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6月份，正榮地產(chǎn)宣布發(fā)行2億美元2023年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息8.3%。與今年房企海外發(fā)行美元債6%的平均成本相比，8.3%的年息在行業(yè)中屬于高位。而今年以來，正榮地產(chǎn)已多次高息發(fā)債。

財報顯示，截至2019年末，正榮地產(chǎn)負債總額為1381.6億元，較2018年末1169.2億元增加18.17%。其中，流動負債964.46億元，占負債總額的比例為69.8%，約為營收規(guī)模的三倍。

《每日財報》統(tǒng)計到，正榮地產(chǎn)的發(fā)家離不開三大因素：一是大哥歐宗金的資金支持;二是敢于承擔(dān)逆勢拿地的風(fēng)險;三是高杠桿、低權(quán)益比快速突進。

2019年上半年，正榮地產(chǎn)和融信中國的總資產(chǎn)分別達到1552.73億元、2009.81億元，資產(chǎn)負債率分別為81.29%、80.21%。早在正榮地產(chǎn)起步全國化突飛猛進的2014年，公司資產(chǎn)負債率達到96.16%，凈負債率超過1700%，當(dāng)年的借貸成本曾高達12.5%。

如果將正榮地產(chǎn)開發(fā)項目的低權(quán)益比情況考慮在內(nèi)的話，正榮地產(chǎn)當(dāng)前的杠桿率更高?？硕饠?shù)據(jù)顯示，公司近幾年的銷售額權(quán)益比例由2017年的82%下降至今年50%左右。不得不說，低權(quán)益比的合作開發(fā)模式是正榮地產(chǎn)快速突破千億門檻的關(guān)鍵策略。

多年來，房地產(chǎn)行業(yè)都在一路狂奔，跑馬圈地，除了部分龍頭外，多數(shù)地產(chǎn)公司都在經(jīng)營著無差異的業(yè)務(wù)，品牌力、房子、利潤率、周轉(zhuǎn)率都差不多，甚至是最后的盈利能力也是接近的。但是，閉著眼睛就能掙錢的日子或許已經(jīng)一去不復(fù)返了。

毛利率低 盈利能力面臨考驗

2019年，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)毛利65.98億元，同比增加7.9%，毛利率為20%，同比下降2.8個百分點。公告稱，主要是由于2019年平均售價較低的建筑面積占總交付建筑面積的比例增加所致。

CFO陳偉健解釋稱，因為去年公司賣了一些老的存貨，這部分存貨的融資成本較高，且受到限價政策的影響。考慮到成本問題，這部分如果不賣出去，整體成本會越來越高。

今年1至4月，正榮地產(chǎn)累計實現(xiàn)銷售額為283.95億元，同比上年352.7億元下降19.5%;銷售面積為185.98萬 平方米及平均售價約為每平方米15300元。

對于正榮地產(chǎn)來說，今年上半年的銷售增速驟然下降至0.81%，這還是權(quán)益比持續(xù)下降至50%左右情況下的銷售業(yè)績。銷售增速的回落已經(jīng)給公司的管理層敲響了警鐘，加上一直以來較低的利潤率水平，毛利率長期在20%出頭，凈利潤率僅有8%左右，如若公司不得不降價促銷或者因滯銷而產(chǎn)生大量費用等，正榮地產(chǎn)的盈利能力或?qū)⒚媾R考驗。

另外，土儲也將面臨壓力，截至2018年末公司總土地儲備的平均樓面價格為4216元/平方米，正榮在長三角、海西等各個區(qū)域的銷售均價與樓面價之比均有3倍左右的空間，但利潤率水平卻明顯偏低，可見，公司在項目施工管理以及公司內(nèi)部管理效率方面均有較大的提升空間。

值得注意的是，在2018年正榮新增土地儲備的平均樓面價格為4829元/平方米，而2019年內(nèi)已新增土地儲備平均樓面價格為8592元/平方米，大幅上升的土地成本將對正榮偏低的利潤率進一步形成供給端的壓力。

經(jīng)營壓力大 高管頻繁離職

高管在各房企之間流動本是常事，但今年正榮地產(chǎn)高管的大面積離職引起市場多方關(guān)注。

正榮集團董事局主席歐宗榮作為甩手掌柜，正榮地產(chǎn)的一應(yīng)事務(wù)均交由職業(yè)經(jīng)理人、正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝統(tǒng)籌，而整個正榮的管理層則形成了以黃仙枝為首的“1+1+3+2+5”的格局。即1名董事長，一名行政總裁，還包括3名副總裁、2名聯(lián)席秘書、5名助理總裁。

原先正榮地產(chǎn)由黃仙枝、林朝陽、王本龍組成的核心管理層，隨著林朝陽和王本龍的先后離職，如今只剩下黃仙枝。值得注意的是，王本龍2014年加盟正榮地產(chǎn)，2018年才進入高層，而王本龍的行政總裁職位暫由黃仙枝兼任。不僅是總裁，此前正榮地產(chǎn)的兩位副總裁劉翔和肖春和先后離職，劉翔轉(zhuǎn)而加盟祥生地產(chǎn)，而肖春和去向仍未定。

據(jù)了解，包括正榮資本總經(jīng)理江晨、正榮地產(chǎn)人力資源副總裁袁變革、正榮法務(wù)審計負責(zé)人楊震麟、正榮設(shè)計管理中心總經(jīng)理陳偉、正榮產(chǎn)業(yè)財務(wù)總監(jiān)鄭琳琳、正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)及聯(lián)席公司秘書談銘恒等高管也在今年選擇離開正榮。

“薄利多銷”風(fēng)險越來越高

多年來，在地產(chǎn)行業(yè)，在融資圈內(nèi)，房企的銷售規(guī)模似乎成為了一個標(biāo)尺，規(guī)模越大，往往代表著實力越強，其中的償債能力、品牌力、產(chǎn)品力以及主體信用也能更被認可，從而提升房企在拿地、融資及銷售等方面的競爭力。

而正榮地產(chǎn)就是憑借著高杠桿、低權(quán)益比的方式快速突擊，以邁入千億門檻，但是由于公司在管理、運營、綜合競爭力等方面的能力仍有待提升，使得正榮地產(chǎn)一直在以一種高風(fēng)險的模式經(jīng)營著“薄利多銷”的生意。

值得注意的是，自從成為了上市公司之后，面臨著市值管理的壓力，這種模式似乎很難停下來，杠桿率低了，但權(quán)益比也低了，留給管理層的壓力越來越大，加上當(dāng)前的市場環(huán)境似乎要掏空這種“薄利多銷”模式中的最后一點利潤，留給正榮地產(chǎn)的騰挪空間越來越小。

唯有“降本增效”，才能提升公司的盈利，并改善公司的現(xiàn)金流和融資能力。公司或可考慮利用當(dāng)前土儲成本仍不算高的優(yōu)勢，降低各項費用率，進一步提升毛利率、凈利率，提高內(nèi)部運行效率，加快存貨周轉(zhuǎn)率快速造血。

此前，正榮提出了“新三年戰(zhàn)略”——將2019-2021年設(shè)定為“高質(zhì)量發(fā)展期”，計劃在這三年內(nèi)，在企業(yè)規(guī)模持續(xù)穩(wěn)步增長的同時，謀求高質(zhì)量發(fā)展，改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，帶動營收及盈利水平持續(xù)提升。

如今，離這一戰(zhàn)略的完成僅剩一年半的時間，高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)能否實現(xiàn)，《每日財報》將持續(xù)關(guān)注。