菏澤回應取消限售：
滿足棚改貨幣化補償市民購房需求
12月18日晚間，山東菏澤住房和城鄉(xiāng)建設局在官網發(fā)布《關于推進全市棚戶區(qū)改造和促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下文簡稱“通知”)，通知中有關“取消新購住房限制轉讓措施”的政策規(guī)定引起了各界關注，有評論指出，這將是2018年樓市政策放松的第一槍。
19日晚間，菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設局作出說明稱，這是為了滿足棚改貨幣化補償的市民購房而“取消限制存量住房轉讓期限”。
值得注意的是，近期，當地土地市場與銷售市場降溫明顯。而據機構數據，近年來當地對土地財政依賴度上升。
值得關注的是，受到菏澤取消限售消息的影響，在兩市三大指數集體走低的情況下，地產板塊領漲早盤，截至收盤，魯商置業(yè)、榮安地產漲停。
官方稱此前有棚改市民因不能辦理過戶無法買房
在新下發(fā)的通知中，菏澤住建局稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》(菏政辦發(fā)〔2017〕42號)中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的規(guī)定。
此外，還有一則“松綁政策”為“降低市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管額度”，即對高質量企業(yè)的松綁。通知稱，對實力強、信譽好的企業(yè)不再監(jiān)管，其它企業(yè)在現有的市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管標準的基礎上，降低一半執(zhí)行，最低可放寬到監(jiān)管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監(jiān)管賬戶后，不再要求項目監(jiān)管資金達到既定監(jiān)管額度后，才可提取，只要求留存夠監(jiān)管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節(jié)點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監(jiān)管資金，抵扣監(jiān)管額度最高為30%。對于具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設進度降低預售資金監(jiān)管額度。
12月19日下午，菏澤市住建局在官網中對“限售松綁”再一次公告說明，就“取消新購住房限制轉讓措施”規(guī)定解釋稱，實際上是“取消限制存量住房轉讓期限”。
菏澤市住建局表示，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉讓期限有關規(guī)定出臺后，有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。近年來，受轉讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經過認真調查和評估，菏澤市住建局決定取消已出臺的限制新購和二手房轉讓期限規(guī)定。
樓市放松政策“第一槍”?
有評論指出，菏澤此次“限售松綁”將成為樓市放松政策“第一槍”。
有機構指出，實施限售政策的目的主要在于防止資本在樓市中投機，快進快出，導致樓市起伏不穩(wěn)，進而影響整體市場的穩(wěn)定發(fā)展。限售實際對市場的影響并不大，尤其是在三四線城市。所以取消限售，主要在于提振市場信心，減少看空情緒。
實際上，樓市政策放松信號在年初就曾初露頭角。今年1月5日，蘭州發(fā)布了“取消限購”的相關規(guī)定。
在蘭州出臺的調控新政中，取消了三個近郊區(qū)(西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪區(qū))的住房限購政策，而對核心城區(qū)(城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū))繼續(xù)實行限購政策，即蘭州戶籍家庭最多可購買兩套，非蘭戶籍家庭最多可購買一套，但不再要求提供社保證明和納稅證明。
不過易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，菏澤此次取消限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放松的第一槍。其出現至少說明了兩點政策動向。第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發(fā)點，各地可以根據具體情況進行調整政策。第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能后續(xù)還會相對謹慎。
■ 松綁背后
大量土地入市去化周期變長
據菏澤住建局公告顯示，被取消的相關限售公告開始施行時間為2017年11月，是何原因使這項僅僅施行一年的規(guī)定被取消?
諸葛找房指出，從新房銷售面積與土地成交規(guī)劃建筑面積對比也可以看出，2015年、2016年土地的總規(guī)劃建筑面積略高于新房的成交面積，供需相對來說比較平衡，2017年以來大量的土地入市成交，土地供應過多，去化周期將變長。
“限售松綁”的背后是菏澤前兩年棚戶改革。
據公開數據顯示，2016與2017年，菏澤棚改計劃完成規(guī)模連續(xù)兩年摘得全國設區(qū)市首位，2018年，菏澤全市計劃棚改規(guī)模為12.7萬套，已完成征收12.3萬戶、1840萬平方米，征收完成率96.6%，依然位居全國棚改完成規(guī)模前列。有銀行人士稱，棚改派生出相當部分商品房需要社會消化。
土地市場降溫，流拍頻現
棚改計劃的推進也帶來了菏澤土地交易市場與樓市的蓬勃發(fā)展。2017年，菏澤城區(qū)共成交住宅、工業(yè)、科教、公共設施等10類用地110幅，共計801.2萬平方米，同比上漲186.4%;土地出讓收入共計219.7億元，其中，住宅用地累計入賬210.5億元，占全部土地交易收入的95.8%。
不僅是土地交易收入及土地交易面積的大幅增長，2017年至今，菏澤的平均房價也處于整體震蕩走高。據安居客公布的菏澤房價走勢圖顯示，2017年1月，菏澤房價均價為5275元/平米，到2017年12月，菏澤房價均價已漲至6150元/平米;進入2018年，菏澤房價均價依舊走高，自2018年1月份的6132元/平米，到2018年11月，已上漲到6662元/平米。
近兩年內，菏澤的房價均價已上漲1387元/平米，漲幅達到26.29%。
但是，在整體房價走高的形勢下，11月份，山東菏澤地區(qū)的土地市場與樓市相繼降溫。
2018年11月共出現了12宗土地流拍，流拍比率達到7.5%，而在過去的2017年全年僅有1宗土地流拍，流拍率僅約為1%。
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