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在經(jīng)歷漫長的調(diào)整期之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖。

近日，北京、上海、深圳等熱點(diǎn)城市二手房成交量有所回升，被按在地上摩擦了一年的地產(chǎn)股也終于反彈。

這究竟意味著動(dòng)蕩的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新的發(fā)展契機(jī)，亦或只是曇花一現(xiàn)?

01

二手房成交量上升

近期，在房貸利率下調(diào)、銀行放貸速度加快的利好刺激下，北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、南京、成都等熱點(diǎn)城市二手房成交量紛紛上漲。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年11月，北京二手房市場(chǎng)成交量結(jié)束4個(gè)月的連降態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲25%，成交量為13531套;上海二手房成交量實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月小幅上揚(yáng)，其中11月成交14607套;廣州和深圳的樓市也有所回溫，11月二手房成交量分別為6166套和2715套。

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，11月二手房成交量回升的城市，除了北上廣深這幾個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、南京、成都、重慶等二線城市也赫然在列。

杭州二手房成交3406套，環(huán)比上升29%;

蘇州二手住宅成交5038套，環(huán)比上升48.9%;

南京二手房成交7502套， 環(huán)比上升28.72%;

成都二手房成交 5659 套，環(huán)比上升168%;

重慶二手房成交量9868套，環(huán)比上升27.1%;

二手房市場(chǎng)是樓市溫度計(jì)，成交量的上揚(yáng)說明冰封的樓市已出現(xiàn)回暖跡象。

那么樓市為何突然回暖呢?

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平說，在房地產(chǎn)市場(chǎng)“短期看金融，中期看土地，長期看人口”，人口和供應(yīng)量很難在短期內(nèi)發(fā)生變化，短期內(nèi)能影響樓市的就只有金融因素。

我們也能感覺到，每當(dāng)銀行房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，購房者能以更低的成本從銀行拿到貸款，那么市場(chǎng)上買房的人就會(huì)有所增加。對(duì)于剛需購房者來說，房子是自己住的，遲早要買，如果現(xiàn)在買房貸款利息更低，那當(dāng)然要抓住機(jī)會(huì)上車。

所以，這次北上廣深等熱點(diǎn)城市二手房成交量上漲的重要原因，就是銀行的房貸利率下調(diào)了。事實(shí)上也是如此，調(diào)查顯示，目前許多城市的房貸利率已比之前有所降低。

從具體城市來看，廣州大部分銀行的房貸利率，已從今年7月份的首套6%、二套7%，下調(diào)至12月的首套5.85%、二套6.05%;深圳的房貸利率最近也調(diào)整至首套4.95%、二套5.25%;

蘇州房貸利率從8月的6.2%調(diào)整至12月的5.3%左右;成都的房貸利率從今年最高峰時(shí)候的6%下滑至5.6%附近。

除了房貸利率有所下調(diào)之外，許多城市的房貸放款速度也在加快。有南京網(wǎng)友反映，今年11月，他詢問了南京的中國銀行、民生銀行、平安銀行，都表示政策在逐漸放松，慢慢有額度了，之前積壓的貸款都在發(fā)放。還有網(wǎng)友表示，申請(qǐng)了幾個(gè)月的貸款終于獲批。

銀行房貸利率的下調(diào)和放款速度的加快，讓冰封已久的二手房市場(chǎng)回暖了，這無疑給了剛需及改善型購房者入場(chǎng)的機(jī)會(huì)，讓積壓已久的購房需求得到釋放。

02

地產(chǎn)股大反彈

房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)好消息是，被按在地上摩擦了一年的地產(chǎn)股終于反彈了!

12月21日，房地產(chǎn)板塊領(lǐng)漲，申萬房地產(chǎn)大漲逾4%。盤中，共計(jì)33家房地產(chǎn)企業(yè)漲停封板。其中，藍(lán)光發(fā)展、渝開發(fā)連續(xù)第五日漲停，嘉凱城連續(xù)第三日漲停，天保基建、京能置業(yè)連續(xù)第二日漲停，萬科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)漲逾4%。

12月22日，三湘印象、大龍地產(chǎn)、空港股份、科新發(fā)展?jié)q停，華僑城A、保利發(fā)展、濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)微漲。

地產(chǎn)股這次的反彈給了廣大股民們安慰，畢竟過去一年地產(chǎn)股實(shí)在太慘了。年內(nèi)融創(chuàng)中國一度累跌64%，地產(chǎn)老大哥萬科和保利也一度分別累計(jì)下跌44%、36%。

究竟是什么利好，讓地產(chǎn)股出現(xiàn)超跌反彈呢?

這與國家出臺(tái)的一些對(duì)房地產(chǎn)的政策有關(guān)。在房企債務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)憂心忡忡的背景下，國家出手了。

近期，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，并會(huì)同國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會(huì)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)行業(yè)出清。

這個(gè)政策對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企而言，是一個(gè)兼并收購中小房企，擴(kuò)大自身實(shí)力的絕佳機(jī)會(huì)。而那些陷入債務(wù)危機(jī)之中的問題房企也能乘機(jī)找到靠山，同時(shí)這也給購房者吃了一顆定心丸，他們不用擔(dān)心房企出事后，自己買的房子爛尾了。

03

樓市又有機(jī)會(huì)了?

近期出現(xiàn)的二手房市場(chǎng)回暖、地產(chǎn)股反彈等積極信號(hào)，是否意味著樓市又有機(jī)會(huì)了呢?

其實(shí)不然，我們還是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不能對(duì)房地產(chǎn)盲目樂觀。

首先，雖然二手房成交量止跌了，但目前大部分城市的房價(jià)并沒有大漲的趨勢(shì)。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年11月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。一線城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%;三線城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%。

所以說，樓市目前還處在成交量小幅回升的階段，距離量價(jià)齊升的火熱階段還有很遠(yuǎn)距離。更何況，在房住不炒的大基調(diào)下，難以重回刺激地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路。

其次，中國越來越少的新出生人口，也表明未來住房需求市場(chǎng)的逐漸萎縮。房地產(chǎn)公司干的主要是蓋房子和賣房子的業(yè)務(wù)，要是未來需要買房的人越來越少，對(duì)他們而言將是可怕的噩耗。

網(wǎng)上有人這樣總結(jié)人口與樓市的關(guān)系：如果說80年代出生的人撐起來全國樓市普漲的十年，90年代出生的人口撐起了大城市普漲的十年，00后人口只能撐起基本保值功能的樓市，而2018年以后房子就是個(gè)沒人要的燙手山芋。

這種說法雖然有些夸張，但也不無道理。沒有人口的支撐，樓市便如無本之木，未來的發(fā)展難言樂觀。

04

結(jié)語

中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，經(jīng)歷幾輪大規(guī)模的建設(shè)與調(diào)控之后，主要的大中城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。在“房住不炒”的基調(diào)之下，疊加人口不斷下滑、市場(chǎng)日益萎縮的環(huán)境，未來樓市發(fā)展的外部條件和內(nèi)生動(dòng)力都顯得不足。

也許在短期內(nèi)，樓市會(huì)有超跌反彈的修復(fù)行情，但長期而言，這并不是一個(gè)很好的賽道了。