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新債難發(fā)的民營(yíng)房企開始上調(diào)舊債利率。

7月11日，美的置業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“美的置業(yè)集團(tuán)”)公告稱，決定將“20美置06”債券的票面利率上調(diào)52個(gè)基點(diǎn)至4.5%，8月21日起計(jì)息。

據(jù)悉，“20美置06”發(fā)行于2020年，期限四年，規(guī)模15.76億元，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。根據(jù)當(dāng)初的募資計(jì)劃，這筆資金募集到位后將用于回售或償還“18美置01”“19美的01”兩筆債券。

隨著調(diào)整票面利率選擇權(quán)約定時(shí)間的到來，美的置業(yè)集團(tuán)選擇了上調(diào)利率。按其所言，這是根據(jù)公司實(shí)際情況及當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境所做的決策。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，債券存續(xù)期利率的調(diào)整主要根據(jù)融資難易程度及風(fēng)險(xiǎn)決定。“20美置06”為2020年發(fā)行，當(dāng)時(shí)處于美國(guó)降息、熱錢流入中國(guó)的階段，房企融資相對(duì)較為容易;而今美國(guó)加息，貨幣環(huán)境整體收緊，熱錢流出，房企融資難度加大。

另一方面，當(dāng)下處在債券回售登記期間，若不調(diào)整利率，債券持有人則可能選擇將債券出售給企業(yè);若將利率調(diào)整至當(dāng)前平均水平，則債券持有人可以選擇不出售，“這對(duì)于房企而言，相當(dāng)于是一筆新的融資”。

通俗而言，若存款人一筆利率3.9%的存款到期，在當(dāng)前利率是4.5%的情況下，其會(huì)更愿意將資金取出來去存4.5%的利率，而不是續(xù)存3.9%的。宋紅衛(wèi)指出，若不提高利率，基本都會(huì)回售。

而“20美置06”調(diào)整后的利率水平則是參考二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格，反映了市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的正常定價(jià)水平，“不同公司定價(jià)差別太大了。”一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士說道。

回顧來看，大約兩個(gè)月前，為傳遞積極信號(hào)，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，發(fā)行債券獲信用保護(hù)工具支持。沒多久，新城與旭輝也獲得了信用保護(hù)工具支持，上交所還于5月27日為這5家民營(yíng)房企組織召開公司債券投融資對(duì)接會(huì)。

彼時(shí)，龍湖與碧桂園先后發(fā)行了規(guī)模5億元的公司債券，票面利率分別為4%、4.5%;美的置業(yè)發(fā)行規(guī)模為10億元，票面利率與碧桂園持平，為4.5%。

可以看出，美的置業(yè)規(guī)模最大，但事實(shí)上，這與其預(yù)期規(guī)模仍存在出入。據(jù)了解，該公司原計(jì)劃發(fā)行公司債規(guī)模在14億元左右，由于認(rèn)購(gòu)情況不及預(yù)期，故最終發(fā)行規(guī)模為10億元。資本市場(chǎng)遇冷也讓美的置業(yè)成為三家同批發(fā)債房企中最晚公告發(fā)債信息的。

這一情況與美的置業(yè)的基本面不無關(guān)系。上述民營(yíng)房企中，僅有該公司至今仍未邁入“綠檔”。市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，母公司美的控股的背書在一定程度上為其入選示范房企提供了助力。

截至2021年末，美的置業(yè)凈負(fù)債率降至46.3%，現(xiàn)金短債比提升為1.71，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至72.1%，仍踩“線”一條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%。

相關(guān)的限制顯然不利于公司發(fā)展，尤其是在同行流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā)的當(dāng)下，被迫熱衷于收并購(gòu)的美的置業(yè)更需要金融活水的注入。2021年下半年，美的置業(yè)多家合作伙伴資金面承壓，為保證項(xiàng)目正常開發(fā)運(yùn)行，公司從正榮、花樣年、雅居樂等合作方手中接下了十余宗項(xiàng)目股權(quán)。

這一動(dòng)作仍將在2022年繼續(xù)。今年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層直言，公司將繼續(xù)推進(jìn)對(duì)合作項(xiàng)目的股權(quán)收購(gòu)，使項(xiàng)目更加順利的推進(jìn)，且提升公司權(quán)益占比以及操盤比例。

不過，2022年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，開發(fā)商自身“造血”能力受阻，資金回籠不暢，公司的收并購(gòu)動(dòng)作也慢了下來。

去年為美的置業(yè)貢獻(xiàn)了近50%銷售額的長(zhǎng)三角在今年上半年遭遇疫情反復(fù)，對(duì)樓市形成一定沖擊。截至2022年6月末，該公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約400.3億元，對(duì)應(yīng)銷售面積約327.2萬平方米，分別同比下滑高達(dá)51.53%、52.34%。

2022年，美的置業(yè)為自己定下了1400億元的銷售目標(biāo)，然后上半年過去了美的置業(yè)的業(yè)績(jī)完成率僅為28%，在14家已公布業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中排名倒數(shù)第三，這也意味著其完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)幾乎無望。 (吳典)