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在杭州，說(shuō)起受學(xué)區(qū)影響而身價(jià)大漲的小區(qū)，耀江文鼎苑總是能第一時(shí)間浮現(xiàn)在人們腦海里。十多年前，耀江文鼎苑首開(kāi)，均價(jià)僅8600元/㎡。為了賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商引入學(xué)軍分校。即便如此，文鼎苑在新房時(shí)期，還經(jīng)歷過(guò)“打折促銷(xiāo)”、“首付兩成”的低谷時(shí)期。

此后，文鼎苑憑借“雞娃”和“孟母”一直聞名于杭州學(xué)區(qū)房圈，其學(xué)區(qū)——學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū)風(fēng)頭一度蓋過(guò)學(xué)軍小學(xué)本部。

【資料圖】

隨著市場(chǎng)上行，文鼎苑價(jià)格也隨之水漲船高，2020年開(kāi)始，文鼎苑成交均價(jià)就開(kāi)始超過(guò)7萬(wàn)元/㎡，小戶(hù)型的成交單價(jià)甚至到達(dá)10萬(wàn)元。

去年最高成交單價(jià)突破12萬(wàn)

今年大都回落到8萬(wàn)左右

2021年3月6日，文鼎苑一套58.66㎡的小戶(hù)型房源以746萬(wàn)元成交，單價(jià)高達(dá)12.7萬(wàn)元，飽受爭(zhēng)議。實(shí)際上，翻看文鼎苑2021年的掛牌記錄，當(dāng)時(shí)不少房東都把掛牌單價(jià)漲至了12萬(wàn)元左右。也是當(dāng)時(shí)漲得最猛的學(xué)區(qū)房小區(qū)。

去年下半年開(kāi)始，杭州二手房市場(chǎng)開(kāi)始下行，學(xué)區(qū)房也無(wú)法獨(dú)善其身，文鼎苑價(jià)格下滑嚴(yán)重。2021年10月，錢(qián)江晚報(bào)記者曾在文鼎苑調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)88㎡的戶(hù)型掛牌總價(jià)已經(jīng)從最高時(shí)的1080萬(wàn)元下降至780萬(wàn)元，三個(gè)月降了300萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)88㎡的戶(hù)型房源成交單價(jià)在8.5萬(wàn)元左右，130㎡以上的大戶(hù)型成交單價(jià)在7.5萬(wàn)元左右。

今年以來(lái)，市場(chǎng)行情并未轉(zhuǎn)好，二手房月成交量持續(xù)在低位徘徊。受其影響，文鼎苑的成交價(jià)仍在下探。

今年5月，錢(qián)報(bào)美好生活研究院的數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑87㎡的房源成交單價(jià)約7.56萬(wàn)元。

直到最近，文鼎苑附近的一家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴記者，前兩天剛簽約了兩套面積88㎡的房源，單價(jià)僅約6.8萬(wàn)元。透明售房網(wǎng)上顯示，文鼎苑在8月17日簽約的一套162㎡房源，單價(jià)僅6.5萬(wàn)元。而這個(gè)價(jià)格相比起最高點(diǎn)時(shí)，幾乎腰斬。

在另一家中介門(mén)店，記者也在一位經(jīng)紀(jì)人口中得到證實(shí)，“上周有套16樓的88㎡中間套598萬(wàn)成交，這兩天又有同戶(hù)型的24樓房源，最后成交價(jià)是610萬(wàn)元，成交單價(jià)都在7萬(wàn)元以?xún)?nèi)，而且樓層都不差?！?/p>

據(jù)這位中介描述，去年他賣(mài)過(guò)最貴的一套文鼎苑88㎡，成交單價(jià)也超過(guò)12萬(wàn)，但今年沒(méi)有一套過(guò)10萬(wàn)，“現(xiàn)在這批88㎡的性?xún)r(jià)比很高，應(yīng)該說(shuō)是近兩年的低位了，周邊不帶學(xué)區(qū)的類(lèi)似房源，總價(jià)550萬(wàn)元左右，新一點(diǎn)的總價(jià)也要580萬(wàn)元?！睋?jù)中介的說(shuō)法，目前的價(jià)格已經(jīng)跌回2017年末、2018年初的水平。

只有15%的房源掛牌單價(jià)低于8萬(wàn)元

成交速度明顯放緩

不過(guò)，從掛牌上來(lái)看，文鼎苑的房東預(yù)期仍然較高。貝殼App上顯示文鼎苑共有135套掛牌房源，其中僅有21套房源掛牌單價(jià)低于8萬(wàn)元，占15%。其余大部分房源的掛牌單價(jià)仍在10萬(wàn)元左右，甚至超過(guò)了11萬(wàn)元。

房東的高預(yù)期也直接影響了成交量，據(jù)中介的說(shuō)法，今年以來(lái)，文鼎苑一共只成交15套房源。而錢(qián)江晚報(bào)曾報(bào)道，去年3月，文鼎苑就簽約了11套房源。今年8月成交了4套，單價(jià)都只有6.5萬(wàn)元左右。一位文鼎苑的業(yè)主告訴記者，8月賣(mài)房的人里，就有自己的鄰居。由于小孩已經(jīng)上完學(xué)，他就把89㎡的房源出售，騰出房票去搖新房?！八切路繒r(shí)期就買(mǎi)的文鼎苑，單價(jià)不到1萬(wàn)元，現(xiàn)在賣(mài)出的價(jià)格對(duì)他來(lái)說(shuō)也不算虧?！?/p>

另一家中介門(mén)店的數(shù)據(jù)顯示，該公司近半年來(lái)只有4套文鼎苑房源成交，均為小戶(hù)型，成交均價(jià)從7.7萬(wàn)元/㎡-9.1萬(wàn)元/㎡不等。