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近來(lái)，天河智慧城及周邊板塊土地交投氛圍不減。今年3月，廣州城投以底價(jià)44.39億元競(jìng)得廣州天河智慧城地塊，為該區(qū)的一手住宅供應(yīng)再添新“貨源”。去年，部分競(jìng)得的地塊也“搖身一變”，紛紛加快項(xiàng)目入市節(jié)奏，其中不乏為剛需客群量身打造的產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士表示，天河一手樓“上車(chē)”門(mén)檻日漸抬高，但不排除項(xiàng)目采用“低開(kāi)高走”的策略，購(gòu)房群體可考慮把握回流天河置業(yè)的機(jī)會(huì)。

A

個(gè)別樓盤(pán)非理性漲價(jià) 開(kāi)盤(pán)四年去化不足五成

(資料圖片僅供參考)

天河購(gòu)房門(mén)檻頗高，且以大戶型居多。近日，記者走訪天河智慧城及周邊多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)100㎡以下的產(chǎn)品尚有余量，但以2019年推出的舊盤(pán)為主。位于天河區(qū)軟件路的天河云商匯，目前在售43㎡、56㎡兩種復(fù)式公寓，“這里的房子太小了，大多都是用來(lái)出租的?！碑?dāng)記者以意向置業(yè)者的身份向多位業(yè)主和物業(yè)詢問(wèn)時(shí)，一名物業(yè)人員直接建議換其他的樓盤(pán)。

“在周邊地塊的拉動(dòng)下，我們?nèi)ツ陱木鶅r(jià)5.4萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在漲到‘6字頭’甚至是‘7字頭’?！蓖瑯邮翘旌由儆袚碛行粜偷脑谑垌?xiàng)目——慧源山莊，目前在售戶型為77㎡兩房、106-129㎡三房?jī)尚l(wèi)、170㎡四房三衛(wèi)。不過(guò)，看似漲價(jià)底氣十足的慧源山莊，在面對(duì)市場(chǎng)時(shí)并非想象中的從容。工作日下午5時(shí)左右，在與銷(xiāo)售人員交談的20分鐘內(nèi)，前來(lái)咨詢的置業(yè)者寥寥。該銷(xiāo)售人員坦言，只有周末人氣會(huì)多一點(diǎn)。自2019年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，樓盤(pán)表現(xiàn)一直中規(guī)中矩，項(xiàng)目去化率不足五成。

從項(xiàng)目周邊來(lái)看，天河云商匯、慧源山莊等項(xiàng)目雖然依托天河智慧城板塊優(yōu)勢(shì)，但周邊建筑規(guī)劃混亂、大型商超較少、交通不便、道路狹窄等短板，都在一定程度上“勸退”部分置業(yè)者。

合富輝煌廣州公司市場(chǎng)首席分析師馮佩云告訴記者，相較天河智慧城板塊其他樓盤(pán)，天河云商匯是商業(yè)性質(zhì)的公寓，實(shí)際上沒(méi)有可比性。而慧源山莊在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)中則沒(méi)有太多突圍優(yōu)勢(shì)?！霸摌潜P(pán)2019年初上市時(shí)，同期在售項(xiàng)目有蘭亭盛薈、珠江花城等，其入市定價(jià)過(guò)高導(dǎo)致銷(xiāo)售不理想。歷時(shí)四年多后，同期在售的珠江花城，已經(jīng)是一個(gè)成熟的市區(qū)超級(jí)大盤(pán)，而且售價(jià)與慧源山莊沒(méi)有明顯差距。”

B

小戶型供應(yīng)呈下降趨勢(shì) 住房需求外溢明顯

從整體來(lái)看，目前天河智慧城是天河一手住宅供應(yīng)主力。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度天河智慧城可售套數(shù)約為1800套，占全區(qū)總可售套數(shù)的55%；總價(jià)對(duì)應(yīng)客戶層次以剛改及改善為主；該片區(qū)成交套數(shù)占全區(qū)的比例超過(guò)75%。

天河區(qū)3月網(wǎng)簽量2.21萬(wàn)平方米，網(wǎng)簽量為近半年新高。但實(shí)際市場(chǎng)來(lái)看，片區(qū)內(nèi)總價(jià)800萬(wàn)元以下單位供貨銳減，持續(xù)制約成交速度。其中，城投珠江天河壹品73平方米小戶型售罄，總價(jià)800萬(wàn)元以下的貨量不足。受此影響，主力項(xiàng)目成交有所放緩，各盤(pán)周均成交15-25套，較2月回落兩三成。

另外，位于天河智慧城的熱盤(pán)保利天匯，日前也擠進(jìn)了改善市場(chǎng)行列中。其4月加推的12、13棟產(chǎn)品，戶型為建面116-187平方米四房，在售均價(jià)為6.5萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平方米。

馮佩云表示，目前天河90平方米以下的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)較為明顯的下降趨勢(shì)。由于土地價(jià)格制約，一手樓“上車(chē)”門(mén)檻越來(lái)越高，未來(lái)該區(qū)的一手住宅供應(yīng)將是“千萬(wàn)級(jí)”?！爱?dāng)前天河起步價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米、總價(jià)門(mén)檻500萬(wàn)元起，這個(gè)價(jià)格對(duì)于大部分首次置業(yè)的剛需客戶來(lái)講，門(mén)檻太高，天河剛需外溢非常明顯。”

根據(jù)廣州天河發(fā)布的信息顯示，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，天河智慧城目前已經(jīng)聚集了2200余家科技類(lèi)的企業(yè)，形成較大的人口虹吸力。

“與之而來(lái)的是，衍生的居住需求?！?克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向記者指出，在以往新房供應(yīng)不多、未能形成板塊聚集效應(yīng)的情況下，普通租房需求更多的是為周邊城中村和早年開(kāi)發(fā)的公寓樓盤(pán)消化，購(gòu)房需求則分散到周邊車(chē)陂、奧體以及房?jī)r(jià)更低的蘿崗科學(xué)城一帶，特別是地鐵21號(hào)線開(kāi)通之后，智慧城跟東部的公共交通便利度進(jìn)一步提升，住房需求的外溢更加明顯。

C

“部分項(xiàng)目或以更低 總價(jià)打動(dòng)目標(biāo)客群”

與此同時(shí)，天河智慧城周邊加快住宅供應(yīng)節(jié)奏。去年10月，廣州第三批集中供地拍賣(mài)。久未有宅地出讓的天河區(qū)一口氣拿出兩宗宅地。其中，中建四局、廣州市天河投資管理有限公司、廣州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司聯(lián)合拿下的天河育新街南側(cè)地塊，現(xiàn)今定名為“中建天河精誠(chéng)壹號(hào)”，計(jì)劃在本月開(kāi)放展廳。該項(xiàng)目占地面積約3.3萬(wàn)平方米，主打低密和生態(tài)景觀，整體容積率為2.5，定位為剛改戶型，包括建面約78-140㎡三至四房。

另一宗宅地——天河區(qū)廣園快速以北、珠吉路以東地塊（原瀝青攪拌廠地塊），與執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)僅一路之隔，周邊擁有奧體東小學(xué)、均和小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。最終該地塊被湖北聯(lián)投競(jìng)得。據(jù)悉，該項(xiàng)目從拿地到批復(fù)建筑工程設(shè)計(jì)方案用時(shí)僅11周，其案名確定為“聯(lián)投·文津府”，預(yù)計(jì)5月推出。項(xiàng)目主打改善型產(chǎn)品，包括108-200平方米戶型，吹風(fēng)價(jià)7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米。

肖文曉認(rèn)為，隨著近期智慧城周邊的宅地供應(yīng)開(kāi)始增多，新樓盤(pán)的出現(xiàn)給了智慧城工作人口更多就近居住的選擇機(jī)會(huì)，地緣性需求也成為了這些樓盤(pán)主打的目標(biāo)客群。而考慮到與珠江新城、金融城的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)以及板塊人群的購(gòu)買(mǎi)力基礎(chǔ)，也有部分樓盤(pán)在產(chǎn)品定位上主打剛需、剛改的概念，希望通過(guò)更實(shí)用的戶型設(shè)計(jì)、更低的總價(jià)門(mén)檻去打動(dòng)目標(biāo)購(gòu)房者。

馮佩云同樣認(rèn)為，去年及今年一季度天河新拍的地塊，雖然大多以底價(jià)成交，但算上配建等成本，其實(shí)地價(jià)已經(jīng)不便宜，預(yù)計(jì)這些新盤(pán)的售價(jià)不會(huì)低，但不排除項(xiàng)目采用“低開(kāi)高走”的策略?！叭绻_實(shí)有這種操作，對(duì)于購(gòu)房客戶來(lái)說(shuō)，可以考慮把握回流天河置業(yè)的機(jī)會(huì)?！?/p>

一周資訊

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番禺迎賓路地塊

溢價(jià)15%封頂搖號(hào)成交

4月13日，廣州土拍兩宗地塊成功出讓?zhuān)偝山活~約44.82億元。其中，廣東建工聯(lián)合體以底價(jià)21.59億萬(wàn)元摘得荔灣區(qū)橋梓大街南側(cè)AF010645地塊，成交樓面價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米。

另一宗地塊——番禺區(qū)迎賓路BA0603009地塊經(jīng)過(guò)17輪報(bào)價(jià)，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，總成交價(jià)23.23億元，折合樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%，最終由南通亞倫搖號(hào)獲得該地塊。據(jù)了解，該地塊位于番禺區(qū)迎賓路與朝陽(yáng)東路交會(huì)處，出讓面積32153.9平方米，為住宅地，容積率3，建筑面積96461.7平方米，起價(jià)202003萬(wàn)元。

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融創(chuàng)中國(guó)昨日復(fù)牌

4月12日晚間，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，復(fù)牌指引已滿足，將在4月13日上午9時(shí)起于港交所恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期各類(lèi)房企經(jīng)營(yíng)狀況差異非常大，部分退市部分復(fù)牌，說(shuō)明行業(yè)調(diào)整過(guò)程中不同企業(yè)有不同的發(fā)展前景。但類(lèi)似復(fù)牌的消息增多，亦代表了行業(yè)趨于健康的導(dǎo)向。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有36家房企債務(wù)違約，仍有14家在港上市公司處于停牌狀態(tài)。

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中洲控股2022年

歸母凈利潤(rùn)同比下降61.32%

4月11日晚間，房企中洲控股（000042）發(fā)布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.83億元，同比下降18.36%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7966.3萬(wàn)元，同比下降61.32%，降幅較去年同期擴(kuò)大。報(bào)告期內(nèi)，總資產(chǎn)出現(xiàn)11.47%的下滑，由414.38億元下滑至366.87億元。

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房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷

較長(zhǎng)的調(diào)整和恢復(fù)周期

“中國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)65.22%，接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，已進(jìn)入緩慢發(fā)展的階段。缺乏人口、城鎮(zhèn)化等基本面的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和恢復(fù)的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。”4月11日，中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司和社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)投資發(fā)展報(bào)告（2023）》，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展作出預(yù)測(cè)。

對(duì)于2023年市場(chǎng)的發(fā)展，報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)調(diào)控政策將邊際放松，小規(guī)模刺激會(huì)繼續(xù)推進(jìn)、小步快走。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，整體需求有望從二季度開(kāi)始觸底反彈，然后逐步趨穩(wěn)，不過(guò)，改善幅度還需觀察后續(xù)政策力度。