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南京萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心售樓處沙盤(pán)。受訪(fǎng)者供圖

“2019年8月份，有業(yè)主在群里詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)房子是辦公性質(zhì)還是公寓性質(zhì)的，置業(yè)顧問(wèn)什么也沒(méi)說(shuō)，就把直接群給解散了。這時(shí)候，我基本就知道自己上當(dāng)了。”劉霞(化名)說(shuō)。

劉霞是南京萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心的業(yè)主，她近日對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)茂故意將辦公性質(zhì)的房子偽裝成公寓對(duì)外出售，她和眾多業(yè)主在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了所謂的“酒店公館”。如今，數(shù)百名業(yè)主仍在維權(quán)，希望萬(wàn)達(dá)方面給出說(shuō)法。

辦公房包裝成“酒店公館” 聲稱(chēng)可以居住

位于南京市棲霞區(qū)的南京萬(wàn)達(dá)茂，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)斥資150億元打造的大型文旅項(xiàng)目。2018年6月一篇報(bào)道稱(chēng)，這個(gè)總體量120萬(wàn)平方米綜合體，號(hào)稱(chēng)有著中國(guó)最長(zhǎng)520米的室內(nèi)商業(yè)步行街，是全球唯一的全天候東方文化主題樂(lè)園，開(kāi)業(yè)前三天的人流量達(dá)100萬(wàn)。

南京萬(wàn)達(dá)茂擁有5棟高層塔樓，均為商業(yè)、辦公類(lèi)建筑，其中有2棟為公寓，即經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)用于居住的物業(yè);其余3棟為商業(yè)辦公類(lèi)非住宅類(lèi)物業(yè)，只能用于商務(wù)辦公而不能用于居住，按照規(guī)定，這類(lèi)房屋也沒(méi)有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，以及上下水與煙道管道等。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這5棟樓的具體性質(zhì)，直到業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后才浮出水面。

家住萬(wàn)達(dá)茂附近的王婕(化名)對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)最先出售的是23棟、24棟，這兩棟樓是“真公寓”，當(dāng)時(shí)的廣告明確說(shuō)這是“公寓”、“酒店式公寓”。后來(lái)，25棟開(kāi)售，對(duì)外宣傳的是“寫(xiě)字樓”、“辦公中心”。中新經(jīng)緯客戶(hù)端查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，南京市住房保障和房產(chǎn)局下發(fā)的商品房預(yù)售許可證顯示，萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心23棟、24棟的房屋用途性質(zhì)為“酒店式公寓”，25棟為“辦公”。

萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心將20棟樓稱(chēng)為“臨湖公館” 。受訪(fǎng)者供圖

王婕稱(chēng)，到了2018年，20棟、21棟陸續(xù)開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，廣告上打出了“酒店公館”的字樣。她表示，萬(wàn)達(dá)的宣傳中打出了很多概念，例如臨湖loft、國(guó)際化酒店公館、堪比紐約ONE57等，她以為“酒店公館”就是檔次高一些的公寓房。

王婕說(shuō)：“我找了一個(gè)我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人，她告訴我這是公寓。在萬(wàn)達(dá)的售樓部，置業(yè)顧問(wèn)沒(méi)有明確說(shuō)是公寓，但強(qiáng)調(diào)房子是能居住的。加上萬(wàn)達(dá)的品牌，萬(wàn)達(dá)茂這么大的項(xiàng)目，我就買(mǎi)了21棟一套46平方米的房子。”

能買(mǎi)到南京萬(wàn)達(dá)茂的“公寓”，業(yè)主劉霞感到很慶幸，她對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端說(shuō)：“2018年6月初看房的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)告訴我，已經(jīng)沒(méi)什么房子，讓我趕快定，不然就沒(méi)了。”劉霞那時(shí)正考慮給父母買(mǎi)個(gè)房子，兼具投資，而萬(wàn)達(dá)茂的配套比較齊全，周邊有地鐵、公園，適合老人居住。萬(wàn)達(dá)茂當(dāng)時(shí)在售20棟、21棟樓的價(jià)格在15000多元/平方米左右，周邊的住宅價(jià)格在30000元/平方米，價(jià)格上比較便宜。

劉霞稱(chēng)，當(dāng)時(shí)萬(wàn)達(dá)的宣傳冊(cè)、樓盤(pán)背景板上寫(xiě)的是“酒店公館”，在售樓處，置業(yè)顧問(wèn)也告訴她，在售的房子是能居住的，交付時(shí)房間的上下水、煙道、廚房、洗手間都會(huì)改造好。

王婕、劉霞等業(yè)主都在萬(wàn)達(dá)置業(yè)顧問(wèn)的帶領(lǐng)下，看過(guò)位于萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心21棟1樓的實(shí)體樣板間。劉霞說(shuō)：“房子雖然是毛坯交付，但樣板間的裝修布局是按照居住布置的，床、沙發(fā)、電視、洗手間、廚房等一應(yīng)俱全。這些信息都在提示，房子是公寓，是能夠住的。”

21棟在售房屋宣傳頁(yè)上，將房間內(nèi)部格局按照日常居住設(shè)計(jì)。受訪(fǎng)者供圖

業(yè)主提供了幾份當(dāng)時(shí)的萬(wàn)達(dá)茂酒店公館的宣傳冊(cè)、戶(hù)型圖，中新經(jīng)緯客戶(hù)端看到，宣傳冊(cè)上戶(hù)型局部的配圖，不管是20棟、還是21棟，都是按照日常居住設(shè)計(jì)的。

萬(wàn)達(dá)茂否認(rèn)欺詐 數(shù)百戶(hù)業(yè)主仍在維權(quán)

孟涵(化名)可能是最早一批知道20棟、21棟是辦公性質(zhì)用房的業(yè)主之一。2018年，從萬(wàn)達(dá)茂項(xiàng)目離職的置業(yè)顧問(wèn)私下告訴孟涵，她購(gòu)置的房子是“假公寓”，所謂的“酒店公館”是打擦邊球，是將商務(wù)辦公房當(dāng)做公寓出售，涉嫌違規(guī)操作。將全家積蓄都投進(jìn)的孟涵一下子就懵了，沒(méi)想到花了60多萬(wàn)元竟買(mǎi)了間辦公室。

20棟、21棟的預(yù)售許可證上顯示房屋用途性質(zhì)均為“辦公”。受訪(fǎng)者供圖

業(yè)主查詢(xún)得知，2018年8月和2019年8月，南京市住房保障和房產(chǎn)局分別下發(fā)了南京市棲霞區(qū)仙林街道萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心A-20幢(4-41層)、A-21幢(4-41層)的商品房預(yù)售許可證，房屋用途性質(zhì)均為“辦公”。

之后，孟涵與其他知情的業(yè)主一起向萬(wàn)達(dá)方面討要說(shuō)法，并向政府部門(mén)投訴。慢慢地，知道實(shí)情的業(yè)主更多了。劉霞(化名)說(shuō)：“2019年8月份，有業(yè)主在群里詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)房子是辦公性質(zhì)還是公寓性質(zhì)的，置業(yè)顧問(wèn)什么也沒(méi)說(shuō)，就把直接群給解散了。這時(shí)候，我基本就知道自己上當(dāng)了。”劉霞提供的她與南京萬(wàn)達(dá)茂簽署的商品房預(yù)售合同中也明確，她購(gòu)置的商品房規(guī)劃用途為“商業(yè)辦公”。

不過(guò)，萬(wàn)達(dá)茂方面否認(rèn)存在誤導(dǎo)或欺騙購(gòu)房者的行為，他們告訴前來(lái)協(xié)商的業(yè)主，從沒(méi)有說(shuō)過(guò)20棟、21棟是公寓。數(shù)位業(yè)主也對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，接待他們的置業(yè)顧問(wèn)在銷(xiāo)售過(guò)程中并未明確說(shuō)明項(xiàng)目屬于公寓還是商務(wù)辦公類(lèi)房屋，但反復(fù)強(qiáng)調(diào)20棟、21棟可以用來(lái)居住。而在一些第三方房產(chǎn)平臺(tái)或新聞報(bào)道中，則將20棟、21棟辦公房標(biāo)注為“公寓”。

2017年3月，原南京市規(guī)劃局、原市國(guó)土資源局、市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理的通知》，該通知的目的，是“為規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑項(xiàng)目管理，防止此類(lèi)項(xiàng)目變相建成公寓類(lèi)建筑。”

通知第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑前應(yīng)向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、契稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定。

數(shù)位受訪(fǎng)的業(yè)主估算，當(dāng)前仍在維權(quán)的業(yè)主至少在400戶(hù)以上，多數(shù)業(yè)主堅(jiān)持要求退房。但北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任、律師王佳紅指出，由于購(gòu)房合同中已經(jīng)明確此類(lèi)房屋為“商業(yè)辦公”性質(zhì)，業(yè)主想推翻合同或者退房存在一定困難。不過(guò)，業(yè)主可以針對(duì)萬(wàn)達(dá)茂銷(xiāo)售過(guò)程中存在的問(wèn)題、承諾可以用于居住等問(wèn)題，向住建部門(mén)投訴。

南京重申商辦項(xiàng)目不得改為“類(lèi)住宅”

20棟、21棟雖為辦公用房，但萬(wàn)達(dá)茂方面一直向業(yè)主們解釋?zhuān)?jīng)過(guò)他們改造后，這類(lèi)辦公房可以用于居住，不影響正常使用。王婕認(rèn)為，按照規(guī)定，商業(yè)辦公類(lèi)房屋是不能夠居住的，雖然南京有不少商辦物業(yè)都被私自增加了居住功能，但不能排除政策收緊或執(zhí)法力度加強(qiáng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這始終是一個(gè)隱患。

業(yè)主們還認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)茂對(duì)辦公房改造，諸如打通煙道、鋪設(shè)上下水管道、設(shè)計(jì)洗手間、改造loft戶(hù)型等，可能并不符合相關(guān)規(guī)定。2017年3月發(fā)布的前述通知中就表示，商業(yè)辦公等非住宅類(lèi)建筑“不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層”。

南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出具的意見(jiàn)書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)茂20棟、21棟沒(méi)有進(jìn)行消防驗(yàn)收申請(qǐng)。受訪(fǎng)者供圖

據(jù)業(yè)主了解，20棟、21棟的主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收通過(guò)后，萬(wàn)達(dá)茂開(kāi)始對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造，但直到2019年12月通知業(yè)主收房，萬(wàn)達(dá)茂都未向住建部門(mén)提交過(guò)消防驗(yàn)收。南京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2020年1月22日出具的信訪(fǎng)事情處理意見(jiàn)書(shū)顯示，截至當(dāng)時(shí)，該委并未收到南京萬(wàn)達(dá)茂廣志路24號(hào)2幢、3幢(即南京萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)中心20棟、21棟)消防驗(yàn)收的申請(qǐng)。

其實(shí)，南京市場(chǎng)上的“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。有媒體此前報(bào)道稱(chēng)，2019年1月至8月，南京鼓樓、雨花臺(tái)、江寧、浦口等區(qū)均被曝有涉嫌“商改住”的亂象，包括德旭西雅宸、寶隆時(shí)代廣場(chǎng)、中糧。悅天地、花樣年。喜年中心、C12國(guó)際中心等數(shù)十個(gè)樓盤(pán)。

面對(duì)“商改住”亂象，南京相關(guān)部門(mén)不斷出臺(tái)相關(guān)政策。由南京市規(guī)劃和自然資源局、市住房保障和房產(chǎn)局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)和市城市管理局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程管理的實(shí)施意見(jiàn)》，自2020年2月1日起實(shí)施，該意見(jiàn)在起草說(shuō)明中指出，將采取疏堵結(jié)合的策略，適當(dāng)減少配建比例，適度增加住宅和酒店式公寓的比例。

不過(guò)，該意見(jiàn)還稱(chēng)，針對(duì)商辦項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃條件，土地出讓合同中應(yīng)增加禁止條款“受讓人擅自改變土地性質(zhì)、規(guī)劃用途，將商辦項(xiàng)目改為‘類(lèi)住宅’的，出讓人有權(quán)解除合同，并無(wú)償收回土地使用權(quán)”。

業(yè)主購(gòu)置的辦公房?jī)?nèi)部征進(jìn)行改造。受訪(fǎng)者供圖

意見(jiàn)指出，商辦類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)(茶)水間、衛(wèi)生間以及上下水管道井應(yīng)按層集中設(shè)置;除公寓類(lèi)用房、酒店客房外不得分戶(hù)設(shè)置廚房，不得在開(kāi)(茶)水間、衛(wèi)生間等功能房間以外的部位預(yù)留上下水管位及煙道(孔洞)。

3月13日下午，中新經(jīng)緯客戶(hù)端就萬(wàn)達(dá)茂業(yè)主們投訴的一事聯(lián)系萬(wàn)達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士，該人士回復(fù)稱(chēng)，他們需要向南京項(xiàng)目上詢(xún)問(wèn)情況。截至發(fā)稿，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)方面沒(méi)有給出進(jìn)一步回應(yīng)。