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1月31日，東方證券發(fā)布一篇房地產(chǎn)行業(yè)的研究報(bào)告，報(bào)告指出，結(jié)合國際經(jīng)驗(yàn)看公募REITs的估值和機(jī)會。

【資料圖】

報(bào)告具體內(nèi)容如下：

REITs是對不動產(chǎn)的收益權(quán)進(jìn)行交易，我國公募REITs試點(diǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，全球REITs市值正在快速擴(kuò)張。從全球范圍來看，REITs在不同市場展現(xiàn)出不盡相同的收益風(fēng)險(xiǎn)特征，資本利得與分紅收益比例較股票均衡長期收益表現(xiàn)較中短期更好。

對不同市場進(jìn)行估值比較分析，REITs形式上市估值優(yōu)于上市公司形式，境外市場投資者對中國內(nèi)地資產(chǎn)收益率要求更高。國際市場REITs市值正在快速擴(kuò)張，底層資產(chǎn)類型豐富。我們通過選取香港、新加坡、美國等市場上市的持有型物業(yè)上市公司及REITs，進(jìn)行估值比較分析后得到如下結(jié)論：（1）對于資產(chǎn)持有人而言REITs形式上市估值優(yōu)于上市公司形式；（2）國際市場不同類型資產(chǎn)REITs收益率要求差異較大，境外投資者對中國內(nèi)地資產(chǎn)收益率要求較平均更高，公募REITs將為內(nèi)地資產(chǎn)提供更優(yōu)上市渠道；（3）2000年以來美國權(quán)益型REITs估值呈整體上升趨勢，估值中樞在15-20倍P/FFO之間，住宅、基礎(chǔ)設(shè)施、工業(yè)、倉儲類型REITs的估值高于平均。

我國公募REITs整體估值較國際市場更高，以資本利得為主的收益表現(xiàn)優(yōu)秀。公募REITs底層資產(chǎn)具有成熟的經(jīng)營模式和市場化運(yùn)營能力，首批上市產(chǎn)品預(yù)測可供分配金額的實(shí)現(xiàn)度較高。經(jīng)營權(quán)類REITs由于剩余期限不同，分派率差異較大，內(nèi)部收益率是衡量其收益水平更合理的指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)類REITs截至2022年底市價(jià)較凈資產(chǎn)平均溢價(jià)31.2%，平均股息率為2.4%，均優(yōu)于國際市場可比類型REITs。以股價(jià)/可供分配金額觀測產(chǎn)權(quán)類REITs的估值變化，其上市以來估值倍數(shù)迅速提升，22年維持在30-35倍的較高水平。高估值推動上市REITs價(jià)格上漲，已上市產(chǎn)品截至2022年底價(jià)格漲幅的算術(shù)平均值為15.1%，資本利得占據(jù)REITs全收益的90%。

新發(fā)REITs的認(rèn)購熱度持續(xù)提升，機(jī)構(gòu)投資者占主導(dǎo)地位。

公募REITs常態(tài)化發(fā)行主線確立，首批項(xiàng)目擴(kuò)募進(jìn)入實(shí)施階段，底層資產(chǎn)有望繼續(xù)擴(kuò)圍。我國基礎(chǔ)設(shè)施投資存量規(guī)模較大，與美國市場相比REITs發(fā)展尚處于起步階段，發(fā)展空間廣闊。REITs后續(xù)發(fā)展的三條線索：（1）在常態(tài)化發(fā)行的政策推動下，REITs上新速度加快；（2）首批項(xiàng)目擴(kuò)募進(jìn)入實(shí)施階段，擴(kuò)募后基金收益水平提升；（3）政策釋放積極信號，底層資產(chǎn)類型有望繼續(xù)擴(kuò)圍。

REITs價(jià)值體現(xiàn)為持續(xù)運(yùn)營過程中通過底層資產(chǎn)賺取現(xiàn)金流的能力，看好底層資產(chǎn)收益穩(wěn)定、管理團(tuán)隊(duì)運(yùn)營成熟的REITs長期內(nèi)贏得優(yōu)秀的收益表現(xiàn)，同時(shí)關(guān)聯(lián)方存量資產(chǎn)豐富且優(yōu)質(zhì)的REITs有望通過擴(kuò)募提升投資價(jià)值。公募REITs的高估值或與較強(qiáng)股性相關(guān)，原因在于產(chǎn)權(quán)類REITs能夠受益于底層資產(chǎn)增值獲得超額投資收益，需注意增值收益的實(shí)現(xiàn)應(yīng)取決于底層資產(chǎn)的質(zhì)量和管理運(yùn)營的能力。從已有REITs的擴(kuò)募情況來看，新購入資產(chǎn)能夠提升基金整體收益率，為原份額持有人創(chuàng)造價(jià)值，同時(shí)為管理團(tuán)隊(duì)提供正向激勵，看好潛在擴(kuò)募資產(chǎn)豐富的存量REITs。

公募REITs打通了不同業(yè)態(tài)不動產(chǎn)的投融管退全過程，利好不動產(chǎn)企業(yè)盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。對于運(yùn)營成熟、提升潛力中等的不動產(chǎn)資產(chǎn)，REITs提供了優(yōu)質(zhì)出表通道，有助于企業(yè)釋放資金占用壓力。發(fā)行人通常作為REITs資產(chǎn)的運(yùn)營方，通過長時(shí)間運(yùn)營穩(wěn)步提升底層資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而提升REITs價(jià)格，形成管理團(tuán)隊(duì)在資本市場的信用，放大企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)勢。短期內(nèi)REITs市場資金流向物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保租房等泛基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，中長期來看底層資產(chǎn)或向市場化長租房和商業(yè)不動產(chǎn)等擴(kuò)容，存量資產(chǎn)豐富、質(zhì)素較高、管理能力優(yōu)異的房地產(chǎn)企業(yè)有望進(jìn)一步分享REITs發(fā)展紅利。

風(fēng)險(xiǎn)提示

現(xiàn)金流分派率不及預(yù)期。整體估值波動風(fēng)險(xiǎn)。擴(kuò)募存在不確定性。

聲明：本文引用第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告信息源，并不保證數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，數(shù)據(jù)僅供參考，據(jù)此交易，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。