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【資料圖】

5月4日，平安證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報告，報告指出，結(jié)算業(yè)績持續(xù)承壓，國企民企結(jié)構(gòu)分化。

報告具體內(nèi)容如下：

平安觀點：

利潤規(guī)模萎縮，毛利率持續(xù)探底。受行業(yè)景氣度下行、毛利率探底、減值計提等沖擊，2022年15家A+H上市典型房企整體營收同比下降0.1%，歸母凈利潤同比下降37.5%，降幅較2021年擴(kuò)大26.3個百分點。2022年15家上市房企整體毛利率18.4%，同比下降3.9個百分點，考慮高價地結(jié)轉(zhuǎn)、滯重庫存清理等因素仍在，短期結(jié)算端毛利率難以迅速反彈；銷管費用率5.1%，同比下降0.4個百分點，房地產(chǎn)由高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變過程中，銷管費用率有望持續(xù)改善。2022年末15家上市房企業(yè)績保障度（期末合同負(fù)債/過去一年營業(yè)收入）111.9%，收入結(jié)轉(zhuǎn)仍有保障，但考慮短期結(jié)算毛利率仍可能處于探底通道，將持續(xù)對利潤端產(chǎn)生負(fù)面影響。分板塊來看，央國企營收同比增長5.4%，歸母凈利潤同比下降25.8%，毛利率降幅可控（同比降3.1pct），整體業(yè)績相對較好。

銷售規(guī)模下臺階，拿地聚焦核心區(qū)域。2022年15家上市房企銷售額同比下降23.1%。2023年初全國樓市明顯復(fù)蘇，后續(xù)隨著經(jīng)濟(jì)及收入預(yù)期改觀、政策持續(xù)發(fā)力，居民購房意愿增強(qiáng)有望帶動銷售持續(xù)改善。2022年15家上市房企平均拿地銷售面積比56%、拿地銷售金額比38%，仍處于土儲凈消耗狀態(tài)。拿地銷售金額比與2021年基本相當(dāng)，同比降幅（1pct）顯著低于拿地銷售面積比（24pct），反映房企在謹(jǐn)慎取貨過程中，持續(xù)向高地價的核心城市聚焦?；谫彿空咻^高信任度，2022年央國企銷售表現(xiàn)相對較好，銷售額同比下降17.3%，降幅小于民企（-33.3%）。同時得益于資金優(yōu)勢，央國企土儲獲取更加積極，2022年平均拿地銷售金額比41%，高于民企（27%）。

在手現(xiàn)金承受壓力，資源向央國企集中。2022年末15家上市房企整體在手現(xiàn)金1.1萬億元，同比下降7.7%，處近三年低位。其中央國企在手現(xiàn)金降幅（-3.2%）遠(yuǎn)低于民企（-18.1%），同時央國企融資成本普遍更低，反映其在銷售、融資端更大優(yōu)勢?！叭龡l紅線”方面，央國企、民企均維持綠檔，但受現(xiàn)金規(guī)模收縮、短債規(guī)模提升影響，民企現(xiàn)金短債比同比下降60個百分點至149.4%，指標(biāo)弱化程度更為明顯。

投資建議：2022年典型房企結(jié)算業(yè)績同比下滑，毛利率持續(xù)探底，減值計提增加，現(xiàn)金流承受壓力。結(jié)構(gòu)上，央國企業(yè)績表現(xiàn)相對較好，銷售融資更具優(yōu)勢，拿地相對積極。2023年初全國樓市明顯復(fù)蘇，后續(xù)隨著預(yù)期改觀、政策持續(xù)發(fā)力，居民購房意愿增強(qiáng)有望帶動銷售持續(xù)改善。

個股投資方面，我們認(rèn)為行業(yè)調(diào)整期，土儲質(zhì)量和資金獲取能力是房企實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營及持續(xù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)，建議關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企越秀地產(chǎn)、招商蛇口（001979）、保利發(fā)展（600048）、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)（002244）、萬科A、金地集團(tuán)（600383）等；同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會，如保利物業(yè)、招商積余（001914）、東方雨虹（002271）、科順股份（300737）、偉星新材（002372）、堅朗五金（002791）等。

風(fēng)險提示：1）樓市復(fù)蘇持續(xù)性不及預(yù)期風(fēng)險；2）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險：若地市延續(xù)分化，多數(shù)房企新增土儲規(guī)模不足，將對后續(xù)貨量供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而影響行業(yè)銷售、投資、開工、竣工等；3）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險：若政策發(fā)力、樓市修復(fù)不及預(yù)期，資金壓力較高企業(yè)仍可能出現(xiàn)債務(wù)違約/展期情形。

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