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隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控不斷向縱深推進(jìn)，有關(guān)房價(jià)的話題也越來越多元化。過去是一個“漲”字，所有話題都在圍繞如何漲、漲多少而展開?，F(xiàn)在，也開始談跌字了。只是，未來的房價(jià)到底是跌還是漲，很多人也開始起來越糾結(jié)，紛紛發(fā)問，未來的房子會越來越便宜還是越來越貴呢?

對這樣的問題，筆者的觀點(diǎn)是，從絕對數(shù)來看，未來的房子，肯定是越來越貴。但是，從相對數(shù)來看，就很難說了，就得看房價(jià)上漲與是否跟得上通貨膨脹的步伐。如果跟得上，就是上漲。反之，就是相對降低，是變便宜了。

先來看一組數(shù)據(jù)，從2008年全球金融危機(jī)到現(xiàn)在，按照廣義貨幣計(jì)算方式，發(fā)行量已經(jīng)超過了100萬億。那么，如此規(guī)模的貨幣發(fā)出來后，為什么通貨膨脹率只有2%左右，而沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹呢?

首先，大量資金進(jìn)入到政府融資平臺和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，變成了鋼筋混凝土，變成了各種各樣的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，變成了鐵路、公路、樓房、花園等。而這一切，資金周轉(zhuǎn)效率都是相當(dāng)?shù)偷摹Ｒ虼?，從資金的運(yùn)行效率來看，貨幣的發(fā)行量很難轉(zhuǎn)化成通貨膨脹率。如果用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，可能產(chǎn)能過剩和通貨膨脹率情況都十分嚴(yán)重。

其二，貨幣的水分較多。這里所說的水分，主要是派生存款和貸款規(guī)模太大，如企業(yè)向銀行獲得一筆貸款，銀行要求企業(yè)將獲得的貸款拿出30—50%再存進(jìn)銀行。否則，就不予貸款。實(shí)際上，企業(yè)需要的貸款遠(yuǎn)不止這些，但在強(qiáng)勢的銀行面前，只能這樣做。自然，派生存款就出現(xiàn)了100萬變成了130—150萬。如果繼續(xù)派生，規(guī)模還更大。這種在銀行內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)的資金，不僅實(shí)際規(guī)模沒有這么大，運(yùn)轉(zhuǎn)效率也極其低下。

第三，各種資管產(chǎn)品帶來的貨幣虛增。隨著體外循環(huán)的資金規(guī)模越來越大，廣義貨幣的虛增現(xiàn)象也日益增多。除了風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大之外，對貨幣的實(shí)際狀況也帶來了不真實(shí)現(xiàn)象，導(dǎo)致貨幣政策很難把控，如各種信托產(chǎn)品、理財(cái)產(chǎn)品，也都在擴(kuò)大貨幣總量的同時產(chǎn)生大量派生存款。所以，要出臺資管新規(guī)加以規(guī)范。

當(dāng)然，還有些貨幣變成了權(quán)力的獵物，被“冷藏”或轉(zhuǎn)移，也會使貨幣的使用效率不高，難以發(fā)揮貨幣的真正效率與作用。

也正因?yàn)槿绱耍磥碡泿糯嬖谥?ldquo;復(fù)活”引發(fā)通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，但由于資金的周轉(zhuǎn)效率太低，可能產(chǎn)生的通貨膨脹不會太高，預(yù)計(jì)在5%左右。這也意味著，只要房價(jià)上漲能夠保持5%的幅度，就會在未來購房時增加負(fù)擔(dān)，使房子變貴。反之，則會變得便宜。在“房子是用來住的，不是用來炒的”要求下，房子的價(jià)格會基本與物價(jià)上漲保持協(xié)調(diào)。也就是說，如果將錢存在銀行，可能不會比購買房子的狀況差。如果是剛性用房，早買還是劃算的。