2017年3月26日，北京對商業(yè)、辦公類項目進行限購、限售、停貸，從而在需求側切斷了針對此類改造住宅的炒房通道?！?·26新政”出臺后，北京商住公寓成交迅速冰凍。時至今日，經過5年的政策消化，北京商辦市場仍未走出低谷，無論成交價格還是成交量，都無法與政策出臺之前相比。
業(yè)內人士認為，在目前商辦限購限貸、國家鼓勵發(fā)展租賃的背景下，盤活市場存量，進行“商改租”，不失為一個可行的方式，商辦市場或將迎來別樣的“春天”。
“3·26新政”的核心是對商業(yè)、辦公類項目進行限購、限售、停貸。圖片來源/IC photo
故事：
簽約前夕新政出臺，買家因無商辦購買資格而退房
2013年夏天，由于不夠五年連續(xù)社保，無法購買純住宅，小瑞（化名）在朝陽區(qū)北苑附近購置了一套不限購的商住新房項目，57平方米總價160萬元左右，產權證上署的是他母親的名字。2014年，小瑞拿到了房本，將房子通過中介出租。
2017年春節(jié)剛過，北京再次盛傳“商辦類住房將全面限購”。此時，小瑞的社保已滿五年，眼看著小孩也快到入學年齡了，小瑞萌發(fā)了賣掉商住房、重新置換住宅的打算。春節(jié)后，小瑞就通過中介機構將房源掛出，陸續(xù)洽談了不少購房者。在“3·26新政”出臺前的3月20日，小瑞剛跟購房者洽談完畢，準備將房子以260萬元的價格出售，購房者支付了40萬元定金，就等著3月27日小瑞的母親從外地坐飛機來京簽約。
然而，從當年3月17日開始，北京樓市政策持續(xù)加碼，密度和力度大大超出了小瑞的預期。粗略算下來，從3月17日到27日這十天里，北京一共出臺了九項調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，斷絕了所有炒房的可能。
小瑞當時的打算是，他名下沒有房貸記錄，將商住房賣了換住宅，按首套房35%的標準，首付260萬元，就能重新買下總價700萬元的住宅。在“3·26新政”出臺當天，他還在網上瀏覽房源信息。
沒想到的是，小瑞等來的卻是“商住限購”的消息。2017年3月26日，北京市住建委等5部門聯合發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，強調商業(yè)、辦公類項目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛荆婚_發(fā)企業(yè)新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織；已銷售的商辦類項目可出售給個人，但須滿足名下在京無住房和商辦類房產記錄，以及連續(xù)五年繳納社保或個稅；商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
面對突如其來的商住限購，小瑞很無奈，但他也理解政策變動帶來的不可控因素，因此，當買房人因不具備購房資格而想退房時，他也就答應了。隨后幾年，小瑞只能將這套房租出去。直到2021年6月，他才將這套商辦房以145萬元的價格出售，相比他入手時的160萬元左右，虧損了近20萬元。
走勢：
新政影響下商辦市場顯著降溫，近年成交有所回升
“3·26新政”出臺5年來，對于新建和二手的商辦類市場都產生了明顯的政策效應，具體來看影響又有所不同。
其中，在新建商辦類市場方面，開發(fā)商拿商辦類土地開發(fā)的積極性有所受挫。來自中原地產統(tǒng)計顯示，2016年，商服用地溢價率達35.37%，2017年跌至14.83%，環(huán)比下跌20.54個百分點；而近三年商服用地溢價率更是不到1%。
從細分產品類型看，限購之后，商辦公寓等小面積產品市場瞬間冷卻，供銷兩端陡然下滑；而對于500平方米以上的商辦大面積產品來說，限購政策對其影響力較小，近五年供應也持續(xù)上漲。從供應端面積段的占比情況來看，來自中原地產統(tǒng)計顯示，自2017年起，500平方米以上大面積商辦產品的占比明顯上漲，2021年已達五成以上，成為市場供應主力；但在成交端，仍以100平方米以下小面積產品為主，500平方米以上大宗成交占比僅小幅上漲。
在成交量方面，來自諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據顯示，2017年，北京新建商辦房全年成交57252套，2018年出現下滑態(tài)勢，全年成交41112套，之后自2019年起成交規(guī)模連續(xù)3年回升，在2021年成交77289套。對此，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析稱，新建商辦產品在政策出臺后，雖然短期內造成一定的回落影響，但恢復速度較快，隨著服務業(yè)逐漸擴大、2020年北京自貿區(qū)政策逐步推進等，互聯網科技等企業(yè)逐漸增多，市場需求也隨之增多，在一定程度上帶動北京商辦市場整體向暖。
實際上，“3·26”新政提出的商辦限購限貸政策，對于打擊投資投機、抑制房價泡沫起到了至關重要的作用。新政實施不僅對新建商辦類市場打擊明顯，亦波及到二手商辦類市場。
諸葛找房數據研究中心監(jiān)測數據顯示，2017年，北京二手商辦房全年成交19715套；之后的2018、2019、2020年這三年，年度成交量均處在16000套檔位；2021年稍有回升，全年共計成交20217套。“二手商辦主要受現有房源、購置者心態(tài)等因素影響，在政策出臺后成交量出現短期下滑，隨后一直呈現平穩(wěn)運行態(tài)勢，也再沒有出現大漲情形。”關榮雪分析。
位于朝陽區(qū)的中弘北京像素可謂是北京商辦房的典型代表之一。中原地產統(tǒng)計顯示，2016年，該小區(qū)量價達市場峰值，2017年新政出臺后成交量呈斷崖式下降，2018年至今，參考均價保持在3萬元/平方米左右低位徘徊。
建議：
將商辦類產品進行“商改租”，盤活市場存量
北京中原研究部回顧，在2017年“3·26新政”出臺前，相關政策對商辦房的面積大小、買家是否為企業(yè)等并無限制，且不限購、不限貸，這吸引了大量置業(yè)者涌入商辦市場。2016年商辦市場迎來“高光時刻”，成交量近7萬套。隨著“3·26新政”的出臺， 2017年商辦市場整體成交量下跌明顯，后續(xù)市場成交亦持續(xù)低位徘徊。
那么，商辦市場接下來應該怎么走？北京中原研究中心分析，在政策不放松的前提下，商辦市場難見起色，不過，在目前商辦限購限貸、國家鼓勵發(fā)展租賃的背景下，盤活市場存量，進行“商改租”，不失為一個可行的方式，商辦市場或將迎來別樣的“春天”。
事實上，北京“商改租”已有政策支持。今年3月18日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《北京市關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》的通知，其中提出，鼓勵利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房，對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則等前提下，經區(qū)政府同意，可將其改建為宿舍型（含公寓型）保障性租賃住房。
一些業(yè)內人士也同樣看好“商改租”。58安居客房產研究院分院院長張波表示，“3·26新政”出臺后，北京商住公寓市場成交下滑明顯，后續(xù)市場成交量雖有所反彈，但無論成交價格還是成交量，都無法與此前相比。展望未來，可鼓勵大量商辦房轉為居住型租賃房，尤其可以考慮轉為保障性租賃房，以解決新市民的租住問題。
記者 張曉蘭
編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶
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