即可節(jié)約10個(gè)自然日左右時(shí)間，若考慮到置換配對(duì)更便利、流程更明確等優(yōu)勢(shì)，可能為購(gòu)房者節(jié)約1個(gè)月以上時(shí)間。

“政策出臺(tái)的核心就是推動(dòng)‘流轉(zhuǎn)’讓市場(chǎng)活躍起來(lái)，降低交易成本、加速交易環(huán)節(jié)等都是出于上述目的。例如‘賣一買一’無(wú)論是輻射到新房還是二手房市場(chǎng)，這樣的輪動(dòng)都是良性的，目前市場(chǎng)的癥結(jié)就是相比之前不夠活躍?！睆V東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

議價(jià)空間不斷顯現(xiàn)

在上述經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，隨著各項(xiàng)利好政策慢慢滲透市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月北京二手房帶看量會(huì)進(jìn)一步提升，成交量也會(huì)隨之回暖。

就未來(lái)北京二手房的市場(chǎng)預(yù)期，包括地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)均認(rèn)為，隨著掛牌量的增多，市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)回歸到買方，“有議價(jià)空間”的房源會(huì)越來(lái)越多，預(yù)計(jì)未來(lái)北京二手房市場(chǎng)將是量漲價(jià)穩(wěn)的局面。

對(duì)于“有議價(jià)空間”的說(shuō)法，多位業(yè)內(nèi)人士也表示認(rèn)可，在他們看來(lái)，由于北京在2020年初已經(jīng)漲過(guò)了一輪，改善型需求以及之前所謂的“學(xué)區(qū)房”需求得到過(guò)釋放，所以當(dāng)前政策雖然對(duì)市場(chǎng)刺激很大，但年底前北京價(jià)格走勢(shì)還是會(huì)保持平穩(wěn)，甚至部分非熱點(diǎn)區(qū)域穩(wěn)中有降?！疤貏e是沒(méi)有核心配套的老破大、老破小，這部分資產(chǎn)在處理上周期都會(huì)更長(zhǎng)、價(jià)格更低，有置換需求的購(gòu)房者需要有準(zhǔn)備?！鄙鲜龊推嚼锲瑓^(qū)經(jīng)紀(jì)人建議。