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美國(guó)梅西百貨公司計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)關(guān)閉業(yè)績(jī)最差的125家百貨商店，并裁員近2000人。這125家分店占其總數(shù)的近四分之一，年銷售額約為14億美元。

這只是美國(guó)零售行業(yè)動(dòng)蕩的縮影之一。有數(shù)據(jù)顯示，自2008年金融危機(jī)以來(lái)，大約10%的美國(guó)上市零售公司已破產(chǎn)，購(gòu)物中心行業(yè)的市值在過(guò)去三年中縮水了30%。

同時(shí)，線下零售業(yè)的凋零也使得商業(yè)地產(chǎn)行情冷落。根據(jù)穆迪旗下商業(yè)地產(chǎn)分析公司REIS數(shù)據(jù)，美國(guó)購(gòu)物中心的空置率近10%，達(dá)到了本世紀(jì)以來(lái)的最高點(diǎn)。

2025年美國(guó)一半百貨商店將被迫關(guān)門(mén)？

根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)查公司Coresight Research的報(bào)告，2019年全年美國(guó)有9000多家商店倒閉。零售百貨也成為2019年標(biāo)普500指數(shù)中表現(xiàn)最差的板塊。

但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是盡頭。根據(jù)另外兩份行業(yè)報(bào)告，到2025年，大約一半的百貨商店將被迫關(guān)門(mén)，這將減少50萬(wàn)個(gè)工作崗位。

保險(xiǎn)數(shù)據(jù)公司裕利安怡表示，由于購(gòu)物者只是從線下轉(zhuǎn)移到線上，目前零售業(yè)大體上仍然表現(xiàn)良好。亞馬遜近日公布的財(cái)報(bào)顯示其去年第四季度營(yíng)收為874億美元，同比增長(zhǎng)21%;支付公司萬(wàn)事達(dá)卡的數(shù)據(jù)也表明，節(jié)日季電子商務(wù)的銷售額增長(zhǎng)了近19%。但電子商務(wù)的興起僅讓少數(shù)公司受益，卻損害了多數(shù)零售公司的盈利能力。

同時(shí)，裕利安怡指出，在線購(gòu)物威脅到了整個(gè)零售行業(yè)(食品和藥品除外)的利潤(rùn)率。由于定價(jià)壓力加劇，零售商不得不在技術(shù)和物流方面進(jìn)行投資，還要應(yīng)對(duì)更高的交付成本。

自2008年以來(lái)，超過(guò)40%的美國(guó)上市零售商的利潤(rùn)率有所下降，約10%已申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)。

房地產(chǎn)顧問(wèn)公司Green Street在其報(bào)告中稱，自三年前達(dá)到峰值以來(lái)，購(gòu)物中心行業(yè)的整體市值已下降了約30%。該公司認(rèn)為，這在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期中是前所未有的衰退。

此外，盡管電子商務(wù)目前只占零售業(yè)銷售總額的11%，但我們通常選擇在線下商場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品目前已占據(jù)線上購(gòu)物銷售份額的25%。據(jù)其預(yù)測(cè)，到2024年，這一比例將超過(guò)三分之一。

減租也救不了線下零售？

為了吸引購(gòu)物者重返商場(chǎng)，許多百貨公司開(kāi)始投資彈出式商店，即不設(shè)永久鋪位的短期線下零售商店，并試圖和其他品牌開(kāi)展合作伙伴關(guān)系。

根據(jù)REIS的數(shù)據(jù)，當(dāng)前美國(guó)購(gòu)物中心空置率為9.7%，是自2000年初開(kāi)始記錄以來(lái)的最高水平。2008年金融危機(jī)過(guò)后，空置率飆升，在2011年達(dá)到9.4%的高位，但在隨后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，這些空缺得以被填補(bǔ)，然而現(xiàn)在卻超越了9年前的高位。

2019年，當(dāng)快時(shí)尚品牌Forever 21無(wú)法支付其在曼哈頓時(shí)代廣場(chǎng)的租金時(shí)，其房東在該公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)后將2000萬(wàn)美元的年租金削減了一半以上。

然而，這并不是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的普遍做法，業(yè)主往往更傾向于撤出這種無(wú)利可圖的商店。有房地產(chǎn)業(yè)高管表示，事情并不是那么簡(jiǎn)單，與遭受重創(chuàng)的租戶達(dá)成妥協(xié)往往會(huì)使業(yè)主蒙受很多損失，而且一份零售租約的期限通常長(zhǎng)達(dá)七年之久，這使得業(yè)主特別不愿意將合同長(zhǎng)期簽給業(yè)績(jī)水平一直低迷的租戶。更重要的是，租金通常只占零售商成本的十分之一，這也使得很多業(yè)主懷疑減少租金的舉措能否彌補(bǔ)商家經(jīng)營(yíng)不善所帶來(lái)的虧損。

美國(guó)Citizens Bank零售財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人沃德(Jaime Ward)表示：“有些時(shí)候這和租金多少無(wú)關(guān)，即使為零，他們可能仍不會(huì)賺錢(qián)。” 例如，美國(guó)鞋類零售商Payless曾獲得極大的租金優(yōu)惠，但仍于2017年申請(qǐng)了破產(chǎn)保護(hù)。

不過(guò)，盡管購(gòu)物中心的空置率居高不下，但整體零售租金仍在攀升。根據(jù)REIS公布的數(shù)據(jù)，到2019年底，美國(guó)購(gòu)物中心非大型租戶的租金均價(jià)達(dá)到有史以來(lái)最高水平，平均租金為每平方英尺45.50美元(約合每平方米3428元人民幣)以上。

Green Street預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年內(nèi)，前100家業(yè)績(jī)最好的購(gòu)物中心的租金將適度增長(zhǎng)，但一些表現(xiàn)稍差的地方租金則會(huì)有所下降。該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，整個(gè)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的租金將呈下降趨勢(shì)。