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2021年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷完善升級，從“過熱”到“冷靜”，房地產(chǎn)市場逐漸步入“良性循環(huán)”。反映在銷量上，上半年土地市場成交火熱，樓市高溫不退;下半年，全國樓市成交急劇降溫，房企投資熱情驟減。年末，政策調(diào)控偏糾，房企信貸逐步回溫。

政策篇：調(diào)控風(fēng)向未變，以“穩(wěn)”為主基調(diào)

2021年全年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從深度調(diào)控到維穩(wěn)的一系列政策轉(zhuǎn)變升級。上半年，在一月份正式實施的“三條紅線”可謂劃分了一個房地產(chǎn)高杠桿進行擴張時代的終結(jié)。

中央層面，始終堅持“房住不炒”的定位，大力發(fā)展保障性租賃住房政策;頻繁釋放維穩(wěn)信號，多方面穩(wěn)定供需兩端市場預(yù)期;同時大力發(fā)展保障性租賃住房政策，以及積極推進新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

如繼“三條紅線”之后，“房地產(chǎn)貸款集中度管理”、“土地供應(yīng)兩集中”、“房地產(chǎn)稅改革試點”等政策的出臺，將供需兩端雙向約束。

地方層面，多地“因城施策”，密集出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控管理政策，在踐行“房住不炒”的同時，更為行業(yè)發(fā)展指引方向。

如一二線城市深度整治“學(xué)區(qū)房”炒作、在多個熱點城市嚴(yán)防經(jīng)營貸資金違規(guī)流入、以深圳為首帶動多城市建立二手房成交參考價格發(fā)布機制、非熱點城市頒布限跌令等政策，進一步確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

進入下半年，監(jiān)管調(diào)控趨嚴(yán)，房企銷售及融資承壓。在全國商品房價格回調(diào)，房企拿地融資減弱的趨勢下，政策逐漸轉(zhuǎn)為適度調(diào)節(jié)信貸端，市場信心也隨之回升。

房企篇：逾八成未達年度目標(biāo)，拿地態(tài)度審慎

2021年全年房企整體銷售不容樂觀。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，百強房企累計銷售總額同比降低3.5%，屬2011年來首次下滑。其中，近四成百強房企累計業(yè)績同比降低，數(shù)量較2020年有明顯提升。

數(shù)據(jù)還顯示，TOP50、TOP100和TOP200房企的銷售門檻也都有所下降，分別降至570.6億元、200.3億元和55.1億元。在排名前五的房企中，碧桂園、萬科和中國恒大的全年銷售額均錄得下滑，中國恒大下降了36%，降幅最大;萬科、碧桂園分別下降了11%和4%。

在行業(yè)銷售規(guī)模整體下滑的態(tài)勢下，房企目標(biāo)完成度也明顯低于去年，大部分房企沒有完成年度目標(biāo)。

克而瑞報告顯示，2021年，規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至2021年12月末有超80%房企未完成全年業(yè)績目標(biāo)。

中指研究院報告同樣顯示，從公布年度銷售目標(biāo)的32家代表房企來看，2021年房企銷售目標(biāo)完成率總體明顯低于2020年，完成率均值為90.1%。

這其中，恒大的目標(biāo)完成率最低，只有61.5%;其次為首創(chuàng)置業(yè)，目標(biāo)完成率為68.3%;萬科、金科、當(dāng)代置業(yè)、花樣年四家房企的目標(biāo)完成率低于80%;碧桂園、世貿(mào)、陽光城、奧園、中駿、弘陽地產(chǎn)、時代中國、銀城國際的目標(biāo)完成率低于90%。

房地產(chǎn)年度銷售目標(biāo)完成度低于往年水平反應(yīng)出市場行情短暫的不樂觀?，F(xiàn)象背后主要源于行政性調(diào)控政策和房企暴雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點工作推進等因素，購房者的合理住房需求釋放受到抑制，觀望情緒加重。

此外，回顧全年，在三道紅線和供地兩集中背景下，房企整體拿地?zé)崆橐膊桓摺?/p>

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，TOP100企業(yè)拿地總額2.54萬億元，同比下降21.5%，門檻值為72億元，與去年同期85億元相比下降13億元。TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為45.1%，與去年同期相比下降8.9個百分點。

與拿地?zé)崆橄陆低厔莸倪€有房企的拿地銷售比，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值為24.0%，較去年同期下降9個百分點。分陣營來看，三個陣營企業(yè)拿地銷售比均有所下降，其中，11-30企業(yè)的降幅最大，降低14.6個百分點。

投資篇：收并購潮持續(xù)涌動，行業(yè)集中度進一步提升

從歷年拿地銷售比變化來看，也足以顯示今年房企投資的謹(jǐn)慎程度。行業(yè)震蕩的背后，兼并重組、大魚吃小魚劇情不斷上演。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年，大型頭部房企包括龍湖集團、碧桂園、萬科、世茂等均在年內(nèi)完成多起收并購事件。

如2021年7月，萬科在接連接盤藍(lán)光天府黑鉆項目100%股權(quán)、石家莊項目之后，接手華夏幸福位于南京江寧的孔雀城上元府項目;遠(yuǎn)洋集團于7月18日斥資40億收購紅星地產(chǎn)70%股權(quán);恒大集團于1月29日收購寧波亞太酒店100%股權(quán)，交易代價15億元等等。

而除了房企自身收并購，在“三條紅線”限制下，資金情況較好的房企還分拆旗下物業(yè)加速收并購擴張的步伐。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究披露，物管行業(yè)2021年收并購事件涉及金額高達382億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過過去幾年。收并購模式如火如荼，強者恒強的趨勢愈加明顯。

以曾提出2021年千億營收目標(biāo)的行業(yè)老大哥碧桂園服務(wù)為例，其在年內(nèi)進行了多次增發(fā)配股融得了大量資金，然后接連大手筆收購。

2021年3月，碧桂園服務(wù)以49.64億元收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)71.17%股權(quán);9月以近100億元收購富良環(huán)球100%股，33億收購彩生活物業(yè)100%股權(quán)，同時碧桂園近100億人民幣(下同)投資萬達商管。

碧桂園服務(wù)首席財務(wù)官兼聯(lián)席公司秘書黃鵬曾在2021年半年報業(yè)績會上表示，公司計劃拿出20億元左右的資金去投資一些擬上市的優(yōu)秀的腰部物管公司。他介紹，在財務(wù)投資穩(wěn)健的前提下，公司對于上市物企的投資要能夠驅(qū)動業(yè)務(wù)合作，還能夠在未來并購上占據(jù)先機。

融資篇：融資量五年來首次負(fù)增長，房企違約頻現(xiàn)

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年100家典型房企的融資量為1.29萬億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時達到五年來最低點。

融資結(jié)構(gòu)上看，2021年境內(nèi)債券融資及境外債券融資均成下降趨勢。融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達到49%?？硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計，2021 年房企境內(nèi)債權(quán)融資同比下降30%到6351億元;境外債權(quán)融資量3409億元，同比下降27%。

值得注意的是，房企融資受限的同時，房企償債也一直處于承壓狀態(tài)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模為1.28萬億元，同比增長45.79%，歷史性突破萬億元，償債壓力攀升。

此外，預(yù)期2022年251家房企需要償還到期債務(wù)約9603億元，其中22家房企到期債務(wù)超過100億元人民幣，房企的整體償債壓力保持規(guī)模高位。

2021年在融資受限和銷售下行的情況下，房企普遍陷入流動性困境。

尤其2021年前三季度，房企債務(wù)違約事件此起彼伏，具體來看，龍頭房企包括中國恒大、中國奧園、佳兆業(yè)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、中國泛海、北大資源、陽光100等均榜上有名。

基于此，海外評級機構(gòu)頻頻下調(diào)部分房企的評級。

直至2021年第四季度，多家房企到期債務(wù)獲得展期，債務(wù)問題得到一定緩解，得以提高房地產(chǎn)行業(yè)的流動性。如中國奧園、花樣年、陽光城等房企等接連展期，展期房企部分已違約、部分還在實質(zhì)性違約邊緣徘徊。

但值得注意的是，國泰君安在研究報告中指出，2022年是房企海外債到期的主要年份，四個季度到期額分別為983.3億元、983.9億元、852.6億元和740.4億元，上半年是到期高峰，房企境內(nèi)債到期高峰也在2022年上半年。部分房企今年新發(fā)規(guī)模相對有限，且新發(fā)債券主要以美元債為主，目前美元債融資受限，或面臨一定融資及到期壓力。

上市篇：房地產(chǎn)、物管上市遇冷，投資熱度低迷

在房企融資端收緊的大環(huán)境下，除了借款、發(fā)債等融資渠道，2021年也有不少房企及旗下物業(yè)板塊踏上港股IPO之路。

與2020年相比，2021年赴港上市熱度不減。不過Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，獲得成功香港上市的房企及物管公司合計僅有11家。進一步細(xì)分行業(yè)發(fā)現(xiàn)，2021年全年新上市的房企僅有三巽集團一家，余下10家均為物企。

上市遇冷的背后，或與2021年下半年物企上市獲批節(jié)奏放緩及新股上市破發(fā)潮存在關(guān)系。

2021年8月至12月，成功上市的僅有德商產(chǎn)投服務(wù)和京城佳業(yè)兩家，而截至當(dāng)年1月至7月底，共有9家企業(yè)上市。在已上市的物企中，投資熱度亦極其低迷，上市首日，股價破發(fā)的就高達4家。

或受此影響，11月份通過港交所聆訊的中南服務(wù)和祥生活服務(wù)，也延緩招股。祥生活服務(wù)回應(yīng)表示：“基于對近期市場動態(tài)的持續(xù)關(guān)注，經(jīng)公司管理層綜合考量，決策暫緩發(fā)行流程，并自主選擇發(fā)行窗口。”

可預(yù)見的是，由于2022年港交所對上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)將正式施行，規(guī)模較小的房企旗下物管的上市將會越發(fā)艱難。

展望

展望2022年樓市，預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)局部放松，新房市場也將逐步回暖，不過短期來看，易居研究院副院長楊紅旭表示，政策的局部放松對市場的刺激力度不足，且市場底明顯滯后于政策底。

克而瑞研究中心認(rèn)為，房企謹(jǐn)慎投資預(yù)期難以大幅扭轉(zhuǎn)，投資結(jié)構(gòu)性回暖是大概率事件。2021年末出臺的降準(zhǔn)、穩(wěn)健財政政策等組合拳雖然對房企融資而言是積極信號，但體現(xiàn)在投資上仍需3-6個月的修復(fù)期。

對于房企來說，2022年行業(yè)降杠桿主基調(diào)不變，精細(xì)化運營、管理的能力將成為未來房企比拼的著力點。

綜合來看，大多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計2022年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“前低后高”的走勢，隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進而走向良性循環(huán)。(文/倪若宇)