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每滿新聞客戶端/商報(bào)記者苗露

(資料圖片)

繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，全國(guó)多地房貸利率開(kāi)始密集下調(diào)。農(nóng)歷新春過(guò)后，調(diào)整步調(diào)更加頻繁，不少重點(diǎn)城市小步快跑進(jìn)入“3”時(shí)代，甚至有部分城市首套房貸利率最低降至3.7%。

面對(duì)密集下調(diào)的房貸利率，手持閑置款項(xiàng)的市民們掀起了提前還貸潮。

然而提前還房貸，并非一件易事。房貸對(duì)銀行而言是一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)，利差讓其坐收穩(wěn)定的利潤(rùn)。因此，當(dāng)提前還貸潮來(lái)臨時(shí)，銀行的態(tài)度讓人匪夷所思。部分國(guó)有大行提前還貸需要排隊(duì)好幾個(gè)月，有的甚至要等半年以上；好不容易托人想提前還貸，也要附加購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品等條件。

因此無(wú)論是網(wǎng)上還是線下，吐嘈聲此起彼伏，大家紛紛感慨，誰(shuí)能想到有一天還貸比借錢(qián)還要難。

A 全國(guó)近20城下調(diào)首套房貸利率消費(fèi)者“扎堆”提前還貸

自2022年以來(lái)，央行在首套房貸利率的調(diào)整上可謂動(dòng)作頻頻。

2022年5月15日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的家庭，個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。2022年9月發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。2023年1月份，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制正式建立。

進(jìn)入2023年以來(lái)，全國(guó)近20個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至1月31日，在該研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房商貸利率降至3.7%的城市已達(dá)到4個(gè)，分別是南寧、珠海、株洲和常德。另?yè)?jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州、福州、長(zhǎng)春、廈門(mén)等二線城市首套房貸利率最低可至3.8%。

相較于近期新購(gòu)房的消費(fèi)者，不少已經(jīng)在還房貸的人為了搶占低利率窗口期，都想提前還房貸。杭州姑娘李雯雯就是其中一員。2022年初，李雯雯在父母的幫助下購(gòu)置了一套商品房，并在一國(guó)有大行辦理了房貸。彼時(shí)首套房貸利率大約為5.8%(30年期)，光利息就超過(guò)了100萬(wàn)元，月供為5000余元。

“去年房貸利率下調(diào)了，年中的時(shí)候我在線預(yù)約提前還貸，沒(méi)過(guò)多久就辦好了，一次性還了50萬(wàn)元，現(xiàn)在每個(gè)月我只需還1700元左右?！迸c李雯雯一樣選擇提前還貸的人不在少數(shù)，只不過(guò)隨著“扎堆”還貸的人數(shù)增加，能順利預(yù)約并快速辦理提前還貸的人并不多。

在杭州一家國(guó)有大行內(nèi)，記者遇到了前來(lái)辦理提前還貸業(yè)務(wù)的林先生。他告訴記者，去年年底的時(shí)候，他想通過(guò)銀行App申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，發(fā)現(xiàn)線上申請(qǐng)需要提交的材料較多，他不會(huì)處理，便擱置了一段時(shí)間。年后，林先生將年終獎(jiǎng)分出一部分填入提前還貸的資金庫(kù)，又電話聯(lián)系了該行客戶經(jīng)理，預(yù)約線下辦理，但對(duì)方表示目前額度很緊張，通過(guò)審批之后可能需要等候一段時(shí)間。

不放心的林先生最終還是來(lái)到網(wǎng)點(diǎn)辦理預(yù)約手續(xù)，客戶經(jīng)理告知他，目前二三月份的額度已經(jīng)吃緊，可以為他安排至四月。該行大堂經(jīng)理表示，從去年年末到現(xiàn)在，前來(lái)網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約辦理提前還貸的客戶不在少數(shù)，幾乎每天都有人到網(wǎng)點(diǎn)咨詢。此前客戶的確是可以通過(guò)App實(shí)現(xiàn)線上全流程辦理，但由于線上提前還款不穩(wěn)定等因素，從去年四季度開(kāi)始部分轉(zhuǎn)為線下。

記者隨即聯(lián)系了多家銀行的客服部門(mén)，發(fā)現(xiàn)目前國(guó)有大行提前還房貸均需要至少提前一個(gè)月甚至更長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行預(yù)約，多數(shù)銀行要貸款一年以上才可申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。相對(duì)來(lái)說(shuō)，部分城商銀行提前還貸預(yù)約期限較快，可以采用線上預(yù)約方式，等待期限從一兩周至一兩個(gè)月不等。

除此之外，針對(duì)網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的提前還貸需繳納違約金的說(shuō)法，大部分銀行工作人員都表示，沒(méi)有這項(xiàng)規(guī)定，提前還房貸不需要繳納違約金。

B 新舊利率差距過(guò)大提前還貸是否就能賺到

為什么會(huì)出現(xiàn)這種“借錢(qián)容易還錢(qián)難”的怪現(xiàn)象？存量房貸與新增房貸之間的利差過(guò)大是毋庸置疑的原因之一。相較于目前部分城市快跑進(jìn)入“3”時(shí)代的現(xiàn)狀，購(gòu)房商貸利率在2019-2021年間一直處于歷史高位，部分二線城市首套房利率甚至一度超過(guò)6%，大部分城市的常規(guī)水平也保持在5%-5.5%區(qū)間。換句話說(shuō)，現(xiàn)在許多城市的首套房貸利率已經(jīng)跌了1-2個(gè)百分點(diǎn)。這1-2個(gè)百分點(diǎn)反饋到月供上，購(gòu)房人每月可以少還一兩千元。

以商業(yè)貸款100萬(wàn)元計(jì)算，如果是2021年貸款利率高位時(shí)貸款，假設(shè)利率為5.8%，30年期等額本息，購(gòu)房人每月繳納月供5900元；如果按照最新首套房利率低點(diǎn)3.8%計(jì)算，則每個(gè)月月供僅為4660元，每月支出差距超過(guò)1200元。

對(duì)于新購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，低房貸利率自然是一大利好；而對(duì)于存量房持有人來(lái)說(shuō)，存量房貸利率會(huì)根據(jù)LPR每年動(dòng)態(tài)調(diào)整，基于LPR上浮的基點(diǎn)不會(huì)變。因此，在前兩年房貸利率處于高位時(shí)購(gòu)房的人會(huì)急于將存好的錢(qián)用于提前還貸，主要是想把高利率房貸先還掉。

記者算了一筆賬，假設(shè)在2018年商業(yè)貸款125萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的貸款合同的房貸執(zhí)行利率為5.04%(30期)，還款方式是為等額本息，月供為7011元，全程利息超過(guò)117萬(wàn)元；如果選擇在今年4月提前還款30萬(wàn)元，按照利率4.1%來(lái)計(jì)算的話，提前還款后月供將降為4500元左右，節(jié)省還款利息37萬(wàn)元左右。

在承受前兩年高房貸利率的同時(shí)，近年來(lái)銀行定存、基金、股票等金融理財(cái)?shù)氖找嫦滦幸查g接促使人們將視線投向提前還貸。比如，支付寶余額寶七日年化收益率僅為1.876%，各大行存款利率多次下調(diào)等，投資理財(cái)收益率跑輸房貸利率讓一部分購(gòu)房者認(rèn)為沒(méi)必要把錢(qián)留在手中理財(cái)，不如直接還房貸。

事實(shí)上，如今在微博、小紅書(shū)等社交媒體平臺(tái)，介紹如何提前還房貸、計(jì)算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式?？偟倪€款思路有兩種：一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時(shí)平衡風(fēng)險(xiǎn)，適合采用等額本息+提前還款減月供，等未來(lái)資金充裕時(shí)再繼續(xù)提前還款。

不過(guò)，近期也有不少業(yè)內(nèi)人士提出觀點(diǎn)，提前還貸應(yīng)根據(jù)自身情況，切勿盲目跟風(fēng)。借款人應(yīng)在精準(zhǔn)了解自身房貸利率與當(dāng)前房貸利率水平差的前提下，充分考慮剩余本金情況，并結(jié)合自身實(shí)際決定是否提前還貸。

如果個(gè)人手中的金融資產(chǎn)數(shù)量充足、收益能夠覆蓋或大部分覆蓋房貸利息，繼續(xù)選擇進(jìn)行投資會(huì)更為劃算。但如果持有的是風(fēng)險(xiǎn)較低的固定收益類資產(chǎn)，回報(bào)低于按揭貸款利息，提前還貸是可行的選擇。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)還款方式為等額本息時(shí)，已還期數(shù)超過(guò)貸款周期1/2時(shí)，不建議提前還貸；還款方式為等額本金時(shí)，當(dāng)已還款期數(shù)超過(guò)貸款周期1/3時(shí)，同樣不建議提前還款。