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如今，買(mǎi)房不容易，買(mǎi)之前要想辦法籌首付，買(mǎi)之后又要面臨各種狀況，其中最讓人不安的，或許就是開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房。若出現(xiàn)交房糾紛，購(gòu)房者該如何維護(hù)自身權(quán)益?南國(guó)早報(bào)攜手“誠(chéng)信房產(chǎn)3·15”活動(dòng)指導(dǎo)支持單位廣西消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)、廣西律師協(xié)會(huì)，即日起將公布一批維權(quán)典型案例，以案說(shuō)法，為廣大購(gòu)房者提供借鑒警示，避免踩“坑”。

1案例回放

開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者要求退房

“沒(méi)想到，幾經(jīng)周折，終于退房退款成功了!”日前，購(gòu)房者徐先生接受記者采訪時(shí)，稱自己“僥幸維權(quán)成功”。

2018年4月，徐先生在防城港某房地產(chǎn)公司按揭貸款買(mǎi)了一套房。商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前，徐先生足額支付了11萬(wàn)多元的首付款，以及約1萬(wàn)元的公共維修基金。合同簽訂后，又通過(guò)銀行按揭貸款方式向該公司支付完全部購(gòu)房款。

然而，該公司逾期交房超過(guò)210天，徐先生提出退房要求。該公司以合同約定為由，認(rèn)定徐先生已超過(guò)合同解除權(quán)行使期限，拒絕退房。隨后，徐先生向防城港仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購(gòu)房首付款、公共維修基金等，并支付利息損失。

經(jīng)防城港仲裁委員會(huì)審理認(rèn)定，當(dāng)事雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同第十一條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2019年12月31日前向買(mǎi)受人交付該商品房;第十二條約定，出賣(mài)人逾期交房超過(guò)210天的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。同時(shí)，有合同附件“補(bǔ)充協(xié)議”第四條約定，“逾期超過(guò)210天的，買(mǎi)受人應(yīng)從第210天算起30天內(nèi)，作出是否退房的決定并以書(shū)面形式通知出賣(mài)人，如30天內(nèi)買(mǎi)受人不以書(shū)面形式通知出賣(mài)人解除合同，則視為買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同”。

最終，防城港仲裁委員會(huì)裁決，解除徐先生與防城港某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該公司須向徐某返還已支付的購(gòu)房首付款、公共維修基金并賠償利息損失(利息計(jì)算至款項(xiàng)付清之日止)。

2案例評(píng)析

購(gòu)房者要求解除合同有法律依據(jù)

廣西律師協(xié)會(huì)律師李昆林認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條的規(guī)定，解除權(quán)行使的法定期限是一年，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，解除權(quán)消滅。商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系作為合同法律關(guān)系的一種，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除權(quán)行使期限同樣適用上述一年的除斥期間的法律規(guī)定。

在上述案例中，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同附件中關(guān)于“30日的解除權(quán)行使期限”的約定，是由開(kāi)發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先擬定并在訂立合同時(shí)未與購(gòu)房人協(xié)商的條款，屬于格式條款。開(kāi)發(fā)商在上述格式條款中對(duì)徐先生行使解除權(quán)的期限作出了少于法律規(guī)定時(shí)間的限制，這對(duì)徐先生的主要權(quán)利有重大利害關(guān)系，但該公司并未采取合理的方式提示徐先生予以注意，也未能提供證據(jù)證明對(duì)該條款予以說(shuō)明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十六條第二款的規(guī)定，合同中解除權(quán)在30天內(nèi)行使的約定無(wú)效。據(jù)此，徐先生要求解除合同有事實(shí)及法律依據(jù)。

3律師提醒

如何在簽訂合同時(shí)降低風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)下，在購(gòu)房置業(yè)時(shí)遭受合同糾紛困擾的購(gòu)房者為數(shù)不少，該如何在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)程中有效降低法律風(fēng)險(xiǎn)?廣西律師協(xié)會(huì)律師李植善給出了4點(diǎn)建議：

一是建議購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)要詳細(xì)看完每一條合同條款的約定，并理解清楚約定的內(nèi)容，切忌在簽合同時(shí)只簽字不看合同，自己簽完的合同都不知道內(nèi)容。

二是在簽訂合同時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不合理或者不同意的條款，一定要及時(shí)提出，特別是對(duì)于限制購(gòu)房人權(quán)利、加重購(gòu)房人責(zé)任的條款，一定要提出并要求修改，否則到后期出現(xiàn)問(wèn)題就為時(shí)已晚。

三是在合同履行過(guò)程中一定要注意合同履行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)該實(shí)施的行為一定要及時(shí)去做，并留下證據(jù)材料，以避免后期維權(quán)過(guò)程中產(chǎn)生不必要的麻煩和風(fēng)險(xiǎn)。

四是在合同簽訂及履行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，如果對(duì)問(wèn)題不理解或者不知如何處理，建議向相關(guān)專業(yè)人士咨詢或?qū)で髱椭?見(jiàn)習(xí)記者胡寧軍)