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在7月最初的幾個(gè)交易日，受6月份房企銷售業(yè)績(jī)明顯回暖與“百城住宅價(jià)格指數(shù)”同比漲幅的擴(kuò)大的影響，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)不錯(cuò)的上漲行情。但上漲沒幾天，地產(chǎn)股出現(xiàn)小幅調(diào)整。

從地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控角度看，繼上半年杭州、東莞等地樓市先后加大調(diào)控力度之后，深圳的樓市調(diào)控“靴子”也于近日落地。本次深圳新政從需求端大幅提升了購房門檻及交易成本，屬于歷史較高水平。

“房住不炒”與“三穩(wěn)”是樓市常態(tài)，可這并沒有影響地產(chǎn)股最底層的投資邏輯。接受《紅周刊》采訪的投資人認(rèn)為，在相對(duì)確定的估值底部、“10%-15%”的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及 5%甚至更高的股息率，疊加信用利差收斂等多重因素，龍頭房企已經(jīng)隱含較好的絕對(duì)收益機(jī)會(huì)。

地產(chǎn)板塊有“與牛共舞”“基因”

“主角”地位遲早顯現(xiàn)

今年以來疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，終于在6月出現(xiàn)拐點(diǎn)。

據(jù)Wind(申萬)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)板塊6月份漲幅4.64%，與上證綜指持平，跑輸滬深300指數(shù)3.04個(gè)百分點(diǎn)。尤其自6月30日以來，房地產(chǎn)板塊上行速度加快。尤其在6月30日到7月6日的連續(xù)五個(gè)交易日內(nèi)，房地產(chǎn)(中信)指數(shù)漲超20%，期間綠地控股、華夏幸福、金科股份、新華聯(lián)等多股漲停。

對(duì)此，狐尾松資產(chǎn)總經(jīng)理王代新向記者表示，6月30日開始的上漲，與各統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)公布的房企上半年及6月份銷售數(shù)據(jù)有一定關(guān)系。“數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷了新冠疫情的影響后，國內(nèi)TOP100的地產(chǎn)公司的銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增速達(dá)到了33%，同比增速也進(jìn)一步提升到了13.8%左右，整個(gè)二季度的銷售規(guī)模也高于去年同期。另外，疫情之后，市場(chǎng)整體有不錯(cuò)的上漲，而地產(chǎn)板塊之前的漲幅較小，也存在一定的補(bǔ)漲需求。”

在職業(yè)投資人朱酒看來，近期熱議的牛市行情與房地產(chǎn)企業(yè)銷售的回暖有很大關(guān)系，這在歷年來牛市行情與房地產(chǎn)開發(fā)的“互動(dòng)”中可見一斑。如，1998年7月房改政策出臺(tái)，次年5月證券市場(chǎng)迎來了“5·19”牛市行情;2004年我國的商品房銷售規(guī)模突破萬億，到2007年增至3萬億，A股也在此期間迎來了最大的一次牛市。

朱酒向記者分析稱，A股市場(chǎng)從來沒有證明過自己能夠脫離房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)而走出獨(dú)立行情，新一輪的“與牛共舞”也不會(huì)例外。“隨著六月份以來樓市熱度與房企業(yè)績(jī)的持續(xù)回升，地產(chǎn)板塊一改往日的暴跌局勢(shì)，步入上行空間。在這期間，上證指數(shù)也大漲12.54%。似乎是歷史的重演，這次地產(chǎn)股行情，也與房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)回暖直接相關(guān)。”

從房企上半年銷售數(shù)據(jù)來看，雖然疫情對(duì)房企銷售、交付、結(jié)算等各方面的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏都造成了較大的影響，但規(guī)模房企自3月以來抓住市場(chǎng)窗口期，加快供貨節(jié)奏及營(yíng)銷去化力度的效果顯著。克而瑞研究院數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企二季度整體銷售恢復(fù)情況好于預(yù)期，同比增加9.6%，其中，6月單月同比增加13.8%。

具體到企業(yè)來看，截至6月末，近半數(shù)企業(yè)的累計(jì)銷售金額低于去年同期，5家房企累計(jì)業(yè)績(jī)降幅超20%。但同時(shí)，恒大、世茂、金茂、綠城、禹洲、花樣年等，上半年累計(jì)業(yè)績(jī)同比實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)。而從房企完成業(yè)績(jī)目標(biāo)的情況來看，近半數(shù)房企業(yè)績(jī)完成低于40%，下半年銷售壓力較大。除了恒大、濱江、金茂、龍光、越秀、雅居樂等房企業(yè)績(jī)完成情況尚佳之外，36家房企中近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及40%，3家房企目標(biāo)完成率低于35%。

表1典型房企年內(nèi)漲跌幅及業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：wind、公司公告、CRIC

記者注意到，在地產(chǎn)股普漲之下，中小型房企相較于龍頭房企的漲幅更大。Wind(申萬)數(shù)據(jù)顯示，6月30日至7月6日間漲幅居前列的A股房企有綠地控股、格力地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、華僑城A，漲幅均超過30%。放大到整個(gè)上半年來看，格力地產(chǎn)、深物業(yè)A漲幅超過150%，合肥城建、天健集團(tuán)、萬通地產(chǎn)等漲幅超過50%，但居于銷售額前列的萬科、融創(chuàng)的表現(xiàn)卻相對(duì)疲弱。

對(duì)于上述情況，財(cái)信證券分析指出，深物業(yè)A、格力地產(chǎn)漲幅居前或是受免稅題材帶動(dòng)的原因;深振業(yè)A、南國置業(yè)、南山控股等漲幅居前或受深圳40周年題材拉動(dòng)，而ST宏盛、長(zhǎng)春經(jīng)開、寧波富達(dá)等則由于缺乏基本面強(qiáng)支撐或前期漲幅過大導(dǎo)致跌幅居前。

不過，在交銀國際研究部主管洪灝看來，雖然中小房企在此輪上漲行情中表現(xiàn)的更富有“彈性”，但從長(zhǎng)期配置價(jià)值看，龍頭地產(chǎn)股更優(yōu)。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)很典型的周期行業(yè)的代表，尤其在板塊行情起來的時(shí)候，越小的股票彈性就越好，板塊輪動(dòng)到來的時(shí)候確實(shí)有些股票越垃圾資金就越買入，這其實(shí)沒有什么稀奇的。但從長(zhǎng)期來看，跑贏的還是龍頭股，這也印證了板塊仍被嚴(yán)重低估。”

關(guān)注龍頭房企絕對(duì)收益投資機(jī)會(huì)

周期股或?qū)㈤_始長(zhǎng)期跑贏

一輪暴漲之后，地產(chǎn)股又于近日出現(xiàn)了小幅的回調(diào)。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)(中信)指數(shù)在7月7日-7月16日的8個(gè)交易日內(nèi)下挫6.6%，期間萬科A、金地集團(tuán)、陽光城、保利地產(chǎn)、華夏幸福等主流房企的跌幅分別高達(dá)11.22%、13.07%、10.73%、10.28%、9.73%。

對(duì)于此輪地產(chǎn)股行情的快速下調(diào)，有投資人指出，對(duì)于A股市場(chǎng)來說，一年以內(nèi)的短期行情的變化，往往是資金面的變化影響較大。地產(chǎn)也是資金寬松的受益標(biāo)的，需求端資金供給的寬松利好買房者;供給端，地產(chǎn)公司的融資成本也會(huì)有所下降，再加上地產(chǎn)股普遍估值較低，如果是一輪可持續(xù)的牛市，地產(chǎn)股也不會(huì)落下。

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，行業(yè)整體本就趨于平穩(wěn)，在疫情沖擊的直接影響之下，房企應(yīng)對(duì)沖擊的能力及未來戰(zhàn)略選擇方向的不同將進(jìn)一步加大銷售與拿地的分化。據(jù)國泰君安數(shù)據(jù)，回看上半年各家房企應(yīng)對(duì)疫情的答卷，仍實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的主要有綠城、恒大、金地，銷售增速分別為 34%、24%、19%，其對(duì)應(yīng)銷售均價(jià)分別相比上年增長(zhǎng)-1%、-16%、5%。而銷售出現(xiàn)明顯下滑的主要有綠地、新城和富力。

對(duì)于地產(chǎn)板塊的未來走勢(shì)，龍頭房企目前或存在較好的絕對(duì)收益投資機(jī)會(huì)。長(zhǎng)江證券分析指出，短期壓制板塊估值的核心矛盾在于供給端指標(biāo)強(qiáng)于需求端，以及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期抬頭，導(dǎo)致政策區(qū)間管理壓力偏大，但下半年供給端指標(biāo)將趨緩，板塊貝塔壓力降低，給龍頭阿爾法提供了基礎(chǔ)。“考慮到龍頭房企銷售仍有增長(zhǎng)且銷售毛利率基本見底、結(jié)算盈利增速仍有雙位數(shù)、高股息與低利率，以及信用利差顯著收斂等確定性變化，預(yù)計(jì)當(dāng)前低估值隱含的悲觀預(yù)期有望得到一定程度的‘修正’。”

值得關(guān)注的是，相對(duì)確定的估值底部、“10%-15%”的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)以及 5%甚至更高的股息率，疊加信用利差收斂，龍頭房企已經(jīng)隱含較好的絕對(duì)收益機(jī)會(huì)。此外，“高股息+低利率”也賦予龍頭房企估值向上修正的額外“加成”。

洪灝在接受采訪時(shí)也表示，地產(chǎn)股近期的上漲與回調(diào)只是板塊輪動(dòng)中的一環(huán)，而周期股的輪動(dòng)并不是以天為單位，而是要看一年甚至多年。從目前來看，周期股和價(jià)值股或?qū)㈤_始長(zhǎng)期跑贏成長(zhǎng)股。“2000年的時(shí)候價(jià)值股跑輸了成長(zhǎng)股，雖然中間發(fā)生過一定的反復(fù)，但在隨后的七年內(nèi)，也就是直到2007年，都是價(jià)值股跑贏了。而在過去的十年里，周期股和價(jià)值股一直跑輸成長(zhǎng)股，那么從這個(gè)時(shí)點(diǎn)看，未來其跑贏成長(zhǎng)股的概率將會(huì)非常大。同時(shí)，周期股與價(jià)值股有很多交集，其價(jià)值之強(qiáng)勢(shì)往往很容易被市場(chǎng)誤解和忽視。”

表2重點(diǎn)A股房企估值指標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：Wind(截至7月17日收盤)