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7月16日，2020年的夏天進入頭伏。相比北京前幾日的陰雨天，入伏以來天氣燥熱不少，這樣的熱度似乎也順勢激發(fā)起幾大豪宅項目的氣場。

入伏當(dāng)天，懋源·璟璽發(fā)布林岸墅王大師樣板間。在此之前，頤和金茂府正式發(fā)布項目;在此之后，相鄰的融創(chuàng)·香山壹號院則開放了售樓處。據(jù)了解，融創(chuàng)與金茂兩個項目的參考均價均在12萬元以上。沉寂許久、難見“10萬+”的北京豪宅市場，似乎要被“炒熱”。

久違的“10萬+”

7月14日，頤和園外、香山腳下的頤和金茂府項目正式發(fā)布，該項目的銷售人員告訴新地產(chǎn)財經(jīng)，頤和金茂府主力戶型為180平方米、210平方米及245平方米三種，總價2000萬元起，本周六將開放售樓處接待。目前具體單價還未確定，但這名銷售人員給出了12萬元以上的參考均價。

4天后，在與這座金茂府相鄰的另一邊，融創(chuàng)·香山壹號院提前開放了接待中心，該項目主力戶型為160-260平方米的四居室，均價仍然在12萬元以上，銷售人員預(yù)計項目會在8月中下旬開盤。

頤和金茂府與融創(chuàng)·香山壹號院同屬海淀四季青板塊，從該區(qū)域出發(fā)向東直到五環(huán)東北角的朝陽孫河，這里又坐落著去年開盤的懋源·璟璽。7月16日，該項目發(fā)布了最新的林岸墅王大師樣板間，新地產(chǎn)財經(jīng)從銷售人員處獲悉，該房型以780平方米七居室為主，總價約在6000萬元，現(xiàn)已同步于7月份開盤。雖然銷售人員表示懋源·璟璽各房型單價遠未達10萬元，不過以6000萬元總價計算，林岸墅王的單價也有7.69萬元。

而從懋源·璟璽向北京西南部畫一條“對角線”，中海于去年7月在西南三環(huán)摘得的豐臺造甲村地塊也已公布案名為“甲叁號院”，并放出部分效果圖。中海·甲叁號院主力戶型為150-200平方米的三居室、四居室，銷售人員同樣給出了12萬元的參考均價，總價則至少為1600萬元起。

回想那場誕生了2019年北京地王的土拍，中海力壓合生、首開+城建+保利+建工聯(lián)合體和金茂+寶龍+騏驥聯(lián)合體，最終以總價79.4億元拿下造甲村地塊，樓面價約為6.66萬元/平方米。而融創(chuàng)與金茂在海淀四季青拿下的兩地塊樓面價則分別達到7.0069萬元/平方米和7.0027元/平方米。與拿地價相比，如今超12萬元的項目均價或許并不令人驚訝。不過自去年3月17日北京市出臺新一輪樓市調(diào)控政策以來，10萬元以上的樓盤已經(jīng)十分罕見，本次三個豪宅項目集中亮相，仍與此前形成鮮明對比。

豪宅

去年3月17日，北京市出臺新一輪樓市調(diào)控政策，“認房又認貸”、“提高二套房首付比例”等規(guī)定令改善型購房需求減少，也抑制著高改類項目價格的上漲。此后北京市場內(nèi)幾乎不見均價超過10萬元的樓盤，而合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，同一時期的上海和深圳，15-20萬元均價基本已成當(dāng)?shù)睾勒臉顺?。而此后的需求端表現(xiàn)更體現(xiàn)了這一細分市場的熱度。

上海浦東4月中旬開盤的碧云尊邸，均價在11.2萬元/平方米，開盤當(dāng)天售樓處外排起長隊;而深圳蛇口3月首次開盤的灣璽，均價在11萬元/平方米，則上演了三次開盤、三次“日光”的景象。

相比之下，北京市場則較為暗淡。從交易數(shù)據(jù)看，來自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京千萬級豪宅成交量同比下降63.5%，尤其在疫情防控最為嚴格的2月份，成交量僅為個位數(shù)。不過進入4、5月份，北京豪宅市場成交量恢復(fù)上升態(tài)勢，5月更是達到2018年1月以來的單月最高記錄，環(huán)比增長57.8%，同比增長96.4%。

如今駐扎在城區(qū)三個方位的幾大豪宅項目恰好為這一需求提供了選擇空間，再加上城區(qū)東南角的豐臺分鐘寺地塊，在今年5月拍出7.6萬元/平方米的樓面價，未來大概率將豪宅化，因此數(shù)個豪宅項目的入市會否再度炒熱北京豪宅市場?

郭毅認為，相比上海和深圳，北京目前的豪宅價格水平遠遠低于同等級的一線城市，“10萬+”以上的項目并不多見，這主要是因為政府此前管控比較嚴格。“但是近期幾大項目其地價水平都非常高。金茂府、香山壹號院地價約有7萬元，甲叁號院也在6萬元上下，在高地價倒逼之下，這些項目也只有賣到12萬元左右，才能保持合理的品質(zhì)和合理的利潤。”

但這一定價并非炒熱市場，而是新產(chǎn)品補充市場空白之后，可能會引發(fā)購房人群關(guān)注從而帶來新的市場熱度。而市場會否被炒熱終究還要看產(chǎn)品，并非開發(fā)商把價格抬高，購房者就會為此買單。所以郭毅認為開發(fā)商還需在產(chǎn)品品質(zhì)上做加法，從而對標財富人群的生活品質(zhì)和生活方式。

尤其在本次疫情之后，郭毅提到豪宅項目在產(chǎn)品和服務(wù)上可做的升級還有很多。雖然高財富值人群在家庭狀況和生活需求等方面有很大差別，也不存在某一項目可滿足所有客戶需求的情況，但若能滿足這部分人群最主流的需求便已能為自身博得更多關(guān)注。“比如面積更大，比如多一間房，再比如面寬尺度更大或者套房設(shè)計更多，甚至是更創(chuàng)新的外立面，這些都是產(chǎn)品層面可做的創(chuàng)新，而在服務(wù)層面，項目物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)和內(nèi)容，以及在此之上有沒有更好的擴容空間，都是豪宅客群關(guān)注的方向。”

同時郭毅還認為此前上海、深圳出現(xiàn)的豪宅搶購奇觀并不意味著這個細分市場的升溫，而是整個經(jīng)濟環(huán)境存在不確定性的情況下，財富人群作出了更保守的理財選擇。她提到這部分人群獲取資金的成本相對比較低、較容易，但投資到實體產(chǎn)業(yè)可能會存在一定風(fēng)險，而一線城市核心地段的豪宅產(chǎn)品因具備稀缺性及一定升值空間，更能實現(xiàn)財富人群資產(chǎn)保值增值的訴求，所以在經(jīng)濟環(huán)境不十分理想的情況下，豪宅市場反而會出現(xiàn)“異軍突起”的情況。

而當(dāng)外部環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)，財富人群的資金又可能會流向更多領(lǐng)域。

此外，因為豪宅相對剛需、剛改型購房需求，地域性更模糊，因此遠在深圳的豪宅項目在最新調(diào)控政策下形成的價格利好，又或會對北京豪宅造成沖擊。不過郭毅認為，當(dāng)前深圳房價已經(jīng)處于相對高位，相比之下，北京的性價比更高，而限購政策又進一步抬高了購房門檻，購房者想在深圳置業(yè)并不容易，因此未來財富人群的關(guān)注點或?qū)⒅匦戮劢褂诒本?/p>