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近日，深圳上線了新版二手房交易系統(tǒng)，引進“單邊代理”模式，此前多個城市也啟動了“自助賣房”模式。同時，字節(jié)跳動、快手兩大互聯(lián)網(wǎng)巨頭也將觸角伸進房地產(chǎn)領(lǐng)域。房地產(chǎn)中介市場出現(xiàn)變局，讓作為行業(yè)龍頭企業(yè)的貝殼率先受到影響，陷入“圍城”局面。

深圳引進“單邊代理”模式

11月19日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布了《關(guān)于新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)上線的通知》，這意味著醞釀已久的深圳新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式走到臺前。

上述通知顯示，自新系統(tǒng)上線之日起，原先的深圳二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)不再開放新增委托合同，已錄入的居間合同不得修改買方信息。到今年12月31日，原系統(tǒng)將正式停用。

值得注意的是，深圳此次上線新版二手房交易系統(tǒng)最大的亮點就是引進了“單邊代理”模式，即購房者和業(yè)主各自通過獨立委托，與受托中介形成單邊委托關(guān)系。中介只向自己的委托人負責(zé)。

而在此之前，已有多城市啟動了“自助賣房”模式。例如，10月26日，上海房地產(chǎn)交易中心開通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù);11月4日，江蘇省徐州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上線了“我要賣房”功能;此前，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺也正式上線了“個人自主掛牌房源”功能。

上述功能的推出將對房地產(chǎn)中介行業(yè)以及行業(yè)龍頭企業(yè)產(chǎn)生多大影響?對此，合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示，多城市出臺的“自助賣房”模式能實現(xiàn)房源等信息的打通，但這只是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中最短的鏈條。要實現(xiàn)房產(chǎn)交易還需要完成后期帶看、貸款、過戶、物業(yè)交割等一系列流程。也就是說，線上信息平臺只能解決二手房交易的前端環(huán)節(jié)，完成交易還需要房地產(chǎn)中介機構(gòu)幫助買賣雙方搭建通道。因此，“自助賣房”模式的啟動對房地產(chǎn)中介行業(yè)和龍頭企業(yè)影響不大。

不過，國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖卻對中國商報記者表示，目前多城市試點的“自主賣房”模式將顛覆目前二手房中介市場的盈利模式，對試點城市的房地產(chǎn)中介行業(yè)產(chǎn)生重大影響。“未來如果越來越多的城市上線房屋線上交易平臺，房地產(chǎn)中介公司則只需要提供交易服務(wù)，這會導(dǎo)致其中介費用降低，收入大幅縮減。”

黃立沖補充道，貝殼作為房地產(chǎn)中介行業(yè)龍頭企業(yè)，最大的優(yōu)勢在于擁有房源大數(shù)據(jù)庫，而當(dāng)多個城市登陸國家系統(tǒng)實現(xiàn)線上“自助賣房”后，國家可以拿到一手的房地產(chǎn)交易信息，貝殼數(shù)據(jù)庫將不再有優(yōu)勢。今后，貝殼會失去龍頭優(yōu)勢，只能和其他房地產(chǎn)中介公司一樣，提供帶看、貸款等細化服務(wù)。

此外，景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉也對中國商報記者坦言，“單邊代理”模式將極大改變房地產(chǎn)中介行業(yè)的走向，尤其對貝殼產(chǎn)生深遠影響。“因為‘單邊代理’模式的最終結(jié)果是買賣雙方都有各自的經(jīng)紀人，且這兩個經(jīng)紀人很可能來自不同的公司，這就需要房地產(chǎn)中介公司間加大合作力度。貝殼內(nèi)部有獨立的ACN(Agent Cooperation Network，經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò))體系，但這一體系只對加入貝殼的經(jīng)紀人和公司開放，‘單邊模式’的實施將促進行業(yè)跨公司間的合作交流，同時也將徹底打破貝殼的ACN模式。”

互聯(lián)網(wǎng)龍頭進入房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域

值得關(guān)注度是，不久前字節(jié)跳動和快手都宣布殺入房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域，這或也將瓜分當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域份額，對貝殼造成不小的沖擊。

據(jù)了解，9月28日，字節(jié)跳動旗下公司北京好房有幸信息技術(shù)有限公司全資收購麥田房產(chǎn)旗下北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司。之后的10月8日和10月11日，字節(jié)跳動又先后成立福建好房有幸信息技術(shù)有限公司和蘭州好房有幸信息技術(shù)有限公司。

而在此之前，字節(jié)跳動已經(jīng)變更了重慶字節(jié)跳動科技有限公司的經(jīng)營范圍，新增房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，還擴展了字節(jié)跳動香港公司的經(jīng)營范圍，在其中新增房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，此外還增設(shè)了一家全資子公司合肥好房有幸信息技術(shù)有限公司，經(jīng)營范圍亦包括房地產(chǎn)經(jīng)紀。

至此，字節(jié)跳動已經(jīng)通過成立新公司、收購股權(quán)、變更經(jīng)營范圍等方式，擁有了七家具有房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的公司。

字節(jié)跳動之后，另一大互聯(lián)網(wǎng)巨頭快手也有所行動。10月25日，快手的全資子公司成都快購科技有限公司發(fā)生工商變更，其經(jīng)營范圍新增房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的相繼入局將對房地產(chǎn)中介龍頭貝殼產(chǎn)生怎樣的影響?胡景暉坦言，龍頭互聯(lián)網(wǎng)公司的入局自然會搶奪貝殼一定的市場份額。實際上，2018年上線的貝殼目前正處于很多簽約商家三年合同到期的關(guān)鍵節(jié)點，目前已有很多商家不愿續(xù)簽。對貝殼而言，流量是其吸引經(jīng)紀公司入駐的關(guān)鍵，其此前成本高就高在購買流量的費用。而字節(jié)跳動和快手是目前活躍度最高、最受年輕人喜歡的兩大流量入口。與之相比，貝殼處于下風(fēng)，業(yè)務(wù)自然會受影響。

黃立沖也認為，字節(jié)跳動、快手等互聯(lián)網(wǎng)巨頭殺入房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域后，未來消費者通過抖音直播等平臺就可以看到房源信息。相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介公司，字節(jié)跳動等平臺能實現(xiàn)低成本導(dǎo)流，這對貝殼等房地產(chǎn)中介公司的影響很大。

不過，郭毅則認為，字節(jié)跳動進入房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域，要依托自身的幸福里平臺來實現(xiàn)線上流量的收集，然后再通過流量精準(zhǔn)篩選導(dǎo)流到線下。貝殼則是實現(xiàn)線下到線上的導(dǎo)流。這兩種模式各有優(yōu)勢，前者依托強大的技術(shù)支撐，或可減少無效投放，降低線上購買流量的成本，而后者則離客戶更近，能更精準(zhǔn)了解客戶需求，沒有優(yōu)劣之分。

陷入多事之秋的貝殼還好嗎

實際上，今年以來貝殼本就陷入了多事之秋，無論業(yè)績還是資本市場表現(xiàn)都不盡如人意。

在資本市場，去年8月登陸資本市場的貝殼曾經(jīng)風(fēng)光無限，市值一度超越“萬科+碧桂園”。 數(shù)據(jù)顯示，去年8月13日上市首日，貝殼以37.44美元/股收盤，漲幅達87.2%，市值達422億美元;去年11月20日，貝殼更是創(chuàng)下了79.40美元/股的高價。而今年以來其股價不斷下行，8月6日，在即將上市一周年之際，還跌破了發(fā)行價20美元/股，報收19.81美元/股。截至11月22日(北京時間)記者發(fā)稿，貝殼最新股價為23.81美元/股。

今年10月初，貝殼陷入裁員風(fēng)波。據(jù)稱貝殼上海研發(fā)團隊全員被優(yōu)化，上海貝殼金服的百余人也被裁員。對此，貝殼官方稱“因為行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進行調(diào)整。”

而貝殼前不久公布的三季報更是出現(xiàn)了凈虧損的局面。數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，貝殼實現(xiàn)營收181億元(人民幣，下同)，同比下降11.9%;實現(xiàn)凈虧損17.66億元，而去年同期凈利潤為0.75億元。

貝殼的狀況與房地產(chǎn)行業(yè)不景氣密不可分。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，貝殼三季度業(yè)績下滑的原因是多方面的。一是受二手房指導(dǎo)價政策、二手房貸款周期拉長等因素影響，很多地方二手房市場進入冰凍期;二是國家對平臺型公司的監(jiān)管也給互聯(lián)網(wǎng)平臺公司貝殼帶來較大沖擊。諸多因素導(dǎo)致貝殼在業(yè)績和資本市場上出現(xiàn)大跳水。未來貝殼應(yīng)發(fā)揮好平臺的功能，完善公共屬性，讓更多優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀人和公司愿意加入進來。

胡景暉則直言，今年以來房地產(chǎn)市場行情不好，中介行業(yè)確實受到了一定影響。但貝殼股價破發(fā)，業(yè)績大跌等更多源于自身問題。“一方面貝殼在華南、華東等市場布局較多，例如上海、深圳等城市，而這些地區(qū)又是房地產(chǎn)調(diào)控的重點地區(qū)，這導(dǎo)致貝殼三季度業(yè)績銳減;二是從內(nèi)部看，貝殼創(chuàng)始人的離世意味著其失去了靈魂人物和精神領(lǐng)袖，這對公司的打擊也非常大。”(記者 周子荑)