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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)向社會(huì)公開征求意見。這份住房租賃領(lǐng)域規(guī)范性文件涉及加強(qiáng)對承租人的權(quán)益保障及對租賃機(jī)構(gòu)的監(jiān)管等內(nèi)容。

政銀企三方合力助推

當(dāng)前，住房租賃市場廣泛存在不規(guī)范行為，導(dǎo)致房主不放心、租客不安心、監(jiān)管不省心。短短兩年間，由于資金鏈斷裂導(dǎo)致“爆雷”、倒閉、跑路、信譽(yù)崩塌的長租公寓品牌高達(dá)20余家，租客與房東都面臨巨大損失。

政策性住房租賃是近年來我國高度重視的一項(xiàng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、惠及民生的工作，指由政府給予政策支持、企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)投資建設(shè)，在交通便利、公共設(shè)施齊全的中心城區(qū)，為市內(nèi)非戶籍常住人口和新落戶就業(yè)大學(xué)生提供低于市場租金的租賃住房，解決其過渡性居住問題。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前，中國房屋租賃人數(shù)已超2億人。在這其中，外來務(wù)工人員的租房需求尤為旺盛。但近年來，頻繁出現(xiàn)的房屋租賃市場亂象，讓外來務(wù)工人員面臨租房難，而這也成為了當(dāng)下城市公共住房保障建設(shè)的一大痛點(diǎn)。

在政策性住房租賃業(yè)務(wù)方面，廣州市的表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)“好孩子”。2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要著力培育和發(fā)展租賃住房，促進(jìn)解決新市民等群體的住房問題，提出要在廣州等13個(gè)城市開展政策性租賃住房試點(diǎn)。2020年1月，廣州市向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交了發(fā)展政策性租賃住房試點(diǎn)工作方案，成為首批13個(gè)開展完善住房保障體系試點(diǎn)的城市之一。

廣州市的做法之所以被重點(diǎn)提及，主要是因?yàn)槠渫ㄟ^政府、金融、企業(yè)三方合力，特別是以建設(shè)銀行(以下簡稱“建行”)為代表的擁有雄厚資金力量的金融機(jī)構(gòu)的介入，通過建造政策性租賃住房，有效地解決了新市民的住房問題。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，廣州是人口凈流入大市，近幾年，每年人口增量都在40萬人以上。從租賃住房總量上看，基本能滿足在穗人員住房需求。

“存房”新模式激活社會(huì)閑置資源

長期以來，租住權(quán)益難保障、長租房源緊缺、租賃信息不對稱、管理不規(guī)范等成為了困擾住房租賃市場發(fā)展的痛點(diǎn)問題。建行通過使用金融力量和創(chuàng)新手段疏通房地產(chǎn)市場循環(huán)不暢的梗阻，促進(jìn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)。

2018年1月，為解決長租痛點(diǎn)問題，建行在廣東首創(chuàng)并推出了“家庭不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理”業(yè)務(wù)(即“存房”業(yè)務(wù))，著力整合社會(huì)資源，盤活家庭閑置住房，進(jìn)一步創(chuàng)新了長租房源供給模式。目前，該業(yè)務(wù)已由建行旗下專業(yè)子公司在廣東試點(diǎn)運(yùn)營。今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪時(shí)對建行開展的這一創(chuàng)新業(yè)務(wù)給予了充分肯定。

在“存房”業(yè)務(wù)中，建行積極充當(dāng)資源整合者和金融服務(wù)者的角色，房主只須向其下轄的住房金融服務(wù)中心申請辦理，建行即可為其提供房產(chǎn)長租收益評估服務(wù)，并撮合房主與專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)達(dá)成3年至10年的住房長租權(quán)交易，租賃機(jī)構(gòu)向房主一次性或分期支付未來的長租收益，然后向租客出租并負(fù)責(zé)租后管理。

“該業(yè)務(wù)提供了住房租賃綜合金融解決方案。不僅幫助房主家庭提前實(shí)現(xiàn)閑置住房的長租收益權(quán)，還提供了專業(yè)化、個(gè)性化的財(cái)富管理服務(wù)和延伸金融服務(wù)，也將社會(huì)閑置分散的存量住房轉(zhuǎn)化為集中且穩(wěn)定的長租房源，增加了市場有效房源供給。”建行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行的介入，保障了租住雙方的合法權(quán)益，有助于解決“房主租得不放心、租客住得不安心”等租住問題。

建行廣東省分行行長劉軍曾指出，過去，在住房租賃市場上一直欠缺金融這種力量，建行的目標(biāo)就是要讓住房租賃市場更規(guī)范，解決社會(huì)痛點(diǎn)問題。據(jù)介紹，近三年來，建行廣東省分行為2456家租賃機(jī)構(gòu)提供了資金和平臺(tái)賦能，累計(jì)發(fā)布房源216萬套，存房21萬套，為2.2萬戶個(gè)人和企業(yè)盤活了閑置資產(chǎn)，為21萬戶家庭和個(gè)人找到安居之所，其中，包括定向解決了8000多個(gè)新就業(yè)青年、1.2萬藍(lán)領(lǐng)工人及2.7萬底層勞動(dòng)者的居住問題。2019年，在廣州市政府及市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的支持下，建設(shè)銀行攜手珠江租賃(廣州市珠江住房租賃投資發(fā)展有限公司)在海珠區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)等人口密集、房源緊缺的行政區(qū)，盤活了543套空置住宅。經(jīng)過升級改造、品質(zhì)化提升后，以市場租金的四分之一左右的價(jià)格租給了環(huán)衛(wèi)工人。

未來，建行廣東省分行還將繼續(xù)通過盤活城區(qū)分散商品房、回遷房，改造城中村、舊廠房、政府直管公房，托管公租房、人才保障房、教師周轉(zhuǎn)房等多業(yè)態(tài)租賃模式，讓新市民、新就業(yè)大學(xué)生、港澳青年、制造企業(yè)員工、公交司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人等各階層人群都能居有所安，進(jìn)而安居樂業(yè)。

盡管對新市民住房需求實(shí)施精準(zhǔn)供給、保持租賃住房動(dòng)態(tài)供需平衡的壓力持續(xù)存在，但根據(jù)廣州市政府與建行簽署的協(xié)議顯示，未來三年內(nèi)，廣州擬通過新建和盤活存量房源等渠道，共同籌集政策性租賃住房15萬套(間)，服務(wù)新市民等群體30萬人。建行將充分發(fā)揮金融資源配置能力，整合資金、技術(shù)、渠道以及“母子聯(lián)動(dòng)”優(yōu)勢，推出金融信貸支持(長期限、低成本、保額度)、REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)及專項(xiàng)債券、房源籌集運(yùn)營、住房保障信息化綜合服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、住房經(jīng)營管理等一系列舉措。

住房租賃市場將迎廣闊發(fā)展空間

中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼曾指出：“從需求端來看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量人口向一、二線城市流動(dòng)，伴隨著房價(jià)高企、限購限貸等因素，將促使一部分住房需求由購房市場向房屋租賃市場轉(zhuǎn)移。從供給端來看，在一、二線城市，存在著租賃房源供給不足、租住體驗(yàn)差、租賃市場法律法規(guī)亟待規(guī)范等問題，為金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入住房租賃市場提供了契機(jī)。”

“商業(yè)銀行是我國金融機(jī)構(gòu)的主力軍，商業(yè)銀行進(jìn)入住房租賃市場，將有利于推動(dòng)住房市場朝著規(guī)?；?、專業(yè)化的方向發(fā)展。”董希淼表示：“在個(gè)人金融服務(wù)方面，以銀行的信用作為背書，可為客戶提供5年至10年長租協(xié)議，減輕了房租不定期上漲、房東臨時(shí)違約以及二房東套利等行為對租戶帶來的困擾。在企業(yè)金融服務(wù)方面，商業(yè)銀行可在開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目運(yùn)營、后期推出等流程中，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等提供租金收付、資金融通、財(cái)富管理等一體化金融服務(wù)。”董希淼認(rèn)為，隨著租賃住房在教育、醫(yī)療、落戶等方面政策的進(jìn)一步完善，住房租賃市場將迎來更為廣闊的發(fā)展空間。

中國建設(shè)銀行董事長田國立也指出，保持市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就要按照統(tǒng)籌兼顧原則，實(shí)施價(jià)格、土地等行政要素控制手段，積極培育和發(fā)展住房租賃市場，探索住房租賃金融業(yè)務(wù)，可以切實(shí)改變房地產(chǎn)單一的市場供給結(jié)構(gòu)和資金配置方式，弱化住房金融屬性，在解決居民居住的需要時(shí)，不需要承擔(dān)相應(yīng)的金融壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

田國立解釋道，當(dāng)房地產(chǎn)被賦予太多金融屬性，就很容易形成社會(huì)問題。巨大的財(cái)富已經(jīng)被裹挾進(jìn)了房地產(chǎn)，大量社會(huì)資金資源被配置到房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場又沒有形成與之相適應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管控和對沖機(jī)制，同時(shí)，房地產(chǎn)金融化也在不斷違背金融風(fēng)險(xiǎn)和收益相匹配的基本原則，最終會(huì)使得房地產(chǎn)市場越來越依賴推高房價(jià)。當(dāng)前，住房租賃市場還不發(fā)達(dá)，但我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律已從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，住房是高質(zhì)量發(fā)展最基本的要求。在此階段，國有金融機(jī)構(gòu)就有責(zé)任規(guī)范和培育住房租賃市場，站在資源整合者的角度推進(jìn)住房租賃，搭建監(jiān)控平臺(tái)。同時(shí)，還要倡導(dǎo)“長租即長住，長住即安家”等住房新理念;探索發(fā)展存房業(yè)務(wù)，激活存量閑置房源;打造住房租賃新生態(tài)，整合社會(huì)資源共同發(fā)展租賃市場，提升租住品質(zhì);研發(fā)住房租賃指數(shù)，促進(jìn)形成租金合理預(yù)期。

據(jù)記者了解，目前，建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和交通銀行已和大約30個(gè)省區(qū)市簽署了住房租賃市場發(fā)展戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計(jì)提供的意向性授信支持金額超過萬億元。