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從失修失管到井然有序，42年的老社區(qū)迎來新氣象。

建于上世紀70年代的勁松北社區(qū)，與北京最繁華的CBD相隔不過幾公里，這個城市細胞的數(shù)年之變或能成為超大型城市老舊小區(qū)的改造范本。

改變源于社區(qū)的一個大膽嘗試——引入社會資本參與小區(qū)改造。社會資本不僅支撐了部分改造資金，也承擔起缺失多年的物業(yè)角色。

引社會力量補缺口

2018年7月前，勁松北社區(qū)面臨著老舊小區(qū)的通?。簾o物業(yè)管理、衛(wèi)生差、停車亂、綠化無管護、治安事件頻發(fā)。在一張老照片中，社區(qū)的街面被軋爛，兩側(cè)店鋪外立面破舊。

“老舊小區(qū)改造最大的問題就是錢。”街道城市管理辦公室主任何海軍說，根據(jù)北京市老舊小區(qū)改造的補助標準，每平方米補助5786元，而經(jīng)測算，一平方米實際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽區(qū)最高補助80萬元，但根據(jù)管線改移的復(fù)雜程度，實際則需95萬到130萬元。

單靠政府補貼，無法完成量大面廣的老舊小區(qū)改造工程。最終的解決辦法是，“政府出一點，居民出一點，產(chǎn)權(quán)單位出一點，社會資本引進一點，用這‘四個一點’補上缺口。”

各家企業(yè)就改造方案舉行了一場“路演”，由居民決定選擇哪家企業(yè)。最終，北京愿景明德管理咨詢有限公司(以下簡稱“愿景集團”)與勁松街道簽訂協(xié)議。

愿景集團投入3000萬元，并與專業(yè)的責任規(guī)劃師、設(shè)計師、管理團隊多方協(xié)同作業(yè)，對勁松北社區(qū)的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化等4類52項任務(wù)清單實施改造提升。

小區(qū)治理更加有序了。勁松北社區(qū)黨委書記陳波說，以前小區(qū)管理只靠居委會14人，難以面面俱到，現(xiàn)在物業(yè)人手有77人，更像個“大管家”。除了日常的24小時安保和環(huán)境保潔，居民的各項服務(wù)需求只需一個電話，3分鐘受理，10分鐘內(nèi)上門。

針對小區(qū)人口特點，物業(yè)還延伸出“物業(yè)+養(yǎng)老”的模式。勁松北社區(qū)有3605戶居民，其中37%是60歲以上的老年人，當獨居老人需要陪伴就醫(yī)、幫忙跑腿時，一個電話就能通過物業(yè)找到年輕人上門服務(wù)。

改造后的社區(qū)小公園，花草相間，景色怡人，小公園設(shè)置了桌椅、步道、乒乓球場和兒童娛樂設(shè)施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽都有了去處。

企業(yè)回報多來源、運營可持續(xù)

社會資本參與老舊小區(qū)改造少有先例。企業(yè)如何長效運營?社區(qū)與企業(yè)也在共同探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。

目前，企業(yè)最主要的收益來自租金。愿景集團擁有對勁松北社區(qū)閑置低效的1600平方米空間20年的經(jīng)營權(quán)。

緊鄰小區(qū)大門處，曾經(jīng)是危房的配套用房，如今成了居民的生活服務(wù)站。昔日破舊的自行車棚，配備了雙層停車架、智能充電樁和電子攝像頭。車棚北側(cè)改造后低價出租給“匠心工坊”便民商店，生鮮超市、早餐店入駐，還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務(wù)。對百年義利等食品企業(yè)，以市場化標準收取租金。

愿景集團城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯曾在受訪時透露，低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占集團投資回報的46%，物業(yè)費占26%，停車費占19%，其他款項占9%。

以前，居民并沒有物業(yè)繳費的習慣，社區(qū)施行“先嘗后買”，居民感受到環(huán)境與服務(wù)提升后，覺得滿意，可在一年中任何時間繳費，逐步引導(dǎo)使用付費，最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長期良性循環(huán)。

此外，街道設(shè)置為期3年的物業(yè)扶持期，通過政府購買服務(wù)的方式“扶一把”，幫助企業(yè)實現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報平衡。

匯民意民智 共建共享

物業(yè)服務(wù)于居民，居民也是物業(yè)服務(wù)的建言者。勁松北社區(qū)率先成立了物管會，鼓勵居民對改造后的物業(yè)管理、便民服務(wù)等問題進行集中商議、共建共享。事前征求意見，事中監(jiān)督，事后養(yǎng)護，居民全程參與。

72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法，作為41年的老居民，他對小區(qū)再熟悉不過了。他反對在小區(qū)馬路靠外側(cè)方向安裝長椅。“老人曬太陽喜歡把腿抬起來晃，車輛經(jīng)過有安全隱患。”他的意見最終得到采納。

在更細微處，社區(qū)的有機更新依然吸納“身邊人”：新建的理發(fā)店由曾在社區(qū)露天理發(fā)20多年的社區(qū)居民申師傅夫婦低價租用，原有車棚看車人被聘用為保潔人員。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提出，老舊小區(qū)綜合整治要注重惠民實效，做到應(yīng)改盡改。勁松北社區(qū)的探索之路，也是北京精細化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》，將“支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理”寫入其中。

按照國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，我國2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶;到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制。

勁松北社區(qū)的“美好會客廳”，迎接了來自全國各地的參觀者。何海平說，目前看來，勁松模式是有效可復(fù)制的，已經(jīng)推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區(qū)。(見習記者 張藝)