樓市成交低迷,深圳“0首付”重出江湖。
8月11日上午,深圳首個住宅盤推出了“0首付”購三房的營銷活動。但推出活動不到半天,即被房管部門叫停。目前,此項目所有的房源均被顯示為“分局鎖定”。
今年以來,房企通過各種“花式促銷”吸引購房者。在這當(dāng)中,“低首付”甚至是“0首付”的現(xiàn)象重現(xiàn)江湖,這到底是噱頭還是陷阱?為何會出現(xiàn)這種情況?專家對此現(xiàn)象如何評價?
“0首付”深圳半日游
關(guān)于零首付的消息,上半年時常出現(xiàn),但出現(xiàn)在深圳,還是14年來第一次。上一次低首付甚至零首付出現(xiàn)在深圳樓市在2008年。
資料顯示,信城縉悅城位于龍崗區(qū)龍崗街道,由五聯(lián)朱古石片區(qū)城市更新而來。住建局官網(wǎng)顯示,該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”,2022年7月21日2、3、4棟取得預(yù)售證,預(yù)售總套數(shù)512套,其中,490套為住宅,使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右,均價3.94萬元/平,單價區(qū)間約3.6-4.2萬/平,總價區(qū)間約283-485萬/套。目前在售的是一期產(chǎn)品,主力戶型為建面約78-95㎡3房。
據(jù)了解,此次“0首付”活動原本暫定在8月11日至8月14日,活動僅限此項目的4棟產(chǎn)品。具體操作是:客戶給10萬定金,第三方借給客戶最高100萬元(免息)作為首付,客戶收到款需要先還10萬元,分期5年,前4年每半年還款10萬元,最后一年還款5萬元。因此,所謂的“0首付”實際就是首付分期,而且首期款需要付20萬元。
銷售人員透露,購房“0首付”實則是開發(fā)商墊資,最終結(jié)果就是幫購房者解決首付問題,當(dāng)然購房者也要付出一點利息,利率大概5.6%,跟普通商貸差不多,10年期先息后本。
在銷售低迷的當(dāng)下,為了資金回籠,開發(fā)商用盡了手段吸引購房者。盡管知道在首付資金上做文章存在風(fēng)險,但仍有樓盤以身涉險,明知不可為而為之的背后或是開發(fā)商的無奈。
樓市低迷現(xiàn)各種“花式促銷”
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2022年1-6月,全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降22.2%、28.9%。每到樓市低迷期,開發(fā)商為了加快銷售,總會以低首付、首付分期、首付貸等方式吸引購房者加速入場。去年下半年以來,房地產(chǎn)市場下行,盡管是一線城市深圳,其銷售情況也受到較大影響,而銷售端疲軟導(dǎo)致的資金緊張,或是開發(fā)商采取“0首付”的主要原因。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年,深圳新房住宅網(wǎng)簽16126套,環(huán)比及同比的跌幅均達到4成,成交量比2020年上半年還少601套;二手住宅過戶僅9965套,環(huán)比2021年下半年跌幅19%,同比跌幅65%,成交量創(chuàng)15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個月,而2021年7月,這一數(shù)據(jù)還只是5.7個月,一年時間,去化周期近乎翻倍。
當(dāng)樓市銷售端疲軟時,變相降低首付資金是一種常見的營銷手段,早在去年下半年,惠州、郴州等能級較低的城市就已出現(xiàn)“0首付”的情況。來到2022年,樓市銷售端的情況并未明顯好轉(zhuǎn),一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳,而對于區(qū)位優(yōu)勢沒那么明顯的樓盤來說,銷售去化更顯艱難。
各地首付分期或首付貸的方式大同小異。有的是給購房人更長的首付款籌措時間,等首付款交齊,再進行網(wǎng)簽及房貸申請;有的是開發(fā)商或關(guān)聯(lián)機構(gòu)提供墊資,購房人分期返還首付款;還有的是開發(fā)商或關(guān)聯(lián)機構(gòu)提供貸款,貸款又分為有息與無息,購房人在幾年內(nèi)分期還款。
零首付的本質(zhì)是加杠桿,減輕購房者的前期負(fù)擔(dān),加重后期負(fù)擔(dān)。目前被傳出的一些城市的零首付項目,大多都是以首付分期的方式進行。前期雖然零首付,或者一成首付,但房子總價不變的情況下,貸款只能增加,加重后期負(fù)擔(dān)。
面對市場低迷和業(yè)績壓力,開發(fā)商急切出貨的心理可以理解,但有些底線仍不能突破。過往多年,最低20%首付比基本是各地的底線,它既能證明購房人擁有一定的經(jīng)濟實力,也能一定程度上反應(yīng)其未來的還款能力,具有較高的合理性。
專家:警惕法律風(fēng)險
一位房地產(chǎn)觀察人士表示,零首付只是一種促銷手段,此次深圳“0首付”的樓盤能寬限到5年內(nèi)分期付完,其實只是換了個形式給錢給開發(fā)商,只是可以延期給首付錢,而不是首付錢減少。除了首付錢沒有優(yōu)惠外,房價也沒有優(yōu)惠。另外,所謂的“0首付”相當(dāng)于走不正當(dāng)程序來提前套出銀行的錢,如果中途買賣雙方出現(xiàn)分歧爭議的話,會得不到法律的保護。
業(yè)內(nèi)人士提醒,“低首付”并不符合目前的深圳政策規(guī)定,深圳的首付款為3成起,如購房者不夠備案價的首付款,銀行是不予貸款的。這樣的操作通過其它方式來規(guī)避,但如果相關(guān)部門嚴(yán)查起來,購房者可能會竹籃打水一場空。
對此,信城縉悅城項目開發(fā)企業(yè)深圳市深潤川實業(yè)有限公司發(fā)布聲明稱,近期收到客戶及同行反饋市場上通過網(wǎng)絡(luò)等渠道發(fā)布關(guān)于項目首付分期等不實信息誤導(dǎo)購房者。我們一直秉承公平競爭、健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場為己任,嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定銷售項目產(chǎn)品,銷售過程中不會有關(guān)于首付分期等不實行為。
廣東中矩律師事務(wù)所鄭博恩表示,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,首付來源不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)提供;不能是互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、小額貸款公司提供;不能是個人消費貸款、個人相關(guān)借貸、經(jīng)營貸款等資金挪用。開發(fā)商給購房者提供首付款的行為屬于違規(guī)行為?,F(xiàn)有購房過程中,相關(guān)部門會核查首付款來源,一旦查出,開發(fā)商會受到相關(guān)行政主管部門的處罰,輕則罰款,重則有可能凍結(jié)房產(chǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示,許多城市的首付款比例最低為20%,再往下調(diào)整空間不大,而且過低的首付比也容易出現(xiàn)盲目加杠桿的情況,20%的首付比要求是比較合適的。不過,當(dāng)前需要鼓勵房地產(chǎn)市場消費,首付比調(diào)整空間不大的情況下,可以在月供償還等方面進一步創(chuàng)新。
標(biāo)簽: 0首付重出江湖 深圳首個住宅盤被叫停 全國商品房銷售面積 樓市低迷期
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