《財經(jīng)》新媒體宋金煜/文潘西/編輯
近期,物企上市熱度較之前有所下降,如中湘美好、龍湖智創(chuàng)生活招股書失效,眾安智慧生活、融匯悅生活通過聆訊但未上市或延期上市,不過仍有物企選擇逆勢遞表上市。
【資料圖】
2月末,深圳控股有限公司發(fā)布公告稱,公司計劃分拆深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司(以下簡稱深業(yè)物業(yè))于港交所上市。招股書顯示,2022年前9個月,深業(yè)物業(yè)營收16.51億元、凈利潤9020萬元,均實現(xiàn)了同比正增長。同期業(yè)務覆蓋46個城市14個省,在管面積為5920萬平方米,較2020年底增長近三成。
《財經(jīng)》新媒體記者注意到,無論是利潤還是規(guī)模的增長,主要源于該公司的收并購事項。據(jù)招股書,深業(yè)物業(yè)在2021年耗資近8億元,通過股權收購和增資方式將泰然集團旗下深業(yè)智慧園區(qū)等六家公司的股權收入囊中,在管面積在當年迅速增長,而合并這些企業(yè)以及合營企業(yè)報表也讓利潤增多。
不過,隨著在管規(guī)模的擴大,該公司貿(mào)易及其他應收款項大幅增加,經(jīng)營現(xiàn)金流開始由正轉(zhuǎn)負,且利潤水平持續(xù)低位徘徊。2020年、2021年以及2022年前9個月,該公司毛利率分別為15.2、13%、14.7%,凈利率分別為5.7%、3.5%、5.5%,遠低于上市物企業(yè)毛利率29.1%以及凈利率13.2%的均值。
那么,是什么影響了該公司的利潤率呢?記者注意到,該公司第三方業(yè)務收入已超過母公司及聯(lián)營合營公司,占比近六成,但向第三方提供服務的毛利率卻相對較低。2020年以來,第三方業(yè)務的毛利率未超過10%,去年前9月僅為8.7%,而同期合營聯(lián)營業(yè)務毛利率卻高達22.7%。
對此,深業(yè)物業(yè)介紹稱,之所以向合營聯(lián)營提供服務的毛利率高于第三方,主要因為向關聯(lián)方提供的主要為利潤率更高的商業(yè)物業(yè)運營和管理服務,而向第三方則主要提供利潤率較低的城市及產(chǎn)業(yè)園服務。
有關利潤率的具體差異,根據(jù)深業(yè)物業(yè)招股書披露,商業(yè)運營服務毛利率最高為20%以上,而住宅物業(yè)管理服務毛利率從2020年的15.6%已降至2022年前9個月的10.6%,另外,城市及產(chǎn)業(yè)園服務毛利率在2020年和2021年僅為7.3%、8.4%,隨后有所增長但仍然較低未超12%。
不可忽視的是,城市及產(chǎn)業(yè)園服務為深業(yè)物業(yè)主要收入來源,占比逐年提升已超四成,這也合理解釋了該公司營收增長容易,但利潤水平難以提升。
同策研究院資深分析師肖云祥在接受《財經(jīng)》新媒體記者采訪時表示,該公司毛利率較低主要與業(yè)務覆蓋范圍較大有關,其中產(chǎn)業(yè)園服務營收占比較高而其利潤率相對較低,受人員工資及疫情影響,整體拉低了盈利能力。而較低盈利能力對公司股票定價、認購及未來股價走勢具有一定負面影響。
事實上,隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整和物業(yè)股定價的理性回歸,尋求上市的物企深受物業(yè)股估值持續(xù)下調(diào)、物企新股持續(xù)破發(fā)等多重不利因素影響。為了扭轉(zhuǎn)上述局面,城市服務賽道成為了不少物企新的業(yè)務發(fā)力點,萬物云、碧桂園服務、保利物業(yè)等頭部物企均已涉足城市服務,包括市政環(huán)衛(wèi)、城市公建以及智慧城市共建等領域。
值得注意的是,目前城市服務賽道競爭日趨激烈,業(yè)務毛利率較低成為這些企業(yè)共同的痛點。有關如何提升此類型業(yè)務的利潤水平,深業(yè)物業(yè)、萬物云等物企均給出了數(shù)字化、智能化的解決方案。如在深業(yè)物業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和IPO資金用途中,除了擴大業(yè)務規(guī)模外,都提及了完善數(shù)字化平臺、購置新設備等。
在中指院院長黃瑜看來,城市服務已成為物企發(fā)展的重要方向,各企業(yè)切入該賽道的方式多種多樣,包括合資合作、戰(zhàn)略合作、公開競標、投資收購等。目前來看,該服務營收的貢獻可能大于盈利的貢獻,未來仍需要與合作方加強溝通和協(xié)商,并提升自身品質(zhì)和效率,形成業(yè)務的良性循環(huán),而非追求盲目的跟從、盲目的增長。
此外,克而瑞物管研報指出,目前物企城市服務內(nèi)容不斷延伸,從保障城市基本功能的基礎類服務,向驅(qū)動城市高效運營的城市綜合治理類和激活城市活力的城市品質(zhì)類服務延伸。隨著城市服務業(yè)務規(guī)模擴大,企業(yè)賬期或?qū)⑦M一步拉長,相關現(xiàn)金流和資金鏈將迎來新的考驗,這就需要企業(yè)在提高盈利水平的同時,提高相關業(yè)務的資金安全意識,從而獲得更多客戶以及資本市場認可。
標簽: 物管企業(yè)
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