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在旭輝豐祿純真中心的售樓部，一幫房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推介出售項(xiàng)目的商鋪，成功簽約后，房產(chǎn)中介公司收取了客戶數(shù)十萬乃至上百萬元的“服務(wù)費(fèi)”。商鋪賣掉了，開發(fā)商卻聲稱不認(rèn)識這些經(jīng)紀(jì)人，對收取客戶的“服務(wù)費(fèi)”也不知情。

近日，中新經(jīng)緯記者收到上海松江區(qū)旭輝豐祿純真中心部分商鋪業(yè)主的投訴，他們購置商鋪實(shí)際支付總價(jià)款與開發(fā)商開具的房款發(fā)票不一致，懷疑部分房款以“服務(wù)費(fèi)”的名義流向了一家房產(chǎn)中介公司。有業(yè)主稱，有數(shù)十戶商鋪業(yè)主牽涉其中。

部分房款變成“服務(wù)費(fèi)”

旭輝豐祿純真中心項(xiàng)目由上海豐旭置業(yè)有限公司(以下簡稱“豐旭置業(yè)”)開發(fā)，工商信息顯示，后者由旭輝集團(tuán)股份有限公司、上海豐祿置業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“豐祿置業(yè)”)、上海繁欣投資管理有限公司三家公司分別持有45%、40%、15%的股份，該商業(yè)體對外稱是旭輝旗下項(xiàng)目。

2016年8月，邱女士看中了該項(xiàng)目1樓約171平方米的的一個(gè)商鋪，置業(yè)顧問告訴她，該商鋪享受優(yōu)惠促銷活動(dòng)的同時(shí)，由于商業(yè)體由旭輝負(fù)責(zé)運(yùn)營，業(yè)主可以與豐旭置業(yè)全資子公司簽署托管協(xié)議，商鋪交付后的前三年交由他們負(fù)責(zé)出租，租金收益則直接抵付房款。

邱女士提供的購買商鋪定金收據(jù) 受訪者供圖

優(yōu)惠促銷、包租款抵扣房款，讓邱女士心動(dòng)了。2016年8月6日，邱女士與上海曦躍實(shí)業(yè)有限公司(以下簡稱“上海曦躍”)簽訂了“旭輝豐祿純真中心認(rèn)購書”，認(rèn)購書顯示，在抵扣前三年商鋪?zhàn)饨鸺皟?yōu)惠后，這套商鋪的總價(jià)款為855萬元。邱女士提供的兩張收據(jù)單顯示，她分別于2016年8月6日、8月14日向上海曦躍共計(jì)支付了100萬元，兩張收據(jù)單的“收款事由”一欄中都明確款項(xiàng)為“定金”。

2016年9月6日，邱女士與豐旭置業(yè)簽署了“上海市商品房預(yù)售合同”，但合同中商鋪總價(jià)款變?yōu)榧s746.71萬元，單價(jià)為4.35萬元/平方米。置業(yè)顧問解釋稱，做低預(yù)售價(jià)，開發(fā)商和業(yè)主都能夠少交一些稅，對雙方有利。

首付、貸款等流程走完后，邱女士辦理了過戶手續(xù)，并在2017年5月收到了約746.71萬元房款發(fā)票。之后，在與其他業(yè)主的溝通中她得知，剩余房款變成了“服務(wù)費(fèi)”，而此前的交易過程中，開發(fā)商與置業(yè)顧問從未提及此類費(fèi)用。

按照認(rèn)購書上855萬元的房款計(jì)算，邱女士的“服務(wù)費(fèi)”約108.29萬元。直到后來她才知道，這108.29萬元的“服務(wù)費(fèi)”是由上海曦躍開具，而不是豐旭置業(yè)。

2016年6月，方女士與上海曦躍簽訂了認(rèn)購書，在抵扣前三年租金且享受優(yōu)惠后，商鋪總價(jià)款為335.6萬元，但2016年8月1日與豐旭置業(yè)簽署的商品房預(yù)售合同中，總價(jià)款變成了約247.49萬元，相差88.11萬元，達(dá)到總房價(jià)的約1/4。她的置業(yè)顧問的解釋，與邱女士置業(yè)顧問的說法大致相同，也暫時(shí)打消了方女士的顧慮，但最后，她還是收到了上海曦躍開具的88.11萬元“服務(wù)費(fèi)”發(fā)票。

方女士告訴中新經(jīng)緯記者，將部分房款計(jì)入“服務(wù)費(fèi)”的情況并非個(gè)案，現(xiàn)階段大概有40戶業(yè)主在維權(quán)，要求旭輝方面給出說法。據(jù)她了解，每戶業(yè)主被計(jì)入“服務(wù)費(fèi)”的金額不等，但都有幾十萬元，有的甚至上百萬元。

業(yè)主認(rèn)為“商鋪買貴了”

方女士稱，旭輝豐祿純真中心有幾百個(gè)商鋪，但大部分商鋪的合同房款與實(shí)際支付房款都是一致的，出現(xiàn)問題的商鋪，基本都與上海曦躍有關(guān)，即部分房款被上海曦躍開成了“服務(wù)費(fèi)”發(fā)票。

項(xiàng)目李姓置業(yè)顧問與業(yè)主的聊天記錄。受訪者供圖

邱女士稱，看房、支付定金等流程都在旭輝豐祿純真中心的售樓部里進(jìn)行，帶看的工作人員也自稱是項(xiàng)目的置業(yè)顧問，她一直認(rèn)為定金交給了旭輝方面，直到后來出了問題。方女士提供的一位業(yè)主與項(xiàng)目李姓置業(yè)顧問的聊天記錄顯示，李姓置業(yè)顧問聲稱上海曦躍是旭輝集團(tuán)的子公司，業(yè)主將錢打給上海曦躍是為了合理避稅。但中新經(jīng)緯記者查詢發(fā)現(xiàn)，上海曦躍的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，在股權(quán)上與豐旭置業(yè)、旭輝并無關(guān)系。

發(fā)現(xiàn)問題后，邱女士找到她的置業(yè)顧問和上海曦躍，但上海曦躍出示的一紙“申請書”讓她十分意外。申請書稱，邱女士購買的上述商業(yè)房產(chǎn)的預(yù)售合同價(jià)格約為746.71萬元，另人民幣108.29萬元作為銷售咨詢及推廣服務(wù)補(bǔ)償款，在簽合同當(dāng)天付清。申請書上，有邱女士的手寫姓名，落款日期為2016年8月6日。

將部分款項(xiàng)轉(zhuǎn)為“銷售咨詢及推廣服務(wù)補(bǔ)償款”的情況，在其他業(yè)主那里也出現(xiàn)了。但邱女士說：“申請書的簽字不是我寫的，有人模仿了我的字跡。據(jù)我了解，其他業(yè)主也有反映簽名被模仿。”

申請書簽字陷入羅生門后，旭輝方面也給了業(yè)主答復(fù)。方女士說：“旭輝方面稱，他們不認(rèn)識上海曦躍，與上海曦躍不僅沒有股權(quán)關(guān)系，連房屋代理銷售關(guān)系也沒有，對收取‘服務(wù)費(fèi)’更不知情。一家與旭輝沒有代理關(guān)系的房產(chǎn)中介公司，其工作人員不僅以項(xiàng)目置業(yè)顧問的身份招攬客戶，還在項(xiàng)目售樓部指引客戶簽約、付款，這讓我們摸不著頭腦。”

后來，數(shù)十位業(yè)主從未聽過的一家第三方公司也攪入到這場房產(chǎn)交易糾紛。旭輝解釋稱，一家名為上海紫恒投資管理有限公司(以下簡稱“紫恒公司”)向豐旭置業(yè)訂購了一批房源，但之后紫恒公司無力支付，就與上海曦躍簽訂了房屋代理銷售合同，上海曦躍最終將這些房源銷售給了業(yè)主。需要指出的是，業(yè)主們購置的商鋪當(dāng)時(shí)并未在紫恒公司名下，商品房預(yù)售合同都是與豐旭置業(yè)簽署，仍屬一手新房。

就這樣，商品房預(yù)售合同上約定的房款金額流入到豐旭置業(yè)的賬戶，剩余數(shù)十萬乃至上百萬元的“服務(wù)費(fèi)”則進(jìn)了上海曦躍的賬戶。發(fā)生糾紛后，有業(yè)主將豐旭置業(yè)訴至法院。何先生的判決書顯示，作為第三方的上海曦躍向法院解釋稱，收取服務(wù)費(fèi)的原因系彼時(shí)涉案房屋所在樓盤銷售火爆，通過上海曦躍購買更加便利且可以就房屋進(jìn)行選擇，收取服務(wù)費(fèi)后不向豐旭置業(yè)分成。

不過，有業(yè)主反映，加上“服務(wù)費(fèi)”，他們的商鋪價(jià)格要比沒有通過上海曦躍購買的價(jià)格高。邱女士稱，加上108.29萬元的“服務(wù)費(fèi)”，她的商鋪單價(jià)要比同樓層、大致相同時(shí)間出售的商鋪單價(jià)高出近1萬元/平方米。方女士稱，維權(quán)業(yè)主的商鋪單價(jià)比正常商鋪高出大致1/4至1/3。

法院要求開具全額發(fā)票

糾紛發(fā)生后，已經(jīng)有多位業(yè)主向法院提起訴訟。梳理發(fā)現(xiàn)，法院雖然沒有支持業(yè)主們要求退還“服務(wù)費(fèi)”的主張，但要求豐旭置業(yè)開具包括“服務(wù)費(fèi)”在內(nèi)的全額房款發(fā)票。

上海市第一中級人民法院2019年3月份的一份二審判決顯示，法院支持了一審法院的判決結(jié)果，認(rèn)定合同有效，業(yè)主周先生要求退還約81.19萬元的“服務(wù)費(fèi)”缺乏合同依據(jù)，駁回上訴主張。

上海市第一中級人民法院認(rèn)為，“服務(wù)費(fèi)”約81.19萬元，相當(dāng)于預(yù)售合同價(jià)格約1/4，無論從生活常識、房屋買賣交易慣例而言，該款均屬巨額款項(xiàng)，但對本案房屋預(yù)售合同這一高度成熟、程序化交易中，雙方不以書面等有效形式明確相關(guān)服務(wù)之權(quán)利、義務(wù)，顯然與生活常識及交易慣例違背。在無相反證據(jù)條件下，設(shè)若直接以銷售代理商上海曦躍控制的履行行為確認(rèn)其與業(yè)主周先生之間存在著房屋買賣之外的獨(dú)立服務(wù)合同關(guān)系，證據(jù)并非充分。

雖然豐旭置業(yè)、上海曦躍均否認(rèn)存在代理銷售關(guān)系，但判決書認(rèn)為，豐旭置業(yè)作為商鋪的真實(shí)權(quán)利人和出賣方，對銷售現(xiàn)場理應(yīng)負(fù)有管理和監(jiān)督之責(zé)，應(yīng)對上海曦躍的現(xiàn)場銷售行為負(fù)責(zé)，對買受人周先生合理預(yù)期之“總價(jià)”378萬元承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，包括開具全額房款發(fā)票。

根據(jù)其他判決書，法院也要求豐旭置業(yè)向伍先生、任先生等買受人開具全額房款發(fā)票。

經(jīng)過業(yè)主多方反映，邱女士稱，今年9月，在上海松江區(qū)信訪辦的協(xié)調(diào)下，旭輝集團(tuán)俞姓代表與業(yè)主進(jìn)行接觸，并主動(dòng)讓業(yè)主們提出索賠方案。10月中旬，在松江區(qū)住房保障和房屋管理局的工作人員的見證下，俞姓代表寫下了“同意給予和解方案”。但幾日后，旭輝集團(tuán)態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，稱不考慮賠償，事情至今未能解決。即便是手握法院判決書的業(yè)主，也未能拿到豐旭置業(yè)的全額房款發(fā)票。

維權(quán)的業(yè)主們除了認(rèn)為買貴了，他們未來還可能要面臨較高的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。邱女士實(shí)際的購房款應(yīng)該是售后包租款、“服務(wù)費(fèi)”、合同房款的總和，她計(jì)算，按照約定的每年5%、5%、6%的收益，商鋪的租金共計(jì)約142.24萬元，因此，實(shí)際購房款約996萬元。她說：“由于只有746.71萬元的購房發(fā)票，這就意味著，今后商鋪再次出售時(shí)，只能用成交價(jià)減去746.71萬元的差額去繳納增值稅，而不是以實(shí)際支付成本減扣，潛在的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)加重。”

另一方面，旭輝承諾售后包租行為也不合規(guī)?！渡唐贩夸N售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

中新經(jīng)緯客戶端19日就此事向旭輝相關(guān)人士發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。