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7月12日晚間，“至少14個(gè)爛尾樓業(yè)主公告強(qiáng)制停貸 ”這則消息沖上熱搜。

一份千字的強(qiáng)制停貸告知書，在鄭州名門翠園項(xiàng)目逾期交房1000多天后，被公開在聚光燈下。不僅僅是鄭州，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括武漢、南昌、長沙、太原、景德鎮(zhèn)等城市在內(nèi)的多達(dá)52個(gè)停工或爛尾樓盤的業(yè)主決定強(qiáng)制停貸，這無疑是這些業(yè)主們?cè)谌淌軤€尾樓帶來的傷痛之時(shí)的無奈“吶喊”。

那么，這一次“吶喊”會(huì)帶來改變嗎?強(qiáng)制停貸的焦點(diǎn)在哪里?律師對(duì)此行為如何界定?

多地業(yè)主宣布“強(qiáng)制停貸”

在樓市利好政策頻出的當(dāng)下，部分樓盤停工、交付逾期甚至爛尾的情況仍不容忽視。近期，一股“強(qiáng)制停貸潮”席卷房地產(chǎn)市場，多地爛尾樓盤業(yè)主宣布強(qiáng)制停貸。

6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭項(xiàng)目全體業(yè)主發(fā)出一封公開信，指出瓏庭項(xiàng)目已在2021年5月底全面停工，項(xiàng)目監(jiān)管資金耗盡。

因項(xiàng)目停工、多次維權(quán)無果，瓏庭業(yè)主要求項(xiàng)目方須在2022年10月底復(fù)工，否則將在2022年11月強(qiáng)制停貸，保障自己的合法權(quán)利。該公開信強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)制停貸造成的損失由所有違規(guī)房貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府相關(guān)單位，轉(zhuǎn)移資金的恒大江西分公司、瓏庭項(xiàng)目組等相關(guān)利益方共同承擔(dān)。

而在景德鎮(zhèn)恒大瓏庭打響“第一槍”后，近期包括武漢、鄭州、西安等多地業(yè)主抱團(tuán)宣布強(qiáng)制停貸。

日前，“強(qiáng)制停貸潮”也席卷到了西部直轄市重慶。7月12日，重慶陽光城未來悅二期全體業(yè)主對(duì)外發(fā)布《強(qiáng)制停貸告知書》，該樓盤成為重慶第一個(gè)業(yè)主集體宣布未來可能停止還貸的樓盤。

重慶陽光城未來悅業(yè)主在這份《強(qiáng)制停貸告知書》中稱，2021年9月以來，陽光城未來悅二期項(xiàng)目己全面停工，項(xiàng)目資金不知去向。該樓盤業(yè)主認(rèn)為，地方政府相關(guān)部門和銀行應(yīng)有對(duì)預(yù)售資金的第三方監(jiān)管責(zé)任，貸款銀行在2021年9月陽光城信用降級(jí)以及樓盤停工后，依然發(fā)放50余戶個(gè)人購房貸款，擴(kuò)大了業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)。

按照統(tǒng)計(jì)名單，近期成為輿論中心的河南省更是重災(zāi)區(qū)，足足有16個(gè)爛尾樓盤宣布強(qiáng)制停貸。

矛頭指向銀行違規(guī)放貸

多份強(qiáng)制停貸告知書顯示，業(yè)主們反映的問題堪稱觸目驚心。比如，作為貸款銀行，違規(guī)在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款;作為貸款銀行，將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶。“更有甚者，在借款人簽字后私自修改貸款合同”，作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，未積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從近期公開的強(qiáng)制停貸告知書來看，主要內(nèi)容是指出銀行違規(guī)發(fā)放貸款;資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶;未盡到專款資金監(jiān)管的義務(wù)等。

事實(shí)上，央行早在2003年出臺(tái)的“121號(hào)文件”中就明確表示，“只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”“企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金”。對(duì)此，王玉臣表示，許多銀行根本無視該規(guī)定、提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時(shí)根本就沒有放到監(jiān)管賬戶里，進(jìn)一步推動(dòng)了爛尾樓的誕生。

張大偉認(rèn)為，有些銀行在預(yù)售資金監(jiān)管上根本不作為。銀行是在預(yù)售資金監(jiān)管體系中不可或缺的一個(gè)主體，在房地產(chǎn)開發(fā)流程和預(yù)售資金監(jiān)管體系中具備多重身份，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的提供者、依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人等。銀行作為提供金融服務(wù)的中間人，其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益糾葛是比較深的，其所作所為在一定程度上影響了銀行在實(shí)際監(jiān)管過程中的獨(dú)立性和公正性。

據(jù)了解，目前多地對(duì)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管高度重視。與此同時(shí)，一些城市也在不斷修復(fù)預(yù)售資金監(jiān)管的漏洞。就在7月6日，杭州出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管新政，加大了對(duì)購房人所繳納預(yù)售資金的保障力度，購房者所有相關(guān)購房款項(xiàng)都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網(wǎng)簽，資金監(jiān)管銀行也將由政府牽頭統(tǒng)一招標(biāo)，中標(biāo)銀行若出現(xiàn)違規(guī)將無法獲下一年續(xù)簽合作。

律師：停貸或涉違約

多個(gè)律師觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主“停貸”應(yīng)謹(jǐn)慎。

針對(duì)上述武漢時(shí)代新城業(yè)主的這種“強(qiáng)制停貸”行為，建誠晟業(yè)總經(jīng)理苑承建表示，能夠理解，但是不提倡也不受保護(hù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中可能存在的挪用預(yù)售資金現(xiàn)象有對(duì)應(yīng)的處理規(guī)定和責(zé)任人，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工爛尾也通常不屬于終止房貸合同的條件，因?yàn)橄驑I(yè)主按期交付房子是開發(fā)商的義務(wù)，而不是銀行的(義務(wù))。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。

上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師稱，業(yè)主和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系(盡管有銀行將開發(fā)商作為業(yè)主還款的的擔(dān)保人)。因此，即便開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，例如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。而在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

盡管“強(qiáng)制停貸”是無奈之舉。但由于業(yè)主的集體斷供告知書并沒有法律效力，專業(yè)人士仍建議業(yè)主理性維權(quán)，依據(jù)合理法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。北京金訴律師事務(wù)所王玉臣指出，不太建議業(yè)主直接單方宣布停貸：這種行為往往會(huì)直接導(dǎo)致業(yè)主違約，影響到業(yè)主征信問題，甚至還可能會(huì)被銀行起訴，強(qiáng)制執(zhí)行，被列入失信名單。