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種種跡象表明，持續(xù)多日的泰禾集團(tuán)“引進(jìn)戰(zhàn)略投資者”工作，即將進(jìn)入尾聲。近期市場(chǎng)盛傳的萬科，有可能成為泰禾的新股東。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，早在今年5月初，泰禾與萬科就已展開接觸，并表示出合作意愿。此后，雖有其他公司介入泰禾“引戰(zhàn)”工作，但雙方始終保持著溝通。截至目前，雙方已在深圳、北京兩地有過多輪磋商，談判進(jìn)展總體順利，對(duì)泰禾項(xiàng)目層面的盤點(diǎn)也已進(jìn)行多輪。

有市場(chǎng)人士表示，雖然仍存變數(shù)，但目前來看，萬科是眾多參與者中，最接近與泰禾達(dá)成合作的企業(yè)。

截至目前，兩家公司均未對(duì)此做出公開回應(yīng)。但根據(jù)最新的公告，泰禾于近期首次出現(xiàn)債券違約，似乎凸顯出“引戰(zhàn)”工作的迫切。截至7月7日，公司已到期未付的債務(wù)270.65億元。泰禾于2020年內(nèi)到期債務(wù)總規(guī)模為555.11億元。

新股東的入主，已經(jīng)刻不容緩。

曲折“引戰(zhàn)”史

泰禾是在今年5月宣布引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的。5月13日晚間，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司控股股東泰禾投資正在籌劃公司引入戰(zhàn)略投資者，相關(guān)交易可能導(dǎo)致公司控制權(quán)變更。

這一消息如同重磅炸彈，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。但若梳理過往，泰禾此舉有跡可循。

由于戰(zhàn)略錯(cuò)判，泰禾曾在2017年獲取一批高價(jià)地，但樓市在2018年進(jìn)入深度調(diào)整期，加之部分項(xiàng)目拆遷不順暢，泰禾銷售受挫，資金問題逐漸浮出水面。

為回籠資金，從2018年末到2019年，泰禾集團(tuán)陸續(xù)出售十多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，總回款超過百億。

2019年，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率243.76%，下降約140個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)負(fù)債率84.88%，下降約2個(gè)百分點(diǎn)。但在業(yè)內(nèi)，泰禾的負(fù)債率仍然越過了安全“紅線”，且總負(fù)債規(guī)模仍然高達(dá)1900億元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，早在2019年，某頭部房企就曾與泰禾接觸，并探討入主的可能性。但由于泰禾集團(tuán)董事長黃其森并不想放棄控制權(quán)，雙方協(xié)商未果。

泰禾集團(tuán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單。截至今年第一季度，黃其森控制的泰禾投資持股48.97%，是公司第一大股東。黃其森夫人葉荔持股12.05%，黃其森妹妹黃敏持股1.52%。三者為一致行動(dòng)人關(guān)系，共持有泰禾集團(tuán)62.54%的股份。因此，黃其森在泰禾有絕對(duì)話語權(quán)。

進(jìn)入2020年，因新冠肺炎疫情影響到銷售工作，泰禾在一季度的營收規(guī)模僅為4.79億元，歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。4月和5月，因兩筆貸款逾期，黃其森兩次被列為失信被執(zhí)行人。

這也令黃其森下決心放手。近幾個(gè)月來，有多家企業(yè)曾介入到泰禾的“引戰(zhàn)”中。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，在福建省有關(guān)方面的斡旋下，廈門國貿(mào)一度成為最接近泰禾的戰(zhàn)投伙伴。去年廈門國貿(mào)的營收規(guī)模超過2000億，主營業(yè)務(wù)包含房地產(chǎn)，與泰禾有業(yè)務(wù)上的契合度。但因忌憚?dòng)谔┖听嫶蟮膫鶆?wù)規(guī)模，這家世界500強(qiáng)企業(yè)最終選擇放棄。

廈門建發(fā)、中鐵建、保利等企業(yè)也與泰禾有過接觸，但最終協(xié)商未果。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，雖然看中泰禾的產(chǎn)品力和區(qū)域布局，但泰禾的債務(wù)規(guī)模過于龐大，資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)不佳，成為這些企業(yè)放棄的重要原因。另一方面，上述“國字頭”企業(yè)也存在決策周期過長的問題，無法滿足泰禾對(duì)合作者的迫切要求。

另外，也有不少企業(yè)試圖尋求項(xiàng)目層面的收購，但這并不符合泰禾現(xiàn)階段的策略。

相比之下，萬科是最晚被曝出的洽談?wù)摺?jù)記者了解，雙方的談判雖然也存在小的磕絆，但總體較為順利。且從泰禾管理層的態(tài)度來看，似乎也頗為屬意萬科。

雖然泰禾在7月7日的公告中聲稱，本次引入戰(zhàn)略投資者尚處于籌劃階段，“能否簽署尚存在不確定性”，但綜合各方信息來看，萬科是眾多參與者中，目前最接近與泰禾達(dá)成合作的企業(yè)。

債務(wù)壓力或成催化劑

近幾日，泰禾出現(xiàn)債務(wù)違約，似乎凸顯了“引戰(zhàn)”工作的迫切性。

7月6日，上海清算所公告泰禾集團(tuán)中期票據(jù)“17泰禾MTN001”違約。該項(xiàng)債券于2017年7月5日發(fā)行，額度為15億元，年利率7.5%，期限3年。同時(shí)，違約觸發(fā)交叉保護(hù)條款，導(dǎo)致另一應(yīng)于9月19日到期的債券“17泰禾MTN002”需要提前兌付。這兩筆債券的本息合計(jì)超過37億元。

這是泰禾首次出現(xiàn)債券違約。對(duì)于違約原因，泰禾集團(tuán)方面表示，“受地產(chǎn)整體環(huán)境下行、新冠肺炎疫情等疊加因素等影響，公司現(xiàn)有項(xiàng)目去化率短期內(nèi)有所下降，銷售預(yù)期存在波動(dòng);同時(shí)，由于公司自身債務(wù)規(guī)模龐大、融資成本高企、債務(wù)集中到付等問題使得公司短期流動(dòng)性出現(xiàn)困難。公司經(jīng)多方努力籌資，仍未能完成17泰禾MTN001的按時(shí)兌付。”

受此影響，7月3日和7月6日，東方金誠國際信用評(píng)級(jí)公司連續(xù)兩次下調(diào)泰禾的信用評(píng)級(jí)。泰禾集團(tuán)的主體信用等級(jí)已從AA-下調(diào)至C，“16泰禾02”“16泰禾03”兩筆債券的信用等級(jí)也被下調(diào)至C。

泰禾于7月7日對(duì)2019年年報(bào)問詢函的回復(fù)，還披露了另一組數(shù)據(jù)。截至7月7日，公司已到期未付的債務(wù)270.65億元。泰禾于2020年內(nèi)到期債務(wù)總規(guī)模為555.11億元。

一位熟悉泰禾的分析人士認(rèn)為，這些壓力會(huì)迫使引戰(zhàn)工作早日落定。一方面，債務(wù)壓力不斷凸顯，泰禾急需資金支持;另一方面，隨著疫情得到控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)正快速復(fù)蘇，股權(quán)層面的變動(dòng)需盡快落定，才有助于公司穩(wěn)定軍心，并利用新的資金，迅速撬動(dòng)存量資源。

年報(bào)顯示，截至2019年底，泰禾的土儲(chǔ)達(dá)到3270.14萬平方米，可售貨值約4000億元。

前述分析人士認(rèn)為，對(duì)任何一家有規(guī)模訴求的房企來說，這筆資產(chǎn)都是不小的誘惑。但蜜糖還是砒霜，將在很大程度上取決于“白武士”的能力和意愿，目前來看，有能力拿下泰禾的企業(yè)并不多，這也令此次引戰(zhàn)工作變得簡(jiǎn)單。情勢(shì)迫切，中國房地產(chǎn)史上最大的一宗并購案能否在近期發(fā)生，將很快見分曉。