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本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

近日，中國金茂（00817.HK）旗下金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展有限公司（以下簡稱“金茂服務(wù)”或“公司”）成功過會，成為近2個(gè)月來唯一成功過會的物企。根據(jù)聆訊后資料集，2018-2020年，金茂服務(wù)收入穩(wěn)步增長，利潤的復(fù)合年增長率高達(dá)110.0%。

市場分析人士指出，目前物管市場收并購頻發(fā)、估值逐步回歸理性。而在物管賽道上的資源加緊向頭部企業(yè)集中的當(dāng)下，作為兼具央企背景、高速增長等優(yōu)勢的后來者，金茂服務(wù)備受期待。

近三年利潤復(fù)合增長率110%

2月6日，中國金茂發(fā)布公告稱，金茂服務(wù)已就建議分拆向聯(lián)交所遞交聆訊后資料集，中金公司（601995）和匯豐控股為其聯(lián)席保薦人。據(jù)聆訊后資料集，金茂服務(wù)為中國金茂旗下物業(yè)平臺，定位為“高端物業(yè)管理及城市運(yùn)營服務(wù)提供商”。分拆完成后，金茂服務(wù)也將繼續(xù)是中國金茂的附屬公司。

倚靠中國金茂及其背后的中化集團(tuán)，金茂服務(wù)在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了合約面積、在管面積規(guī)模的持續(xù)增長。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年9月30日，公司在管建筑面積分別為1020萬平方米、1270萬平方米、1770萬平方米及2320萬平方米。這其中，金茂集團(tuán)、中化集團(tuán)及其他合營企業(yè)及聯(lián)營公司所開發(fā)項(xiàng)目的在管建筑面積分別占89.8%、94.2%、87.8%及86.6%。

相比眾多物業(yè)上市公司，金茂服務(wù)的規(guī)模不算大，但其盈利能力較為突出：2018年-2020年，金茂服務(wù)的收入分別為5.75億元、7.88億元、9.44億元，復(fù)合年增長率為28.2%，2021年前9個(gè)月的收入為10.49億元；同期，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元，復(fù)合年增長率逾110.0%。

當(dāng)前，金茂服務(wù)經(jīng)營三項(xiàng)業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。其中，物業(yè)管理服務(wù)的收入為公司最主要的收入來源，2018-2020年及2021年前9個(gè)月分別獲得3.35億元、4.63億元、5.67億元及5.78億元，分別占總收入的58.3%、58.6%、60.1%及55.2%。

值得注意的是，在金茂服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)中，非住宅物業(yè)頗具分量：截至2021年9月30日，住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)的在管建筑面積分別為約1970萬平方米及3500萬平方米，分別占在管總建筑面積的85.0%及15.0%。但2018-2020年，非住宅物業(yè)的收入分別為1.71億元、2.61億元、2.91億元及2.43億元，占總收入的29.7%、33.0%、30.8%及23.2%，而同期住宅物業(yè)在總收入中的占比則分別為28.6%、25.6%、29.3%及32.0%。

不僅如此，同期非住宅物業(yè)收取的平均物業(yè)管理費(fèi)分別約為20.7元/平方米、20.0元/平方米及19.7元/平方米，顯著高于中指研究院公布的行業(yè)平均水平（同期每平方米為人民幣5.9元、5.2元及5.0元），而這與金茂服務(wù)的在管項(xiàng)目多為城市級地標(biāo)不無關(guān)系。《》記者看到，高421米的上海金茂大廈、高313米的蘭州亞歐國際大廈、高250米的長沙梅溪湖雙子塔等摩天大樓均在公司服務(wù)列表內(nèi)。

此外，金茂服務(wù)也提供多種形式的城市運(yùn)營服務(wù)，涵蓋上述三大業(yè)務(wù)線?！芭c中國金茂穩(wěn)固的聯(lián)系，使金茂物業(yè)得以不斷利用中國金茂在城市運(yùn)營領(lǐng)域的強(qiáng)大項(xiàng)目儲備” ，金茂服務(wù)在招股書中介紹說：“截至2022年1月27日，金茂物業(yè)已為中國金茂的22個(gè)城市運(yùn)營項(xiàng)目訂立了前期物業(yè)管理合約，其中12個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)接管?！?/p>

背靠“大樹”之外，金茂服務(wù)也強(qiáng)調(diào)要提升外拓能力。據(jù)聆訊后資料集，公司于2020年開始已分配更多資源，以加快與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的業(yè)務(wù)發(fā)展。其中，2020年，金茂服務(wù)由獨(dú)立第三方開發(fā)的項(xiàng)目在管總建筑面積約220萬平方米，較2019年約70萬平方米增加逾3倍。

金茂服務(wù)希望通過IPO募資進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。據(jù)悉，本次IPO募資所得主要用于收購、投資其他有潛力的物企并擴(kuò)大與相關(guān)業(yè)務(wù)協(xié)同的供應(yīng)商等合作、升級公司智慧服務(wù)管理系統(tǒng)、用于企業(yè)運(yùn)營資金及一般用途等。

值得一提的是，金茂服務(wù)偏向收購具有國企背景的公司，“憑借我們作為國有企業(yè)的地位，我們在尋求與國有企業(yè)合作及在收購國有物業(yè)管理公司方面與競爭對手競爭處于有利地位”。至于具體收購標(biāo)準(zhǔn)，“于2020年，中國約有360家國有物業(yè)管理公司符合我們規(guī)定在管建筑面積至少100萬平方米及年收入至少人民幣5000萬元的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

頭部物企集中上市或提振行業(yè)信心

整個(gè)2021年，物企上市熱情不減。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計(jì)，從遞表企業(yè)來看，2021年行業(yè)遞表物企數(shù)達(dá)34家，為迄今為止遞表企業(yè)最多的一年，但從實(shí)際推進(jìn)進(jìn)程來看，年內(nèi)遞表并成功上市的僅有9家。此外，年內(nèi)新增上市物企共14家（其中13家為常規(guī)IPO上市，均為港股物企），較上年18家減少4家，未及預(yù)期。

物企上市難度無疑已經(jīng)加大：根據(jù)克而瑞物管和中物研協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年17家在港交所上市的物企從初次交表到成功上市平均歷時(shí)137天，而2021年上市的13家物企平均用時(shí)205天。從審批節(jié)奏來看，物企獲批進(jìn)度放緩，同比延后約68天。此外，2021年，物業(yè)板塊PE普遍下降，至2021年末物業(yè)板塊PE均值僅為17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅達(dá)52.31%。

公開資料顯示，2021年，多家遞表的物企面臨著“招股書失效”的窘境，部分物企二次遞表仍未逃脫“失效”命運(yùn)，即使是成功上市，物企表現(xiàn)亦不如人意。部分市場分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)下并非傳統(tǒng)意義上的上市好時(shí)機(jī)。

作為在“寒冬”中首個(gè)逆勢成功過會的物企，金茂服務(wù)頗受業(yè)內(nèi)人士肯定。

“我對金茂物業(yè)的未來是相對看好和相對樂觀的?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向《》記者表示，這一方面是由于大股東的實(shí)力給予了金茂服務(wù)較大的業(yè)務(wù)規(guī)模、每年的新增管理面積以及更加優(yōu)化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，另一方面也是因?yàn)樵撈髽I(yè)本身的央企性質(zhì)在當(dāng)前的市場環(huán)境下具有更為突出的信用優(yōu)勢，這是有利于其通過行業(yè)整合的方式推動(dòng)自身更快發(fā)展的。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓提供給《》記者的資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約在管比為1.97，較行業(yè)均值高出0.34?！暗靡嬗谄淠腹局袊鹈谕羶Ψ矫娴目焖僭鲩L，金茂服務(wù)的在管面積增長具有很強(qiáng)的確定性，成長潛力較好?！碧谱空J(rèn)為。

另一方面，“金茂服務(wù)以一二線城市的高端物業(yè)（包括高端住宅和高端商寫）為主，平均物業(yè)管理費(fèi)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。隨著金茂服務(wù)城市項(xiàng)目密度提升，管理成本下降，毛利率有較大的提升空間?！碧谱勘硎尽?/p>

唐卓表示：“金茂服務(wù)的關(guān)聯(lián)方中國金茂作為綜合實(shí)力TOP15的房企，大股東為中化集團(tuán)、平安人壽，在穩(wěn)定性方面較為可靠。作為集團(tuán)內(nèi)唯一的物業(yè)服務(wù)提供商，金茂服務(wù)將持續(xù)受益于中國金茂的穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

值得一提的是，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金茂服務(wù)提前20多天過會，一定程度上給排隊(duì)等待上市的物企注入了信心。而2022年包括萬物云、龍湖物業(yè)等頭部物企也將陸續(xù)上市，這可能會在一定程度上增加市場對物管行業(yè)的信心。

“越來越多的優(yōu)秀企業(yè)上市，能更好的加速行業(yè)規(guī)范性建設(shè)，也從一個(gè)側(cè)面反映出了行業(yè)的健康度?！闭龢s服務(wù)控股集團(tuán)副總裁王群向《》記者強(qiáng)調(diào)：“這說明物業(yè)管理行業(yè)還是一個(gè)非常有生命力的，可持續(xù)性發(fā)展的賽道?！币嘤锌捶ㄕJ(rèn)為，雖然物業(yè)板塊估值短期波動(dòng)較大，但行業(yè)長期向好趨勢和增長邏輯不變。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/strong>