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房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)正在引發(fā)物業(yè)領(lǐng)域的大洗牌。

2月14日晚，碧桂園服務(wù)全面收購(gòu)中梁百悅智佳正式官宣，后者與20強(qiáng)房企中梁控股為同一實(shí)控人，且IPO處于通過(guò)聆訊階段，距離上市近差臨門(mén)一腳。

雖然交易價(jià)格沒(méi)有披露，但截至2021年6月30日，中梁百悅智佳簽約總建筑面積約7120萬(wàn)平方米。這是行業(yè)又一起“大魚(yú)吃大魚(yú)”的收并購(gòu)案。

根據(jù)億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，去年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)發(fā)生的收并購(gòu)事件接近百次,一方面，這類并購(gòu)的交易額較大，動(dòng)輒過(guò)億，另一方面，這類并購(gòu)很多發(fā)生在規(guī)模較大的企業(yè)之間，尤其是頭部物企對(duì)出險(xiǎn)房企旗下物企的收購(gòu)。

受益于持續(xù)的收并購(gòu)，行業(yè)集中度正在加速提升，尤其隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活、萬(wàn)達(dá)商管陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)，物業(yè)行業(yè)的大洗牌即將到來(lái)，未來(lái)的物業(yè)行業(yè)大概率是頭部玩家之間的游戲。

01

規(guī)模之爭(zhēng)白熱化

年初以來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活先后收購(gòu)了禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，總成交額高達(dá)33.2億元，隨后碧桂園服務(wù)官宣了對(duì)中梁物業(yè)的收購(gòu)。無(wú)論規(guī)模還是并購(gòu)主體，物業(yè)的收并購(gòu)規(guī)模都有擴(kuò)圍的態(tài)勢(shì)。

相較而言，2021年至今，物業(yè)行業(yè)發(fā)生大大小小的并購(gòu)事件近百起，尤其下半年年以來(lái)，物業(yè)并購(gòu)呈現(xiàn)加速之勢(shì)。根據(jù)億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)，2021年上半年物業(yè)并購(gòu)事件38起，下半年則高達(dá)54起。

并購(gòu)額也一路增長(zhǎng)，和訊房產(chǎn)進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，去年上半年并購(gòu)金額超1億的案例為15筆，而下半年則是24筆，增速高達(dá)60%。隨著華潤(rùn)萬(wàn)象生活和碧桂園服務(wù)的持續(xù)并購(gòu)，行業(yè)的收并購(gòu)?fù)葡蛐乱徊ǜ叱薄?/p>

據(jù)中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜觀察，去年上半年，行業(yè)主要以上市物企并購(gòu)非上市企業(yè)及非上市企業(yè)之間的并購(gòu)為主，而去年下半年以來(lái)，則出現(xiàn)了上市企業(yè)之間的相互并購(gòu)，并購(gòu)標(biāo)的和金額呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

除行業(yè)本身處于快速發(fā)展階段之外，房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)也在很大程度上加速了這一收購(gòu)趨勢(shì)。隨著藍(lán)光發(fā)展（600466）、當(dāng)代置業(yè)、中國(guó)恒大、富力、花樣年、禹洲集團(tuán)、中南置地等房企先后陷入流動(dòng)性危機(jī)，作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的物業(yè)資產(chǎn)迅速被擺上貨架。

收并購(gòu)是物業(yè)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然，柏文喜認(rèn)為，收并購(gòu)在推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)也會(huì)優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，提升行業(yè)地位和競(jìng)爭(zhēng)力，有利于物企的增值服務(wù)效應(yīng)的顯現(xiàn)和可持續(xù)發(fā)展。

以碧桂園服務(wù)為例，截止2021年上半年，公司在管面積6.44億平方米，合約管理面積12.05億平方米，規(guī)模居行業(yè)首位。國(guó)金證券認(rèn)為，碧桂園服務(wù)2021 年并購(gòu)的三家大中型優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司合計(jì)在管面積超2.8 億方，僅此增量就相當(dāng)于公司2020 年總在管面積的75%。

再比如華潤(rùn)萬(wàn)象生活，截止2021年上半年，其在管面積約1.62億平方米，收購(gòu)禹洲物業(yè)和中南物業(yè)后，將直接增加6907萬(wàn)平方米，即便不考慮自身的規(guī)模增長(zhǎng)，其規(guī)模也能輕松突破2億平方米，排位顯著提升。

此外，諸如中海物業(yè)、綠城服務(wù)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升等物企去年下半年以來(lái)均有收并購(gòu)動(dòng)作，規(guī)模之爭(zhēng)越發(fā)激烈，行業(yè)大洗牌近在眼前。在這場(chǎng)規(guī)模排位賽的資格爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，誰(shuí)能率先達(dá)到高點(diǎn)，也就意味著獲得了更多的先機(jī)。

02

收并購(gòu)窗口期

如上文所言，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動(dòng)性危機(jī)，物業(yè)公司紛紛被擺上貨架，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)講，這也意味著行業(yè)出現(xiàn)難得的收并購(gòu)良機(jī)。

“相信公司此次并購(gòu)對(duì)價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)低?！?中信證券認(rèn)為，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以不高于10.6億元的對(duì)價(jià)向禹洲集團(tuán)旗下公司收購(gòu)物業(yè)管理資產(chǎn)，2020年底這部分物業(yè)管理的在管面積1760萬(wàn)平米，而且超過(guò)93%的在管面積是由禹洲集團(tuán)和禹洲集團(tuán)關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，僅有少量第三方項(xiàng)目，方便管理。

“并購(gòu)交易估值和相關(guān)條件相較 2020 年有所改善?！眹?guó)金證券認(rèn)為，2021年下半年，由于許多房企開(kāi)始不得不出售旗下物業(yè)公司換回現(xiàn)金，彼時(shí)的物業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)是買(mǎi)家市場(chǎng)，交易條件也傾向于買(mǎi)家。

究其原因，睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬認(rèn)為，一方面，房地產(chǎn)現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致房企在出售資產(chǎn)過(guò)程中，價(jià)格會(huì)有一定的折扣，對(duì)急于出售的房企更甚；另一方面，整個(gè)資本市場(chǎng)并不景氣，物企的市盈率不斷下降，這也導(dǎo)致部分物企放棄IPO而選擇整體出售。

在行業(yè)資金壓力普遍較大的情況下，如何抓住收并購(gòu)窗口期是一門(mén)技術(shù)活，這既關(guān)乎企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，也關(guān)系企業(yè)的融資實(shí)力。11月26日，碧桂園服務(wù)配售1.5億股，募資逾80億港元，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年碧桂園服務(wù)總計(jì)融資約 197 億元人民幣，充分把握住了物業(yè)行業(yè)的并購(gòu)窗口。

為了房地產(chǎn)行業(yè)順利出清風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)融資政策出現(xiàn)定向松動(dòng)，實(shí)力民企和央企國(guó)企融資境況顯著改善。受益于大環(huán)境的寬松，部分優(yōu)質(zhì)物企獲得了更充足的收并購(gòu)資金支持。比如，1月25日，招商銀行授予華潤(rùn)萬(wàn)象生活30億元并購(gòu)融資額度，可用于并購(gòu)，這也是后者果斷出手的底氣。

億翰智庫(kù)研究員李艷杰認(rèn)為，在地產(chǎn)板塊資金風(fēng)險(xiǎn)還未全部釋放的情況下，物業(yè)收購(gòu)整合還將持續(xù)下去。從標(biāo)的供給上，現(xiàn)在物業(yè)領(lǐng)域釋放出來(lái)的標(biāo)的較前2年較多，多個(gè)出險(xiǎn)地產(chǎn)的物業(yè)板塊都可能成為下一個(gè)標(biāo)的，收購(gòu)意向達(dá)成及可實(shí)施性更強(qiáng)。

“當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)，是行業(yè)整合和向寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段發(fā)展過(guò)程中的必然現(xiàn)象?！?在柏文喜看來(lái)，現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)并購(gòu)物企的好時(shí)機(jī)，這種趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)兩年左右。

03

布局服務(wù)的新戰(zhàn)場(chǎng)

隨著收并購(gòu)及自然增長(zhǎng)，物業(yè)行業(yè)的洗牌愈演愈烈。

除了碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等規(guī)模大幅增長(zhǎng)，隨著萬(wàn)物云、龍湖智創(chuàng)生活及萬(wàn)達(dá)商管將陸續(xù)上市并獲得資金支持，行業(yè)對(duì)大宗物業(yè)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，這也預(yù)示著，物業(yè)將正式迎來(lái)寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局時(shí)代。

基于規(guī)模的盈利能力無(wú)疑將成為接下來(lái)的重點(diǎn)。李艷杰表示，頭部企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局基本初定，未來(lái)2年的競(jìng)爭(zhēng)仍是規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)兼顧服務(wù)品質(zhì)及服務(wù)運(yùn)營(yíng)的建設(shè)。柏文喜也認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)是管理和創(chuàng)新能力的競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)前，頭部物企的盈利能力差距較大。 億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，截止2021年上半年，規(guī)模量級(jí)在億平以上的上市物企，單坪創(chuàng)收最高的是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、世茂服務(wù)及綠城服務(wù)，分別為33元/平、24.2元/平和20.5元/平，華潤(rùn)萬(wàn)象生活是唯一一家單坪創(chuàng)收超30元/平的物企，而保利物業(yè)、合景悠活則在10元/平左右。

“未來(lái)的服務(wù)創(chuàng)新方向來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)和新業(yè)態(tài)。” 郝炬認(rèn)為，最近兩三年，物企做了很多探索，今年或明年會(huì)逐步落實(shí)下來(lái)，形成總結(jié)，然后把一些創(chuàng)新性業(yè)務(wù)規(guī)?；?，不過(guò)，這種創(chuàng)新業(yè)務(wù)的趨勢(shì)目前還有待觀察，到了一定規(guī)模才可以稱得上有成果。

以社區(qū)增值服務(wù)為例，中指院分析上市企業(yè)2021H1數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，44家上市企業(yè)增值服務(wù)收入合計(jì)達(dá)358億元，同比增長(zhǎng)79.9%，增值服務(wù)坪效逐年提高。國(guó)金證券數(shù)據(jù)也顯示，20家上市物企基礎(chǔ)物管收入占比達(dá)54%，但毛利潤(rùn)占比已降至47%，而社區(qū)增值服務(wù)收入占比和毛利潤(rùn)占比已分別提升至17%和25%。

碧桂園服務(wù)去年對(duì)外宣布，有信心在 2025 年整體總收入突破1000億元，其中，社區(qū)增值服務(wù)、城市服務(wù)的收入規(guī)模爭(zhēng)取突破300億元和200億元。財(cái)報(bào)顯示，2021年上半年，碧桂園服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入增速達(dá)132%。

“未來(lái)社區(qū)增值服務(wù)是否能探索出成熟可復(fù)制的產(chǎn)品線，將愈發(fā)成為決定物管公司估值高低的關(guān)鍵因素之一?！?國(guó)金證券認(rèn)為，2022年物業(yè)公司在社區(qū)增值服務(wù)上會(huì)持續(xù)發(fā)力，物業(yè)公司自身的運(yùn)營(yíng)能力也將有所體現(xiàn)。

“物企開(kāi)展增值服務(wù)業(yè)務(wù)無(wú)法全面開(kāi)花?！敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部高級(jí)分析師吳奎勇預(yù)計(jì)，增值服務(wù)的業(yè)務(wù)場(chǎng)景未來(lái)將更加多元化，不過(guò)，企業(yè)要結(jié)合企業(yè)資源稟賦有所取舍。