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“業(yè)績較好，物業(yè)新股在A股市場上又比較稀缺 。”一位投資者直言。截至2019年 12月11日收盤，重慶新大正物業(yè)集團股份有限公司(下簡稱”新大正“， 002968.SZ)連續(xù)7日漲停，股價收報68.26元，較發(fā)行價累計上漲達155.08%，總市值48.9億元。

與其它物業(yè)公司不同的是，新大正選擇錯位布局，著重發(fā)展“非住宅”這片千億藍海。公開資料顯示，新大正著重發(fā)展學(xué)校、園區(qū)、商業(yè)、公共等綜合物業(yè)，以及保安、保潔等專項物業(yè)。2016年-2019年6月末，新大正非住宅物業(yè)計費面積在總面積中占比分別為83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

值得一提的是，在“非住宅“領(lǐng)域，新大正有著長達二十年嫻熟的物管經(jīng)驗，但放眼行業(yè)全局，非住宅領(lǐng)域佼佼者仍然倍出，而面對強勁的競爭對手，背無房企”大樹”的新大正未來又將如何彎道超車?相較于”房企系“物業(yè)公司，新大正的核心競爭有哪些?針對上述疑問及相關(guān)問題，《企業(yè)透明度報告》多次致電新大正董秘辦，但公司方面未作回應(yīng)。

偏安“重慶”一隅

生于重慶，長于重慶，偏安一隅的新大正對地區(qū)的依賴性令人擔(dān)憂。

成立于1998年，今年12月3日，在深交所正式上市的新大正，是重慶早期成立物業(yè)公司之一， 當(dāng)前新大正的主營業(yè)務(wù)主要分為兩塊：一是占營收超99%的物業(yè)服務(wù)收入，二是利潤貢獻微小的餐飲服務(wù)收入，截至2019年6月底，新大正物業(yè)收入接近 9 億元人民幣，為重慶、四川、貴州、云南、湖南、湖北、陜西、江蘇等全國各地客戶提供物業(yè)服務(wù)。

雖然，公司業(yè)務(wù)遍布全國，但新大正的收入來源主要還是倚靠重慶“大本營”。招股書顯示，2016年-2019年6月底，新大正在重慶實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入分別為 5.45億元、6.53億元、7.31億元、3.85億元;同期，重慶地區(qū)業(yè)務(wù)收入占總營收比重分別為87.77%、85.09%、82.52%、78.73%，占比雖逐年下降，但依然保持在高位。

同時，截至2019年6月30日，新大正在管項目有316個，有216個來自重慶;總在管面積5838萬平方米，其中約3567萬平方米來自重慶，顯然，重慶地區(qū)已經(jīng)成了新大正名副其實的“利潤奶牛”。

另外。據(jù)新大正官網(wǎng)資料顯示，2012年，新大正承接貴州省高級人民法院物業(yè)，開啟業(yè)務(wù)全國化布局。而截至2019年6月末，新大正的主營業(yè)務(wù)地域中渝、黔、川三省收入比重占總收入高達91.28%，顯然，有著七年全國化擴張野心的新大正，目前對區(qū)域性的“依賴”仍然很強。

對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《企業(yè)透明度報告》表示，“雖然新大正目前的主營業(yè)務(wù)也在向東部、西北部等區(qū)域拓展，但不可否認，其主體的收入依然是在西部的重慶、成都等地。”

在他看來，業(yè)務(wù)的區(qū)域性布局是把“雙刃劍”，優(yōu)勢在于在區(qū)域形成一定影響力及規(guī)模后，可以形成相對的市場壟斷地位，獲取更多收益;劣勢在于因區(qū)域過于聚集，其在全國的影響力偏弱，長此以往，會影響到未來長遠發(fā)展，甚至可能影響到其股價表現(xiàn)。

核心競爭力待提升

剛剛過去一周的A股市場，讓人再次嗅到了成功的味道，相較于“物業(yè)第一股”的南都物業(yè)，剛上市的新大正則一舉成為資本市場眼中的“香餑餑”。

招股書顯示， 2016年-2018年，新大正的營業(yè)收入分別為6.22億元、7.68億元和8.86億元，年化復(fù)合增長率為19.35%，凈利潤分別為5716.52萬元、7133.78萬元和8854.32萬元，年化復(fù)合增長率為24.45%， 2019年1-9月新大正實現(xiàn)營業(yè)收入7.53億元，凈利潤7766.79萬元，業(yè)績中規(guī)中矩，保持良好。

而隨著物業(yè)行業(yè)“大市場、小龍頭”競爭格局日趨顯著，“房企系”物業(yè)公司在市場上競爭優(yōu)勢更趨明顯。

首先，從營收規(guī)模來看，與新大正接近9億元的營收規(guī)模相比，同行業(yè)的中航善達及近期赴港即將上市的保利物業(yè)明顯遙遙領(lǐng)先。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，中航善達物業(yè)板塊的營收規(guī)模則分別為22.98億元、28.67億元、37.18億元;保利物業(yè)的營收分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元。

其次，從在管面積來看，截至2019年6月末，新大正總在管面積5838萬平方米，而對比同行，截至2019年6月末，中航善達在管面積為7634萬平方米，非住宅物業(yè)約為5300萬平方米;雅生活服務(wù)的總在管面積則已達到了2.11億平方米，其中非住宅在管面積則有8723萬平方米;保利物業(yè)，截至2019年4月份，其在管總面積共約1.98億平方米，非住宅在管面積達7763萬平方米。

“新大正的優(yōu)勢是瞄準(zhǔn)了非住宅這片藍海市場，加上長達二十年的物管經(jīng)驗使其具有先發(fā)優(yōu)勢，但未來隨著物業(yè)行業(yè)集中度的進一步提升，物業(yè)行業(yè)的馬太效應(yīng)必將愈發(fā)凸顯，沒有房企背景的新大正，未來明顯很難在資金及規(guī)模上領(lǐng)先于其他物管企業(yè)。”一位不愿具名的香港國際證券券商分析師對《企業(yè)透明度報告》表示。

同時，張波也認為，縱觀物業(yè)市場，有房企背景的物業(yè)公司優(yōu)勢性較為明顯。“隨著房企不斷擴展，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)版圖也會隨之增長，房企的品牌溢價也可能直接有利于物業(yè)公司，而對于新大正來說，以上優(yōu)勢并不具備，但需要肯定的是，新大正也有著諸如，超過二十年物業(yè)管理經(jīng)驗，具備國家一級資質(zhì)，以及在學(xué)校和公共類型物業(yè)管理上的豐富經(jīng)驗的優(yōu)勢。”

張波稱，物業(yè)公司對于人民“安居樂業(yè)”起到的作用不容小覷，新大正A股上市的成功，一方面是證明優(yōu)秀物業(yè)公司可以更多受到資本市場關(guān)注;另一方面也顯示出物業(yè)企業(yè)未來在市場上的地位會不斷提升，并且將產(chǎn)生更多大型優(yōu)秀品牌物業(yè)。同時，物業(yè)公司除了海外IPO，不排除未來會有更多品牌物業(yè)公司在A股上市。

如此來看，作為地產(chǎn)板塊新一輪增長極的物業(yè)行業(yè)，伴隨著資本搶灘，行業(yè)加速分化，未來競爭格局必然加劇，而背無房企“大樹“撐腰的新大正，在漸拼規(guī)模的主賽道上，顯然還有很長的路要走。